Interpretacja indywidualna z dnia 13 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.115.2023.4.JS

Transakcja - w związku z opodatkowanie jej VAT - nie podlega opodatkowaniu PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 24 maja 2023 r. (wpływ 31 maja 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będąca stroną postępowania (dalej: Spółka, Kupujący, Nabywca): L. Sp. z o.o.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający) Pan P. W.

Opis zdarzenia przyszłego

L. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (Zainteresowany będący stroną postępowania, zwany dalej „Spółką”, „Kupującym”) na chwilę składania wniosku nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, ale zamierza zarejestrować się jako czynny podatnik przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Spółka została zarejestrowana w KRS 30 maja 2022 r. pod numerem KRS (…). Działalność Spółki jest związana z prowadzeniem projektów budowlanych i inwestycyjnych.

P. W. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, zwany dalej „Sprzedającym”), jest osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym oraz właścicielem niezabudowanej działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów numerem (...) z obrębu numer (…), o powierzchni 2,6424 ha, położonej w (…), zwanej dalej „Nieruchomością”, objętą księgą wieczystą numer (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…).

Wskazana wyżej księga wieczysta numer (…) prowadzona jest obecnie dla nieruchomości składającej z działek gruntu nr (…) – rodzaj użytków R – (grunty orne) oraz (…) – rodzaj użytków R – (grunty orne) i (…) – rodzaj użytków R – (grunty orne) z obrębu (…), o łącznym obszarze 6,9511 ha (sześć hektarów dziewięć tysięcy pięćset jedenaście metrów kwadratowych). W powołanej księdze wieczystej:

 a) w dziale 1-Sp księgi wieczystej wpisów nie ma,

 b) w dziale II księgi wieczystej jako właściciel wpisany jest P. W., syn J. i B. na podstawie aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika Miasta i Gminy (…) 29 września 1979 r. oraz umowy darowizny zawartej 15 czerwca 1998 r. przed (…) notariuszem w (…) za Repertorium A nr (…),

 c) w dziale III księgi wieczystej wpisane są:

- ograniczone prawo rzeczowe – nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę gruntu o numerze (…) – zgodnie z § 3 ust. 1 aktu notarialnego stanowiącego podstawę wpisu, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości objętej księgą wieczystą numer (…),

- ograniczone prawo rzeczowe – nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę gruntu o numerze (…) – zgodnie z § 4 ust. 1 aktu notarialnego stanowiącego podstawę wpisu, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości objętej księgą wieczystą numer (...),

obie służebności zostały ustanowione aktem notarialnym umowy o ustanowienie służebności gruntowej zawartej przed (…) notariuszem w (…) 27 stycznia 2021 r. za Repertorium A nr (…),

d) w dziale IV księgi wieczystej wpisów nie ma,

e) w dziale I-O księgi wieczystej ujawniona jest wzmianka o wniosku (…)

 f) w pozostałych działach księgi wieczystej nie ma wzmianek o wnioskach.

Wzmianka o wniosku (…) ujawniona została w dziale I-O księgi wieczystej w wyniku przesłania z upoważnienia Starosty (…) zawiadomienia o zmianie danych w ewidencji gruntów i budynków ujętych w księdze wieczystej numer (…); zgodnie z przesłanymi dokumentami, w tym wypisami z rejestru gruntów wydanymi z upoważnienia Starosty (…) 7 czerwca 2022 r. (znak sprawy: (…)) działka gruntu nr (…) uległa podziałowi na działkę gruntu nr (…) o powierzchni 0,0199 ha (sto dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych), której rodzaj użytków został oznaczony jako TP (grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych) oraz działkę gruntu nr (...) (sto pięćdziesiąt sześć łamane przez cztery) o powierzchni 2,6424 ha (dwa hektary sześć tysięcy czterysta dwadzieścia cztery metry kwadratowe), której rodzaj użytków został oznaczony jako Rllla, RH IIIb, RIVa, RIVb (grunty orne) i N (nieużytki), na podstawie podziału wykazanego na mapie (…), zatwierdzonego decyzją Wojewody (…) Nr (…) z 27 września 2021 r.; działka gruntu nr (…) po podziale stała się własnością Skarbu Państwa.

Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego niezabudowaną nieruchomość oznaczoną działką ewidencyjną nr (...) objętą powyżej opisaną KW (…) (zwana dalej „Transakcją”).

Nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej.

Nieruchomość, Sprzedający nabył w sposób ważny i skuteczny od osób fizycznych, to jest od rodziców J. i B. małżonków W. na podstawie umowy darowizny zawartej przed (…) notariuszem w (…) 15 czerwca 1998 r. za Repertorium A nr (…). W powołanej umowie darowizny z 15 czerwca 1998 r. za Repertorium A nr (…) ustanowiona została na działce gruntu nr (…) bezpłatna dożywotnia służebność osobista mieszkania na rzecz J. i B. małżonków W., polegająca na korzystaniu przez uprawnionych z całego budynku mieszkalnego z prawem przejścia przez podwórze, a także zobowiązaniu do zapewnienia opieki rodzicom. Służebność ta nie została ujawniona w księdze wieczystej, przy czym J. W., syn J. i G. zmarł 15 listopada 2002 r. w (…), wobec czego służebność ustanowiona na jego rzecz wygasła.

Nieruchomość jest niezabudowana i objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…) dla obszaru (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej nr (…) z 4 listopada 2008 r., zgodnie z którym działka ewidencyjna nr (...), przeznaczona jest pod teren dróg dojazdowych „4KDD”, teren drogi głównej ruchu przyśpieszonego zjezdniami serwisowymi – KDs „KDGP”, tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej „MN/U” oraz teren zabudowy usługowej obiektów produkcyjnych, składów i magazynów „3U/P”; działka nr (...) położona jest na terenie zmeliorowanym.

W dniu 15 listopada 2022 r. Spółka oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego przed (…) notariuszem w (…) w Kancelarii Notarialnej przy ulicy (…) za numerem Rep. A (…), zwaną dalej „Umową”.

Ponadto, Spółka oprócz Nieruchomości zamierza nabyć jednocześnie własność nieruchomości sąsiednich, które nie stanowią własności Sprzedającego (dalej: Nieruchomości Sąsiednie). Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomości i Nieruchomościach Sąsiednich inwestycję polegającą na wybudowaniu, na podstawie ostatecznego i niepodlegającego zaskarżeniu pozwolenia na budowę, które zostanie uzyskane przez Kupującego, zespołu budynków usługowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, o powierzchni całkowitej budynków co najmniej 42000 m², w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni – centrum danych, dalej zwana „Inwestycją”. Działalność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający jest osobą fizyczną, niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia wniosku, mającą status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazaną w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego. Nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Sprzedającego i jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, w ramach której zbiory pochodzące z Nieruchomości podlegają sprzedaży. Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedającego, poza udostępnieniem na cele budowlane na rzecz Spółki.

Sprzedający nie zbywał w przeszłości innych nieruchomości i poza Nieruchomością, będącą przedmiotem tego wniosku, Sprzedający nie dokonuje sprzedaży innych nieruchomości na rzecz Spółki lub innych podmiotów.

W zamiarze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zamieścił ogłoszenie w Internecie oraz wystawił na nieruchomości baner informujący o ofercie jej sprzedaży. W przeszłości zaangażował agencję pośrednictwa, z którą współpracował przy Transakcji 1 opisanej poniżej, ale umowa współpracy wygasła.

Sprzedający wystosował pismo do GDDKiA w sprawie zjazdu z drogi krajowej nr (…).

W dniu 12 kwietnia 2021 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości (zwana dalej „Umową Transakcji 1”) z F. Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (zwaną dalej „Spółką F.”), (zwana dalej w całości jako „Transakcja 1”), która z uwagi na brak możliwości finalizacji (brak pozyskania finansowania, brak uzyskania decyzji środowiskowego) ze strony Spółki F., została rozwiązana 5 stycznia 2022 r.

Na potrzeby tejże Transakcji 1, strony powyższej Umowy Transakcji 1, wystąpiły 2 marca 2021 r. z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa Spółki F. (…) do odliczenia podatku naliczonego w związku z tą transakcją. W konsekwencji, została wydana stosowna Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

W ramach Transakcji 1, zgodnie z zawartą Umową Transakcji 1 i przedłożonym do urzędu stanem faktycznym: „transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, tj.:

- zatwierdzeniu opisanego w Umowie podziału dwóch działek będących Nieruchomościami sąsiednimi (działki o nr ewid. 2 oraz nr ewid. 3) przez Burmistrza (...), zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz przedłożenie do umowy przyrzeczonej sprzedaży kompletu dokumentów geodezyjnych – wypisu z rejestru gruntu wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej – dla wszystkich działek, które powstaną z podziału działek nr ewid. 2 oraz nr ewid. 3,

- rozwiązaniu umowy dzierżawy dotyczącej Nieruchomości,

- uzyskaniu ostatecznej decyzji środowiskowej dotyczącej realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji na Nieruchomości oraz na Nieruchomościach sąsiednich,

- uzyskaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, przy której położona jest Nieruchomość (z ulicy (...)) dla wszystkich pojazdów ciężarowych wszystkich kategorii,

- uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu opiekuńczego ze zgodą na sprzedaż udziału we współwłasności jednej z Nieruchomości sąsiednich (działka nr ewid. 3) należącego do małoletniego C lub uzyskanie pełnoletniości przez C i przystąpienie do umowy sprzedaży,

- uzyskaniu interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego dotyczących opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości sąsiednich.

Zgodnie z dokonanymi ustaleniami, Sprzedający wyraził zgodę na prowadzenie przez Spółkę prac przygotowawczych w obszarze 20 m. od granicy Nieruchomości (od strony drogi dojazdowej) w celu podejmowania m.in. takich czynności jak montaż przyłączy, dostarczanie mediów. Strony zgodnie postanowiły, że Spółka będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie.

Zgodnie z Umową Spółka będzie upoważniona do występowania przed właściwymi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, we wszelkiego rodzaju postępowaniach administracyjnych zmierzających do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, a także do odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji tych organów, do składania wszelkich wniosków, oświadczeń, do składania wyjaśnień, zapewnień, wnoszenia środków odwoławczych we wszystkich sprawach związanych z pracami budowlanymi na przedmiotowej działce, w imieniu własnym.

Na podstawie Umowy Transakcji 1 Sprzedający upoważnią Spółkę F. do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Decyzja środowiskowa oraz zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, o których mowa w pkt 3 i 4 powyżej zostaną uzyskane przez Spółkę działającą na podstawie ww. upoważnienia.

Spółka będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie. Ponadto, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający uzyskał następujące dokumenty przedstawione do wglądu Spółki:

- zaświadczenie wydane z upoważnienia Burmistrza (...) 19 października 2020 r., w którym informuje się, że Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie nie znajdują się w obszarze zdegradowanym ani w obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy o rewitalizacji,

- elektroniczne zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (...) 6 listopada 2020 r., z którego wynika, że Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 o lasach.

W uzupełnieniu do wniosku, Spółka F. wskazała, że poza upoważnieniem do wykonywania czynności wskazanych we wniosku udzielonym Spółce F., Sprzedający jako właściciel Nieruchomości, upoważnił pisemnie:

- Spółkę,

- reprezentanta Spółki, Członka Zarządu – Pana S. R. oraz

- pracownicę Spółki – Panią M. F.,

do uzyskiwania w imieniu Sprzedającego wszelkich informacji (również ustnych) oraz dokumentów dotyczących ww. nieruchomości, w tym wszelkiego rodzaju wypisów, wyrysów, odpisów, wyciągów, zaświadczeń, a w szczególności:

- wypisów i wyrysów oraz zaświadczeń z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- wypisów z rejestru gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych;

- wypisów z kartotek budynków;

- zaświadczeń dot. planu urządzenia lasu lub decyzji określających zadania z zakresu gospodarki leśnej i innych informacji lub dokumentów dotyczących ww. Nieruchomości.

W zawartej umowie przedwstępnej wskazano, że Sprzedający zobowiązują się współdziałać ze Spółką F. we wszelkich procedurach prawnych związanych z realizowanym przedsięwzięciem, którego dotyczy umowa, w szczególności obejmuje to składanie oświadczeń, wyrażanie zgód i udzielanie pełnomocnictw ograniczonych do 31 grudnia 2021 r. na rzecz Spółki F. przed organami administracji publicznej, przedsiębiorstwami przesyłowymi lub innymi podmiotami, które będą potrzebne do realizacji wskazanego w umowie przedsięwzięcia.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną, opisane we wniosku upoważnienie Spółki F. do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości nie będzie uprawniało Spółki F. do wznoszenia na nieruchomościach objętych umową jakichkolwiek budynków, budowli lub urządzeń do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Z uwzględnieniem ww. ograniczenia dot. wznoszenia na nieruchomościach budynków, budowli lub urządzeń do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, zgody i pełnomocnictwa będą obejmować możliwość podejmowania działań w sprawie wykonywania wszelkiej infrastruktury, takiej jak sieci i instalacje wraz z przyłączami – gazowe, kanalizacyjne, wodne, elektryczne, stacja gazowa redukcyjno-pomiarowa, stacja transformatorowa, przebudowa melioracji, wykonania studni głębinowej, budowa zbiorników retencyjnych, budowa zbiornika pożarowego, wykonania zjazdów i włączeń komunikacji wewnętrznej na terenie działek w ulicę (...) i (...). Należy podkreślić, że w momencie planowanej sprzedaży (tj. zawarcia umowy przyrzeczonej), na Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie będą znajdować się żadne budowle, budynki ani urządzenia budowlane.

Na dzień uzupełnienia wniosku nie wystąpiono z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę w odniesieniu do działki będącej przedmiotem wniosku. Planowany termin wystąpienia o pozwolenie na budowę to czwarty kwartał 2021 r. lub pierwszy kwartał 2022 r. Zgodnie z zamiarem stron, podmiotem występującym o pozwolenie na budowę będzie Spółka F. we własnym imieniu, tj. będzie stroną decyzji administracyjnej.

Jak wskazano powyżej, po złożeniu wniosku, strony planowanej umowy sprzedaży zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W zakresie dotyczącym planowanej sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku, w finalnej umowie przedwstępnej zawarto dodatkowe warunki zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

- zwolnienie Nieruchomości spod służebności osobistej,

- ustanowienie na jednej z nieruchomości wymienionych w umowie (wskazanej przez Spółkę), lecz innych niż będące przedmiotem transakcji, nieodpłatnie i na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz spółki (...) Sp. z o.o. z siedzibą w (...).

Powyższe warunki zostały ustanowione na korzyść Spółki F. Wskazana służebność przesyłu będzie niezbędna do przeprowadzenia przewodu instalacji gazu do nieruchomości będących przedmiotem umowy i korzystać będzie z niej Spółka, która zobowiązała się zapłacić Sprzedającym jednorazowe wynagrodzenie z tego tytułu. (…).”

Zgodnie z informacją podaną powyżej, Transakcja 1 nie doszła do skutku, a Umowa Transakcji 1 została rozwiązana w styczniu 2022 r. Na skutek powyższego, Sprzedający odstąpił od zamiaru sprzedaży Nieruchomości i w ciągu kolejnych 6 miesięcy nie prowadził dalszych czynności mających na celu jej sprzedaż.

W sierpniu 2022 r. ze Sprzedającym skontaktowali się przedstawiciele Spółki i wyrazili chęć nabycia Nieruchomości. Wskutek rozmów, 15 listopada 2022 r. została zawarta Umowa, jak opisano powyżej.

W świetle tejże Umowy, Sprzedający uzyskał następujące dokumenty:

- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydany z upoważnienia Starosty (…) 27 października 2022 r. (znak sprawy: (…)),

- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydany 3 listopada 2022 r. z upoważnienia Burmistrza (…) za numerem (…),

- zaświadczenie nr (…) wydane 3 listopada 2022 r. z upoważnienia Burmistrza (…) za numerem (…), potwierdzające, że działka ewidencyjna nr (...) nie znajduje się w obszarze zdegradowanym i w obszarze rewitalizacji ani w obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji,

- zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (…) 25 października 2022 r. za numerem (…), potwierdzające, że działka gruntu nr (...) obręb ewidencyjny (…) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i nie została wydana dla tej działki decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Dodatkowo, na podstawie Umowy, Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na rozbiórki i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej z wyłączeniem uprawnienia do uzyskania pozwolenia na budowę (prawo do dysponowania nieruchomością nie obejmuje prawa do uzyskania pozwolenia na budowę) oraz udzielił Kupującemu zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów. Ponadto, w dniu podpisania Umowy Sprzedający przekazał Kupującemu 3 (trzy) egzemplarze pisemnego oświadczenia potwierdzającego udzielenie powyższych praw. Kupujący, bez uprzedniej zgody Sprzedającego, nie będzie uprawniony do wykonywania na Nieruchomości żadnych robót przygotowawczych ani budowlanych przed dniem zawarcia Przyrzeczonych Umów Sprzedaży.

Kupujący zobowiązał się dostarczyć Sprzedającemu kopie uzyskanej Decyzji Lokalizacyjnej na Zjazd oraz Warunków Przyłączenia bez zbędnej zwłoki po ich uzyskaniu, na wskazane adresy korespondencyjne email.

W przypadku, gdy udzielone przez Sprzedającego prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okazałoby się niewystarczające w celu uzyskania przez Kupującego powyżej wymienionych decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności potrzebnych dla uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, Sprzedający zobowiązał się udzielić Kupującemu pomocy w celu uzyskania takich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów, a w razie takiej konieczności uzyskać je we własnym imieniu na koszt Kupującego, w każdym wypadku na wniosek Kupującego i w porozumieniu z nim. Strony zobowiązały się nie dokonywać żadnych czynności prawnych ani faktycznych oraz nie dopuszczać się zaniechań, które mogłyby stanowić przeszkodę dla zawarcia Przyrzeczonych Umów Sprzedaży. Jeżeli dla przeprowadzenia badania stanu prawnego lub technicznego Nieruchomości konieczne będzie dokonanie czynności prawnej lub faktycznej, która może być dokonana skutecznie wyłącznie przez Sprzedającego, to Sprzedający zobowiązany jest na wezwanie Kupującego dokonać takiej czynności na koszt Kupującego.

Sprzedający zobowiązał się niezwłocznie informować Kupującego na piśmie o każdym przypadku wystosowania do niego jakichkolwiek roszczeń osób trzecich dotyczących Nieruchomości.

Sprzedający zobowiązał się w okresie obowiązywania Umowy nie obciążać Nieruchomości, jak również nie dokonywać żadnych czynności prawnych i faktycznych, które w jakikolwiek sposób utrudniałyby wykonanie Kupującego jego uprawnień wynikających z Umowy lub realizację Inwestycji.

Sprzedający zobowiązał się nie składać odwołań ani jakichkolwiek innych środków zaskarżenia od wydanych na wniosek Kupującego lub podmiotu działającego na zlecenie Kupującego dla Inwestycji decyzji administracyjnych, a także nie składać jakichkolwiek wniosków zmierzających do zmiany, uchylenia bądź stwierdzenia nieważności tych decyzji ani też wznowienia postępowania w sprawie ich wydania, o ile takie decyzje będą wydane zgodnie z postanowieniami Umowy.

Sprzedający zobowiązał się informować Kupującego o wszelkich znanych mu postępowaniach związanych z zagospodarowaniem nieruchomości sąsiednich w stosunku do Nieruchomości oraz realizacji na tych nieruchomościach inwestycji budowlanych oraz niezwłocznie doręczać Kupującemu kopie wszelkich pism, zawiadomień, decyzji jakie zostaną doręczone Sprzedającemu w ramach takich postępowań, których jest stroną.

Sprzedający wyraził zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia, jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci. Przy zawarciu Umowy Sprzedający ponadto udzielił wskazanym przez Kupującego osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie. Sprzedający zobowiązał się ponownie udzielić Kupującemu i jego przedstawicielom, na żądanie Kupującego, najpóźniej w terminie 14 (czternastu) dni od dnia otrzymania takiego żądania, pisemnych pełnomocnictw do podejmowania wszelkich czynności w zakresie wskazanym w tym ustępie.

W Umowie zostały określone również warunki zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Zostały one podzielone na warunki „negatywne” i „pozytywne”.

Warunki negatywne, oznaczają iż na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej:

 a) Nieruchomość będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym; ponadto w żadnej z prowadzonych dla poszczególnych Nieruchomości oraz Nieruchomości Sąsiednich księgach wieczystych nie będą ujawnione żadne obciążenia, prawa ani roszczenia osób trzecich oraz nie będą ujawnione żadne wzmianki ani ostrzeżenia, z wyjątkiem wzmianek ujawnionych w dniu zawarcia Umowy, wzmianek dotyczących podziałów, o których mowa w § 1 ust. 6 pkt 4 (dotyczących wydzielenia działek pod drogi zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego) lub w związku z zawarciem Umowy, żadna z Nieruchomości nie będzie przedmiotem jakiejkolwiek umowy zawartej z osobami trzecimi,

 b) wszystkie oświadczenia Sprzedającego zawarte w Umowie będą nadal prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym,

 c) nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego któregokolwiek ze Sprzedających do Nieruchomości, Nieruchomości Sąsiednich lub ich części.

Warunki pozytywne:

 a) potwierdzenie przez Kupującego, że Nieruchomość i Nieruchomości Sąsiednie będą miały możliwość podłączenia do sieci energii elektrycznej w zakresie i o parametrach umożliwiających realizację zamierzonej Inwestycji według wymogów Kupującego, przy czym Strony postanawiają, że potwierdzeniem tym będzie uzyskanie przez Kupującego warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej obiektu serwerownia – centrum danych zlokalizowanego na Nieruchomościach, zgodnie z którymi to warunkami minimalna moc przyłączeniowa dla zasilania podstawowego wynosić będzie 70 MW (siedemdziesiąt megawatów) oraz dla zasilania rezerwowego – 70 MW (siedemdziesiąt megawatów) (zwanych dalej „Warunkami Przyłączenia”),

 b) doręczenie Sprzedającemu oświadczenia Kupującego, w terminie 2 (dwóch) miesięcy i 7 (siedmiu) dni od dnia uzyskania i doręczenia Kupującego Warunków Przyłączenia, złożonego w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym pod rygorem nieważności, że wynik przeprowadzonego przez Kupującego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości jest dla Kupującemu satysfakcjonujący („Oświadczenie o Pozytywnym Wyniku Badania Stanu Prawnego i Technicznego”). Sprzedający zobowiązał się współpracować z Kupującym w ramach prowadzenia tego badania, poprzez udzielanie posiadanych dodatkowych informacji i wyjaśnień, udzielenie Kupującego lub wskazanym przez nią osobom i podmiotom pełnomocnictw w formie i zakresie koniecznym do przeprowadzenia badania Nieruchomości pod względem prawnym, faktycznym, technicznym, środowiskowym, urbanistycznym oraz ekonomicznym w celu weryfikacji możliwości realizacji przez Kupującego Inwestycji na Nieruchomościach. Strony potwierdzają, że ocena wyniku ww. badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości przysługuje wyłącznie Kupującemu i nie będzie podważana przez Sprzedającego.

W celu uniknięcia wątpliwości Strony ustalają, że niezłożenie przez Kupującego Oświadczenia o Pozytywnym Wyniku Badania Stanu Prawnego i Technicznego w terminie wskazanym powyżej nie stanowi naruszenia Umowy przez Kupującego, lecz stanowi podstawę do odstąpienia przez Sprzedającego od Umowy zgodnie z § 8 ust. 1. Niezależnie od powyższego Kupujący może w każdym czasie złożyć oświadczenie sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym pod rygorem nieważności, że wynik przeprowadzonego przez Kupującego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości nie jest dla Kupującego satysfakcjonujący („Oświadczenie o Negatywnym Wyniku Badania Stanu Prawnego i Technicznego”),

c) uzyskania przez Kupującego od właściwych organów administracji publicznej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu do Nieruchomości z ulicy (…), zgodnie z którą możliwe będzie zlokalizowanie zjazdu na Nieruchomości bezpośrednio z ulicy (…) (zwanej dalej „Decyzją Lokalizacyjną na Zjazd”).

Powyższe warunki zastrzeżone są wyłącznie na korzyść Kupującego, w tym sensie, że Kupujący może ze spełnienia każdego z nich zrezygnować w dowolnym momencie obowiązywania niniejszej Umowy. Sprzedający zobowiązał się przedłożyć przy Przyrzeczonych Umowach Sprzedaży:

 a) wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dla nieruchomości wydany nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży,

 b) wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczący Nieruchomości, wydany nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży,

 c) zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (…), potwierdzające, że Nieruchomości nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani nie została wydana dla niej decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, wydane nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży,

 d) zaświadczenie potwierdzające, że Nieruchomość nie znajduje się na obszarze zdegradowanym oraz na obszarze rewitalizacji w rozumieniu o rewitalizacji, wydane nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży,

 e) zaświadczenia wydane przez Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego o niezaleganiu Sprzedającego w płatnościach podatków, wydane nie wcześniej niż jeden miesiąc przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży.

Sprzedający oświadczył, iż odnośnie obowiązku zapłaty Kupującemu przez Sprzedającego kary umownej, o której mowa w Umowie wraz z odsetkami i kosztami dochodzenia roszczeń poddają się na rzecz Kupującego rygorowi egzekucji wprost z Umowy, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 5 kodeksu postępowania cywilnego do kwoty 550.000,00 zł.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że działka gruntu nr (…) jest niezabudowana.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie

Czy w zakresie Transakcji, Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji, a jeżeli Sprzedający nie zostanie uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, to czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce 23%?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występuje jako podatnik podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, z uwagi na sprzedaż Nieruchomości z majątku własnego, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Jednocześnie, w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1, stawka podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Przywołując treść art. 2 pkt 4 oraz art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zaznaczyli Państwo, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Państwa zdaniem, Sprzedający będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Skutkiem powyższego, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) sprzeda Kupującemu (Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania) nieruchomość w zamian za zapłatę ceny przez Kupującego (Transakcja).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.137.2023.4.MPU wydanej w zakresie podatku od towarów i usług, wynika, że sprzedaż działki nr (...) będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki; nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży działki będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym po stronie Kupującego, jako podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi obowiązek podatkowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia: interpretacja znak: 0111-KDIB3-3. 4012.137.2023.4.MPU oraz postanowienie o odmowie wydania interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.205.2023.1.MPU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

L. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.