Interpretacja indywidualna z dnia 2 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.74.2023.4.DR

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 6 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 maja 2023 r. (wpływ 24 maja 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: A. R (…);

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej również jako: Sprzedający lub Spółka) jest polskim rezydentem podatkowym spółką z ograniczoną odpowiedzialnością zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży z 27 lutego 2023 roku dokonał sprzedaży na rzecz innego polskiego rezydenta podatkowego (zwanego dalej również jako: Kupujący) zarejestrowanego jako podatnik VAT czynny (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, którego dane znajdują się w załączniku ORD-WS/B) dwóch nieruchomości położonych w (…), dla których to nieruchomości są prowadzone następujące księgi wieczyste (…) za kwotę wskazaną w akcie notarialnym.

Poniżej Wnioskodawca wskazał szczegółowy opis sprzedawanych nieruchomości.

1.Nieruchomość wskazana w księdze wieczystej nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) dla położonej w (…) stanowi działkę nr (…) o powierzchni 1328 m².

Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 27 czerwca 2002 roku.

Działka nr (…) – zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, działka ta oznaczona jest jako Bi – tereny zabudowane inne.

Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków działka ta jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem o powierzchni zabudowy 706 m².

Budynek ten był wybudowany przez Wnioskodawcę i został wprowadzony do ewidencji środków trwałych 16 kwietnia 2003 roku jako budynek usługowo-magazynowy oznaczony A I. Wartość początkowa ww. wynosi 592 901,43 zł. Budynek ten był ulepszony odpowiednio w 2003, 2004 oraz 2008 roku, jednakże wartość żadnego z tych ulepszeń nie przekroczyła 30% wartości początkowej. Łączna wartość ulepszenia 125 656,83 zł.

2.Nieruchomość wskazana w księdze wieczystej nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) dla położonej w (…) stanowi działkę nr (…) o powierzchni 1292 m².

Nieruchomość ta została nabyta przez Spółkę na podstawie protokołu zgromadzenia wspólników i umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z 14 grudnia 2001 roku Działka nr(…) - zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, działka ta oznaczona jest jako Bi - tereny zabudowane inne.

Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków działka ta jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem o powierzchni zabudowy 793 m².

Budynek ten był wybudowany przez Wnioskodawcę i został wprowadzony do ewidencji środków trwałych dnia 28 lutego 2006 roku jako budynek magazynowy oznaczony wewnętrznie A II. Wartość początkowa ww. budynku wynosi 609 115,26 zł. Budynek ten został ulepszony w 2008 roku, jednakże wartość tego ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej. Wyniosła ona 74 750 zł.

W 2006 roku poprzez wydzielenie z powyższych inwestycji Spółka wyodrębniła plac parkingowy, który został wprowadzony jako osobna pozycja do ewidencji środków trwałych. Wartość początkowa wprowadzona do kartoteki środka trwałego wynosi 12 825,14 zł.

Obie działki zabudowane wskazanymi powyżej dwoma budynkami magazynowania połączone są łącznikiem z częścią socjalno-biurową.

Według aktualnego stanu prawnego działki nr (…) zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są one oznaczone jako tereny zabudowy usługowej z dopuszczenie realizacji obiektów przemysłowych, składów i magazynów.

Działki nr (…) zabudowane są dwoma budynkami magazynowania połączonymi łącznikiem z częścią socjalno-biurową posiadają dostęp do drogi publicznej.

Na potrzeby niniejszego wniosku, Wnioskodawca powyższe nieruchomości będzie nazywał łącznie jako: Nieruchomości.

Do 19 maja 2021 roku Spółka wykorzystywała Nieruchomości do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Począwszy od 19 maja 2021 roku Wnioskodawca na podstawie umowy dzierżawy wynajmuje powyższą Nieruchomość spółce prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie przygotowania gotowych posiłków. Zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży Kupujący jako wstępujący w prawa i obowiązki wydzierżawiającego przejmuje wpłaconą przez najemcę kaucję, część ceny została zaspokojona w wyniku przejęcia wierzytelności z tytułu obowiązku zwrotu Kaucji na rzecz najemcy. Z posiadanych przez Sprzedającego informacji wynika ponadto, iż najemca poniósł na ww. Nieruchomościach wydatki na ich ulepszenie. Umowa sprzedaży nie reguluje jednak ww. kwestii i poniesione przez najemcę koszty inwestycji nie stanowią przedmiotu sprzedaży. Wydatki poniesione przez najemcę nie zostały rozliczone w żaden sposób pomiędzy Wnioskodawcą i najemcą.

Na gruncie przepisów podatkowych istotne jest czy: sprzedaż wskazanej powyżej Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a tym samym czy powstanie czy nie obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy w przypadku, w którym dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, z uwagi na to, że sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

b) umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,

c) umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

d) umowy dożywocia,

e) umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,

 f) ustanowienie hipoteki,

g) ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,

h) umowy depozytu nieprawidłowego,

 i) umowy spółki.

Opodatkowaniu PCC podlegają także zmiany wskazanych wyżej umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania PCC (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o PCC).

Z regulacji ustawy o PCC wynika, iż określone w ustawie o PCC czynności podlegające opodatkowaniu PCC mają charakter wyczerpujący, co ma określone konsekwencje. Wprowadzenie zamkniętego katalogu czynności podlegających opodatkowaniu PCC oznacza bowiem, że wyłączone z opodatkowania są inne czynności, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, nawet jeśli wywołują skutki takie same lub podobne do tych, które zostały wymienione we wskazanym wyżej przepisie.

Jednocześnie, nie podlegają opodatkowaniu PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższych regulacji ustawy o PCC wynika, iż z opodatkowania PCC wyłączone są wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, niemniej w przypadku jeśli transakcja sprzedaży jest zwolniona z opodatkowania VAT, nie podlega wyłączeniu z opodatkowania PCC.

Tym samym, w przypadku, w którym sprzedaż Nieruchomości korzystała ze zwolnienia z opodatkowania, umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu PCC, z tym jednak zastrzeżeniem, iż płatnikiem tego podatku na podstawie art. 10 ust. 2 ustawy o PCC, będzie notariusz, bowiem czynność sprzedaży Nieruchomości zostanie udokumentowana w formie aktu notarialnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 2 czerwca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.237.2023.3.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu sprawy przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania na podstawie umowy sprzedaży z 27 lutego 2023 roku dokonał sprzedaży na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, dwóch nieruchomości:

1. działkę nr (…) o powierzchni 1328 m², która jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem o powierzchni zabudowy 706 m².

2. działkę nr (…) o powierzchni 1292 m², która jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem o powierzchni zabudowy 793 m².

Obie działki zabudowane wskazanymi powyżej dwoma budynkami magazynowania połączone są łącznikiem z częścią socjalno-biurową.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 czerwca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.237.2023.3.AB, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że: „(…) dostawa budynku usługowo-magazynowego wraz z łącznikiem o powierzchni zabudowy 706 m2, budynku magazynowego o powierzchni zabudowy 793 m2 wraz z częścią socjalno-biurową oraz placu parkingowego korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z tym, że dostawa ww. budynku usługowo-magazynowego wraz z łącznikiem o powierzchni zabudowy 706 m2, budynku magazynowego o powierzchni zabudowy 793 m2 wraz z częścią socjalno-biurową oraz placu parkingowego korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to odpowiednio zwolnieniem tym objęta jest także transakcja sprzedaży gruntu w postaci działki nr (…), na której ww. obiekty są posadowione (art. 29a ust. 8 ustawy).”

Tym samym, z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej –transakcja jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. b) tego przepisu. W przepisie tym wprost stwierdzono, że w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości podlega uregulowaniom ustawy o podatku od towarów i usług, ale jest zwolniona z tego podatku, to brak jest podstaw do wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż ww. Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%, a obowiązek podatkowy ciążył na Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania. Ww. podatek powinien zostać pobrany przez notariusza działającego w charakterze płatnika.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego(…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

 - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).