Interpretacja indywidualna z dnia 19 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.149.2023.2.LK

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży działek niezabudowanych oraz działek zabudowanych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej braku uznania Państwa jako podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości oraz prawidłowe w zakresie zwolnienia sprzedaży działek zabudowanych i braku zwolnienia działek niezabudowanych oraz w zakresie sposobu dokumentowania przez Państwa sprzedaży Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych planowanej sprzedaży działek niezabudowanych nr 1 i 2 oraz działek zabudowanych nr 3 i 4. Uzupełnili go Państwo pismem z 10 maja 2023 r. (data wpływu 11 maja 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

· Pan Z.R. (...)

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani M.R. (…)

Opis zdarzenia przyszłego

3 lutego 2023 r. Państwo będąc współwłaścicielami nieruchomości na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, tj. działki nr ewidencyjny 1, o pow. 3.186 m², objętej księgą wieczystą nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych oraz działek nr ewidencyjny 3, o pow. 324 m², 4, o pow. 286 m² i 2, o pow. 55 m², objętych księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej wszystkie działki łącznie: Nieruchomość), zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa).

Działki nr 1 i 2 są działkami niezabudowanymi, natomiast działka nr 3 jest zabudowana budynkiem gospodarczym (szopa), a działka nr 4 zabudowana jest garażem.

Wszystkie działki posiadają dostęp do drogi publicznej, nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z rejestrem gruntów działka nr 1, 3 i 2 stanowią grunty orne, natomiast działka nr 4 stanowi tereny mieszkalne i grunty orne.

Zobowiązali się Państwo w Umowie do sprzedaży Nieruchomości m.in. pod następującymi warunkami:

‒uzyskania przez kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji ustalającej warunki zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania Nieruchomości umożliwiającej kupującemu realizację przedsięwzięcia - wybudowanie placówki handlowej,

‒uzyskania kosztem i staraniem kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, umożliwiającej kupującemu realizację na Nieruchomości przedsięwzięcia - wybudowanie placówki handlowej,

‒uzyskania ostatecznej i wykonalnej decyzji o zezwoleniu na lokalizację zjazdu na Nieruchomość na zasadzie prawo i lewo skrętu, bez konieczności przebudowy układu drogowego, albo potwierdzenia przez właściwy organ, że Nieruchomość posiada zjazd o parametrach zjazdu publicznego na pełnych relacjach skrętu, bądź uzyskania decyzji zezwalającej na przebudowę istniejącego zjazdu bez konieczności przebudowy zewnętrznego układu drogowego,

‒uzyskania warunków technicznych przyłączy - sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji kupującego w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,

‒potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, w szczególności bez konieczności wymiany gruntu bądź palowania,

‒uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę istniejącego drzewostanu w zamian za nasadzenia rekompensacyjne,

‒potwierdzenia, że Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej podlegającej ograniczeniom obrotu.

W przywołanej wyżej Umowie udzielili Państwo kupującemu bezwarunkowego i nieodwoływalnego na czas trwania Umowy pełnomocnictwa do reprezentowania Państwa przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej), jak i innymi podmiotami, w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania wszelkich dokumentów koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę oraz do zawierania umów przyłączeniowych z dostawcami mediów w związku z realizacją Umowy.

W przedmiotowej Umowie wyrazili Państwo zgodę na dysponowanie przez kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy.

Wyrazili Państwo w Umowie również zgodę na przeniesienie na kupującego wszelkich decyzji uzyskanych przez niego na Państwa rzecz w ramach realizacji Umowy oraz do przeniesienia na kupującego wszelkich praw i obowiązków z umów przyłączeniowych z dostawcami mediów, które zostaną zawarte w związku z realizacją Umowy.

W Umowie postanowiono także, że zobowiązują się Państwo do zwrotu kupującemu wszelkich kosztów poniesionych w związku z realizacją Umowy w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej z Państwa winy lub w przypadku żądania przez kupującego zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się wszystkich warunków Umowy, po dwukrotnym wezwaniu przez kupującego do jej zawarcia.

Pragną Państwo w tym miejscu dodać, iż 2 grudnia 2022 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla działek będących przedmiotem Umowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą.

Jednocześnie pragną Państwo zaznaczyć, iż powyższa decyzja jest trzecią decyzją o warunkach zabudowy wydaną dla przedmiotowej Nieruchomości. Pierwsza decyzja wydana była w 2011 r., a druga w 2014 r. Decyzje te wydawane były w związku z zawartymi przez Państwa umowami przedwstępnymi na sprzedaż Nieruchomości, do których ostatecznie nie doszło.

Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy została przez Państwa nabyta na podstawie umów sprzedaży z 25 lutego 1994 r. (działka nr 1) i z 24 czerwca 2010 r. (działka nr 3 i 4), oraz na podstawie umowy zamiany z 7 września 2011 r. (działka nr 2), a ich nabycia nie podlegały podatkowi VAT.

Od chwili nabycia Nieruchomości wykorzystują ją Państwo wyłącznie dla zaspokojenia własnych potrzeb życiowych, tj. uprawiają na Nieruchomości warzywa i owoce wykorzystywane na potrzeby własne.

Dodatkowo pragną Państwo zaznaczyć, iż budynek gospodarczy (szopa) posadowiony na działce nr 3 wykorzystywany jest przez Państwo do przechowywania narzędzi i sprzętu ogrodniczego, natomiast posadowiony na działce nr 4 garaż wykorzystywany jest przez Państwo zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zarówno wyżej wspomniany budynek gospodarczy, jak i garaż użytkowane są przez Państwo nieprzerwanie od chwili ich nabycia w 2010 r. do dnia dzisiejszego, a w czasie ich użytkowania nie ponosili na nie żadnych wydatków z wyjątkiem drobnych napraw, które nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej.

Nie podejmowali Państwo i nie będą podejmować żadnych działań podnoszących wartość Nieruchomości oraz nie podejmowali i nie będą podejmować Państwo żadnych działań marketingowych wobec Nieruchomości (kupujący zgłaszali się zawsze sami do Państwa).

Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów najmu, czy dzierżawy i nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, jak również nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Pan będący stroną postępowania nie prowadzi ani działalności rolniczej, ani działalność gospodarczej i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Pani niebędąca stroną postępowania nie prowadzi działalności rolniczej, lecz prowadzi działalność gospodarcza w zakresie handlu odzieżą i artykułami dla dzieci i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Dokonali już Państwo wcześniej, tj. w 2010 r., sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek osobisty.

Pragną Państwo nadmienić, iż Nieruchomość była przedmiotem interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 maja 2012 r., sygn. ILPP1/443-129/12-4/MK, wydanej dla Pani niebędącej strona postępowania, w której uznano, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi.

Nabywcą Nieruchomości będzie podmiot zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Pytania

1. Czy przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości będą Państwo działali jako podatnicy VAT?

2. Czy w przypadku, gdyby działali Państwo jako podatnicy VAT, sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia z podatku, natomiast sprzedaż zabudowanych działek nr 3 i 4 będzie korzystać ze zwolnienia z podatku jako dostawa budynków zasiedlonych powyżej 2 lat? 

3. Czy w przypadku, gdyby działali Państwo jako podatnicy VAT, to będąc współwłaścicielami Nieruchomości na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, zobowiązani będą udokumentować sprzedaż, wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na kwotę odpowiadającą połowie ceny sprzedaży?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Państwa zdaniem:

1.Przy sprzedaży Nieruchomości nie będą Państwo działali jako podatnicy VAT.

2.W przypadku, gdyby działali Państwo jako podatnicy VAT, sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia z podatku, natomiast sprzedaż zabudowanych działek nr 3 i 4 będzie korzystać ze zwolnienia z podatku jako dostawa budynków zasiedlonych powyżej 2 lat.

3.W przypadku, gdyby działali Państwo jako podatnicy VAT, to będąc współwłaścicielami Nieruchomości na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, zobowiązani będą udokumentować sprzedaż, wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na kwotę odpowiadającą połowie ceny sprzedaży.

Uzasadnienie Państwa stanowiska

Ad 1)

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Należy wskazać, że 15 września 2011 r. został wydany wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10), który wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, np. NSA z 23 lipca 2013 r. (sygn. akt I FSK 1386/12), z 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), z 9 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1658/11), z 9 listopada 2011 r. (sygn. akt. I FSK 1656/11) oraz WSA z 1 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 670/11), z 14 grudnia 2011 r (sygn. akt I SA/Po 730/11). Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności sprzedaży w tych okolicznościach przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

Z powołanego wyroku wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że wykorzystują Państwo Nieruchomość wyłącznie dla zaspokojenia potrzeb osobistych - przedmiotowa działka nie była wykorzystywana w żaden sposób w działalności rolniczej, czy gospodarczej, jak również nie była przedmiotem żadnych umów najmu, czy dzierżawy, a Państwo nie czerpali z niej żadnych pożytków (stanowiła ona wyłącznie Państwa majątek osobisty i zaspakajała potrzeby własne rodziny).

Powyższe prowadzi zatem do stwierdzenia, że w związku z tym, iż przedmiotem planowanego zbycia będzie majątek prywatny, przy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości nie wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, Państwa zdaniem przy sprzedaży Nieruchomości nie będą Państwo działali jako podatnicy VAT.

Ad 2)

W przypadku, gdyby zostali Państwo uznani za podatników VAT przy sprzedaży Nieruchomości, jej sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Dostawa gruntu niezabudowanego może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z tego przepisu, zwolnieniu z VAT podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy czym dla zastosowania omawianego zwolnienia od podatku spełnione muszą być łącznie wymienione powyżej warunki.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, a nabycie Nieruchomości nie podlegało podatkowi VAT.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości niezabudowanych nie będących terenami budowlanymi.

Za tereny budowlane, zgodnie z przepisem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, działki nr 1 i 2 są działkami niezabudowanymi i nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak 2 grudnia 2022 r. wydana została dla nich decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą.

Mając powyższe na uwadze, w świetle przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przedmiotowe działki nr 1 i 2 na dzień sprzedaży będą spełniać definicję gruntów przeznaczonych pod zabudowę, w związku z czym ich sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponieważ przepisy ustawy o VAT, jak i przepisy wykonawcze, nie przewidują innych zwolnień dla sprzedaży nieruchomości niezabudowanych będącymi terenami budowlanymi, ich sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika również, że działka nr 3 zabudowana jest budynkiem gospodarczym (szopa), natomiast działka nr 4 zabudowana jest budynkiem garażu. Działki te objęte są także przywołaną wcześniej decyzją o warunkach zabudowy z dnia 2 grudnia 2022 r.

Zarówno budynek gospodarczy (szopa), jak i garaż użytkowane są przez Państwo nieprzerwanie od chwili ich nabycia w 2010 r. do chwili obecnej, a Państwo w czasie ich użytkowania nie ponosili na nie żadnych wydatków z wyjątkiem drobnych napraw, które nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a.wybudowaniu lub

b.ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że w stosunku zarówno do budynku gospodarczego, jaki i garażu doszło do pierwszego zasiedlenia, bowiem były one wykorzystywane przez okres ponad 2 lat, a w czasie ich używania nie poniesiono wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym, sprzedaż budynków posadowionych na działce nr 368/2 i 369/4 będących przedmiotem Umowy, a tym samym, dostawa gruntu przyporządkowanego do tych budynków, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku, gdyby działali Państwo jako podatnicy VAT, sprzedaż niezabudowanych działek nr 366/1 i 370/6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia z podatku, natomiast sprzedaż zabudowanych działek nr 3 i 4 będzie korzystać ze zwolnienia z podatku jako dostawa budynków zasiedlonych powyżej 2 lat.

Ad 3)

W świetle art. 35 k.r.o., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 oraz § 2 k.r.o., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej.

Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o., zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 k.r.o.). Wskazać przy tym należy, że ustawa o VAT nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 ustawy o VAT, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy o VAT, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest jednak obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Mając powyższe na uwadze, gdy będą Państwo działać jako podatnicy i dokonają czynności podlegającej opodatkowaniu, będą upoważnieni na podstawie art. 106b ustawy o VAT do wystawienia faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości.

Podsumowując, w przypadku, gdyby działali Państwo jako podatnicy VAT, to będąc współwłaścicielami Nieruchomości na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, będą zobowiązani udokumentować sprzedaż, wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na kwotę odpowiadającą połowie ceny sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej braku uznania Państwa jako podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości oraz prawidłowe w zakresie zwolnienia sprzedaży działek zabudowanych i braku zwolnienia działek niezabudowanych oraz w zakresie sposobu dokumentowania przez Państwa sprzedaży Nieruchomości.  

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwaną dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek, podejmowali Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że 3 lutego 2023 r. Państwo będąc współwłaścicielami nieruchomości na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, tj. działki nr ewidencyjny 1, 3, 4 i 2 zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Działki nr 1 i 2 są działkami niezabudowanymi, natomiast działka nr 3 jest zabudowana budynkiem gospodarczym (szopa), a działka nr 4 zabudowana jest garażem.

Zobowiązali się Państwo w Umowie do sprzedaży Nieruchomości m.in. pod następującymi warunkami:

‒uzyskania przez kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji ustalającej warunki zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania Nieruchomości umożliwiającej kupującemu realizację przedsięwzięcia - wybudowanie placówki handlowej,

‒uzyskania kosztem i staraniem kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, umożliwiającej kupującemu realizację na Nieruchomości przedsięwzięcia - wybudowanie placówki handlowej,

‒uzyskania ostatecznej i wykonalnej decyzji o zezwoleniu na lokalizację zjazdu na Nieruchomość na zasadzie prawo i lewo skrętu, bez konieczności przebudowy układu drogowego, albo potwierdzenia przez właściwy organ, że Nieruchomość posiada zjazd o parametrach zjazdu publicznego na pełnych relacjach skrętu, bądź uzyskania decyzji zezwalającej na przebudowę istniejącego zjazdu bez konieczności przebudowy zewnętrznego układu drogowego,

‒uzyskania warunków technicznych przyłączy - sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji kupującego w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,

‒potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, w szczególności bez konieczności wymiany gruntu bądź palowania,

‒uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę istniejącego drzewostanu w zamian za nasadzenia rekompensacyjne,

‒potwierdzenia, że Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej podlegającej ograniczeniom obrotu.

W przywołanej wyżej Umowie udzielili Państwo kupującemu bezwarunkowego i nieodwoływalnego na czas trwania Umowy pełnomocnictwa do reprezentowania Państwa przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej), jak i innymi podmiotami, w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania wszelkich dokumentów koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę oraz do zawierania umów przyłączeniowych z dostawcami mediów w związku z realizacją Umowy.

W przedmiotowej Umowie wyrazili Państwo zgodę na dysponowanie przez kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy.

Wyrazili Państwo w Umowie również zgodę na przeniesienie na kupującego wszelkich decyzji uzyskanych przez niego na Państwa rzecz w ramach realizacji Umowy oraz do przeniesienia na kupującego wszelkich praw i obowiązków z umów przyłączeniowych z dostawcami mediów, które zostaną zawarte w związku z realizacją Umowy.

2 grudnia 2022 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla działek będących przedmiotem Umowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą. Powyższa decyzją jest trzecią decyzja o warunkach zabudowy wydaną dla przedmiotowej Nieruchomości. Pierwsza decyzja wydana była w 2011 r., a druga w 2014 r. Decyzje te wydawane były w związku z zawartymi przez Państwa umowami przedwstępnymi na sprzedaż Nieruchomości, do których ostatecznie nie doszło.

Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy została przez Państwa nabyta na podstawie umów sprzedaży z 25 lutego 1994 r. (działka nr 1) i z 24 czerwca 2010 r. (działka nr 3 i 4), oraz na podstawie umowy zamiany z 7 września 2011 r. (działka nr 2), a ich nabycia nie podlegały podatkowi VAT. Od chwili nabycia Nieruchomości wykorzystują ją Państwo wyłącznie dla zaspokojenia własnych potrzeb życiowych, tj. uprawiają na Nieruchomości warzywa i owoce wykorzystywane na potrzeby własne. Budynek gospodarczy (szopa) posadowiony na działce nr 3 wykorzystywany jest przez Państwo do przechowywania narzędzi i sprzętu ogrodniczego, natomiast posadowiony na działce nr 4 garaż wykorzystywany jest przez Państwo zgodnie z jego przeznaczeniem.

Pan będący stroną postępowania nie prowadzi ani działalności rolniczej, ani działalność gospodarczej i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Pani niebędąca stroną postępowania nie prowadzi działalności rolniczej, lecz prowadzi działalność gospodarcza w zakresie handlu odzieżą i artykułami dla dzieci i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Dokonali już Państwo wcześniej, tj. w 2010 r., sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek osobisty. Nabywcą Nieruchomości będzie podmiot zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy przy sprzedaży opisanej Nieruchomości będą Państwo działali jako podatnicy VAT.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Państwo w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, będziecie spełniali Państwo przesłanki do uznania za podatników podatku od towarów i usług.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Natomiast problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

Natomiast kwestia stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami uregulowana została w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.; dalej jako: „Kodeks rodzinny”).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego:

W myśl art. 36 Kodeksu rodzinnego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego:

Jak stanowi art. 37 § 4 Kodeksu rodzinnego:

Z uwagi na powołane regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym nabycie lub zbycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego:

Ustawa o VAT nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników, co stwarza szczególną sytuację prawną. Należy przy tym zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Sytuacja, gdy działalność prowadzi jeden z małżonków nie ma wpływu na istnienie między nimi ustawowej wspólności majątkowej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego nabywcy przez Pana pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego :

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając nabywcy pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności będą bowiem Państwo, a nie nabywca. Nabywca nie będzie działał we własnym imieniu, lecz w Państwa imieniu. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonujący ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal Państwa własnością. Działania te (np. uzyskanie pozwolenia na budowę, uzyskanie pozwoleń i warunków przyłączania do sieci wod.-kan., energetycznej, dokonane za pełną Państwa zgodą wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Państwa sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania czynności we wniosku przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegała Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Państwa sprzedaż działek będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, będziecie Państwo podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Państwa majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowych działek, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr 1, 3, 4 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub ich część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 3 jest zabudowana budynkiem gospodarczym (szopa), a działka nr 4 zabudowana jest garażem. Budynek gospodarczy i garaż użytkowane są przez Państwo nieprzerwanie od chwili ich nabycia w 2010 r. do dnia dzisiejszego, a w czasie ich użytkowania nie ponosili Państwo na nie żadnych wydatków z wyjątkiem drobnych napraw, które nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej.

Państwa wątpliwości sprowadzają się również do ustalenia, czy sprzedaż ww. działek zabudowanych będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie do sprzedaży ww. budynków zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem tych budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa ww. budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż jak Państwo wskazali zasiedlenie tych obiektów nastąpiło w 2010 r. W związku z powyższym od pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Nie były ponoszone również żadne wydatki na ulepszenie ww. budynków. Zatem zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do sprzedaży budynków posadowionych na działkach nr 3 i 4.

W konsekwencji sprzedaż budynków i budowli będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa działek gruntu, na których posadowione są ww. obiekty, również będzie podlegała zwolnieniu.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do sprzedaży ww. budynków bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości niezabudowanych ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Wskazali Państwo iż 2 grudnia 2022 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla działek będących przedmiotem umowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą. Tym samym, działki nr 1 i 2 stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż działek nr 1 i 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Dodatkowo wskazali Państwo, że nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, dostawa przez Państwo działek nr 1 i 2, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Zatem dostawa działek nr 1 i 2 powinna nastąpić z naliczeniem podatku należnego.

Kolejna kwestia dotyczy ustalenia, czy przypadku, gdyby działali Państwo jako podatnicy VAT, to będąc współwłaścicielami Nieruchomości na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, zobowiązani będą udokumentować sprzedaż, wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na kwotę odpowiadającą połowie ceny sprzedaży.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą Nieruchomości będzie podmiot zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4 – jak wyżej wskazano – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże sprzedaż działek 3 i 4 będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że Państwo z tytułu sprzedaży działek niepodlegających zwolnieniu nr 1 i 2, będą zobowiązani do wystawienia faktury VAT na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy. Natomiast zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy, nie ma przeszkód aby wystawić fakturę również w odniesieniu do dostawy działek zwolnionych od podatku VAT oznaczonych nr 3 i 4.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską. Jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten określa równe prawa majątkowe dla obydwu małżonków, należy stwierdzić, że wystawiając fakturę dokumentującą sprzedaż gruntu, to każdy małżonek z osobna powinien w niej uwzględnić  sprzedaż w części przypadającej na niego jako na współwłaściciela Nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Dodatkowo, w odniesieniu do powołanej przez Państwa interpretacji indywidualnej, należy wskazać, że sprawa będąca przedmiotem tej interpretacji indywidualnej jest osadzona ściśle w określonych okolicznościach zdarzenia przyszłego w niej przedstawionego. Tym samym, nie jest wiążąca dla Organu wydającego przedmiotową interpretację, z uwagi na fakt, że nie stanowi źródła prawa i wiąże strony wyłącznie w konkretnej, indywidualnej sprawie (por. prawomocny wyrok WSA w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan Z.R (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).