Interpretacja indywidualna z dnia 5 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.79.2023.4.JKU

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosekdotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo samoistnie w piśmie z 23 marca 2023 r. (wpływ 23 marca 2023 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 25 kwietnia 2023 r. (wpływ 25 kwietnia 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

P. Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A. K. (dalej: „Sprzedająca”)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania – P. Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z siedzibą w Polsce. Kupujący jest spółką celową założoną w celu prowadzenia inwestycji obejmujących nabywanie nieruchomości i uzyskiwanie dochodu z ich najmu lub ewentualnie ich sprzedaży. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Kupujący zamierza nabyć opisaną we wniosku Nieruchomość, zawrzeć umowę najmu dotyczącą powierzchni magazynowo-produkcyjnej wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, która zostanie wybudowana przez zewnętrznego wykonawcę na Nieruchomości oraz działkach gruntu sąsiadujących z Nieruchomością (dalej: „Inwestycja”), a następnie wskazaną powierzchnię wynajmować lub sprzedać. Alternatywnie, po nabyciu Nieruchomości (i przed lub po rozpoczęciu prac budowlanych związanych z Inwestycją) przez zewnętrznego wykonawcę, Kupujący może zbyć Nieruchomość na rzecz innego podmiotu (niewykluczone, że podmiotu powiązanego z Kupującym) w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W dniu 19 grudnia 2022 r., P. E. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”) zawarła przedwstępną umowę nabycia Nieruchomości (zgodnie z definicją poniżej) z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania – Panią A. K. (zwaną dalej: „Sprzedającą”). Przedwstępna umowa nabycia Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”) przewiduje obowiązek stron zawarcia umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Spółka nabędzie od Sprzedającej prawo własności Nieruchomości w zamian za zapłatę ceny wskazanej w Umowie Przyrzeczonej na warunkach opisanych w pkt 2 poniżej (dalej: „Transakcja”). Jednocześnie, przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej planowane jest dokonanie cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na Kupującego, który wejdzie we wszelkie prawa i obowiązki Spółki wynikające z postanowień Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Kupujący będzie podmiotem, który zawrze ze Sprzedającą Umowę Przyrzeczoną i nabędzie własność Nieruchomości.

1. Opis Nieruchomości i status Sprzedającej

Sprzedająca jest właścicielem działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położonej w Ś., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Działka”), która zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę (1P(U) – tereny produkcji, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej oraz 2KD-D – teren drogi publicznej klasy dojazdowej).

Przedmiot Transakcji będzie obejmować nabycie prawa własności wyodrębnionej geodezyjnie części Działki o planowanej powierzchni (…) ha, przy czym numeracja jednej działki, która powstanie na skutek podziału i będzie przedmiotem Transakcji nie została jeszcze ustalona i będzie ostatecznie określona w decyzji o zatwierdzeniu podziału Działki (dalej: „Nieruchomość”).

Przez Nieruchomość będzie przebiegać gazociąg wysokiego ciśnienia oraz linia energetyczna stanowiące własność właściwych przedsiębiorstw przesyłowych. Poza ww. infrastrukturą będącą własnością właściwych przedsiębiorstw przesyłowych na Nieruchomości nie będą znajdować się budynki, budowle lub ich części.

Sprzedająca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, przy czym, na potrzeby Transakcji, Sprzedająca może dokonać rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej o ile status Sprzedającej jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług zostanie potwierdzony w drodze wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Sprzedająca nabyła Nieruchomość na podstawie umowy darowizny tj. w ramach transakcji nieopodatkowanej podatkiem od towarów i usług i tym samym Sprzedająca nie odliczyła podatku od towarów i usług przy nabyciu Nieruchomości. Sprzedająca nabyła Nieruchomość do majątku osobistego i nie wykorzystywała Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej czy też rolniczej, przy czym, w przeszłości, na podstawie umowy zawartej ustnie, Sprzedająca wydzierżawiła Działkę na rzecz podmiotu trzeciego jako pole uprawne.

Sprzedająca zaangażowała profesjonalnego pośrednika, który prowadził działania mające na celu doprowadzenie do Transakcji. Sprzedająca do dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej, nie podejmowała działań zmierzających do poprawy atrakcyjności Nieruchomości takich jak ogrodzenie terenu działek składających się na Nieruchomość, wydzielenia drogi wewnętrznej, wyposażenia działek w urządzenia lub sieci wodociągowe, energetyczne czy kanalizacyjne. Jednakże, Sprzedająca udzieliła Kupującemu pełnomocnictw do działania w imieniu Sprzedającej do podejmowania określonych czynności (wskazanych w pkt 2) poniżej, mających na celu przygotowanie realizacji Inwestycji.

2. Opis Transakcji

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, strony będą miały obowiązek zawarcia Umowy Przyrzeczonej, na podstawie której Kupujący nabędzie od Sprzedającej prawo własności Nieruchomości w zamian za zapłatę ceny wskazanej w Umowie Przyrzeczonej po spełnieniu warunków zawarcia umowy sprzedaży obejmujących m.in.:

 a) dokonanie podziału Działki w sposób wskazany powyżej;

 b) nabycie przez Kupującego określonych w Umowie Przedwstępnej nieruchomości gruntowych położonych w sąsiedztwie Nieruchomości;

 c) uzyskanie przez Sprzedającą zaświadczeń od odpowiednich organów władzy publicznej w przedmiocie niezalegania z płatnością podatków i innych należności publicznoprawnych;

 d) przeprowadzenie przez Kupującego badania prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego wyników badania prawnego za satysfakcjonujące;

 e) potwierdzeniu przez Kupującego, iż warunki gruntowo-środowiskowe oraz techniczne Nieruchomości umożliwiają realizację Inwestycji;

f) uzyskaniu przez Kupującego prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Inwestycji.

Postanowienia Umowy Przedwstępnej przewidują procedurę rozliczenia ceny za Nieruchomość w przypadku, gdyby Nieruchomość była obciążona hipoteką lub prowadzona byłaby egzekucja z Nieruchomości, jak również w przypadku, gdyby zaświadczenia wydane przez organy władzy publicznej wskazywały na zaległości Sprzedającej z zapłatą podatków lub innych należności publicznoprawnych.

Postanowienia Umowy Przedwstępnej przewidują również udzielenie przez Sprzedającą zgody Spółce na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, jak również wykonywanie przez Spółkę badań, odwiertów czy też wejścia na teren Nieruchomości w celu usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Dodatkowo, strony Umowy Przedwstępnej uzgodniły udzielenie przez Sprzedającą pełnomocnictwa na rzecz przedstawicieli Spółki, upoważniającego pełnomocników m.in. do:

 a) uzyskiwania od organów władzy publicznej w imieniu Sprzedającej, zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących Nieruchomości lub Sprzedającej;

 b) wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego oraz zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;

 c) wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;

 d) wystąpieniu w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Inwestycji.

Powyżej wskazane pełnomocnictwa będą efektywnie wykonywane przez pełnomocników przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, a decyzje uzyskane przez Sprzedającą mogą zostać wykonane przez Sprzedającą przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej albo zostaną przeniesione na Kupującego w wykonaniu postanowień Umowy Przyrzeczonej.

W przypadku potwierdzenia przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej prawidłowości stanowiska zaprezentowanego w stosunku do pytań oznaczonych nr 1 i 2, Sprzedająca udokumentuje Transakcję dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego poprzez wystawienie faktur z podatkiem od towarów i usług naliczonym wg stawki podstawowej.

Zdarzenie przyszłe przedstawione powyżej nie obejmuje transakcji, zespołu transakcji lub innych zdarzeń wskazanych w art. 14b § 3a Ordynacji podatkowej.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy przeniesienie prawa własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającą na rzecz Kupującego w ramach Transakcji objętej Umową Przyrzeczoną spowoduje dla Kupującego powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, przeniesienie prawa własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającą na rzecz Kupującego w formie umowy sprzedaży w ramach Transakcji nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Jak zostało wskazane w stanowisku odnośnie pytań oznaczonych we wniosku pkt 1 i 2, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja obejmująca sprzedaż przez Sprzedającą na rzecz Kupującego Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki podstawowej. Tym samym, mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, Transakcja obejmująca sprzedaż przez Sprzedającą na rzecz Kupującego Nieruchomości będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Na potwierdzenie swojego stanowiska powołali się Państwo na interpretacje indywidualne.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Sprzedająca (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) sprzeda Kupującemu (Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania) nieruchomość w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (Transakcja).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.161.2023.3.MSO wydanej w zakresie podatku od towarów i usług, wynika, że:

- sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

- sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa własności nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym po stronie Kupującego, jako podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi obowiązek podatkowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0111-KDIB3-1.4012.161.2023.3.MSO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłegoi zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

P. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.