Interpretacja indywidualna z dnia 24 kwietnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.502.2022.7.JS

Skoro omawiana sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona - to do transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – w pismach z: 9 lutego 2023 r. (wpływ 14 lutego 2023 r.), 3 marca 2023 r. (wpływ 07 marca 2023 r.), 21 marca 2023 r. (wpływ 24 marca 2023 r.) oraz 3 kwietnia 2023 r. (wpływ 3 kwietnia 2023 r.) i 11 kwietnia 2023 r. (wpływ 11 kwietnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Spółka, Kupujący, Nabywca):

X. Sp. z o.o.

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający):

Pan L. K.

Pani A. C.

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania – X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: Spółka) – planuje zawrzeć z Panem L. K. oraz Panią A. C. (dalej łącznie zwanymi „Sprzedającymi”) umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Spółce niezabudowaną nieruchomość (dalej zwaną „Działką”), położoną w W. o powierzchni (...) m² składającej się z działek ewidencyjnych nr (...), (...), (...) z obrębu (...).

Spółka planuje realizację na Działce inwestycji polegającej na budowie osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego, z garażem podziemnym, o zakładanej powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż (...) m², w celu sprzedaży lokali znajdujących się w wybudowanych budynkach.

Działka wchodzi w skład nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej zwanej „Nieruchomością”).

Zgodnie z przyjętym założeniem, w związku z zawarciem umowy sprzedaży Działki zostanie złożony wniosek o odłączenie ich do odrębnej księgi wieczystej.

Sprzedający nabyli Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z (...) grudnia 2017 r.

Nieruchomość jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: MPZP), zgodnie z którym: działki (...) i (...) przeznaczone są na zabudowę mieszkaniowo-usługową (MU) z następującym przeznaczeniem: zabudowa mieszkaniowo-usługowa: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna niska, nieuciążliwe usługi I i II stopnia obsługi z zakresu handlu, rzemiosła, turystyki, gastronomii i zdrowia, a działka (...) przeznaczona jest pod komunikację (KU). Uchwalenie MZP nie nastąpiło z inicjatywy Sprzedających, jak również nie podejmowali oni żadnych działań (wniosków, uwag itp.) mogących mieć wpływ na treść MPZP.

Sprzedający nie wynajmowali, ani nie wydzierżawiali Nieruchomości lub jej części. Ponadto, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej, jak również nie była wykorzystywana na cele rolnicze.

Ponadto, Sprzedający nie podejmowali żadnych innych działań zmierzających do zmiany stanu faktycznego lub prawnego Nieruchomości.

Pani A C. nie prowadzi działalności gospodarczej. Pan L. K. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Zgodnie z wpisem do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, przedmiot prowadzonej przez niego działalności obejmuje m.in. PKD (…). Niemniej jednak Nieruchomość nie została nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ani nie była w niej wykorzystywana w jakikolwiek sposób.

Obecnie Sprzedający i Spółka zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Działki.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest w szczególności:

a)dokonanie podziału Nieruchomości, tj. wchodzących w jej skład działek (...), (...) i (...), w celu wyodrębnienia części Nieruchomości Drogowej, służącej zapewnieniu Działce dostępu do drogi publicznej oraz zapewnieniu niezbędnej infrastruktury technicznej dla inwestycji, którą Spółka planuje realizować na Nieruchomości; Nieruchomość Drogowa ma składać się, poza ww. działkami (...), (...) i (...), również z wyodrębnionych części nieruchomości będących obecnie własnością innych podmiotów niż Sprzedający, tj. działek (...) oraz (...) i (...),

b)zawarcie przez Sprzedających umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości Drogowej z jej obecnymi właścicielami o treści uzgodnionej ze Spółką oraz

c)nabycie własności Nieruchomości Drogowej przez Sprzedających lub przeniesienie przez Sprzedających na Spółkę ogółu praw i obowiązków z umowy przedwstępnej dotyczące sprzedaży Nieruchomości Drogowej.

Przy czym powyższe warunki są zastrzeżone na korzyść Kupującego, który może wezwać Sprzedających do zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo ich niespełnienia – z wyjątkiem warunku określonego w lit. c) powyżej, który mysi być spełniony przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Strony dopuszczają możliwość nabycia przez Spółkę od Sprzedających wraz z Działką również Nieruchomości Drogowej, w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży Działki. Niemniej jednak brany pod uwagę jest również zakup od Sprzedających samej Działki, bez Nieruchomości Drogowej.

Nieruchomość Drogowa jest, zgodnie z MPZP, przeznaczona pod komunikację (KU). Zgodnie z przyjętym założeniem, Nieruchomość Drogowa po jej zakupie przez Spółkę może zostać nieodpłatnie przekazana na rzecz W. w celu wybudowania na niej drogi publicznej.

Po zawarciu umowy przedwstępnej Spółka wpłaciła na rzecz Sprzedających kaucję, która w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży. Natomiast w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie Sprzedających, będą oni zobowiązani do zwrotu kaucji na rzecz Spółki (w innym przypadku nie będą zobowiązani do zwrotu kaucji).

W umowie przedwstępnej Sprzedający udzielili Spółce:

1)prawa do dysponowania Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, na zasadzie użyczenia, w celu realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji, w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej;

2)zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, oraz zgody na usunięcie drzew i krzewów.

Niezależnie od powyższego, Sprzedający zobowiązali się do udzielenia Spółce lub podmiotom wskazanym przez nią wszelkich innych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do przygotowania i realizacji Inwestycji, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury na Nieruchomości i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia lub dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów (w tym do zawierania przez Spółkę odpowiednich umów przyłączeniowych, realizacji przyłączy, sieci i infrastruktury) oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w tym zakresie. Sprzedający zobowiązali się także do przeniesienia na Spółkę uzyskanych na podstawie pełnomocnictw i zgód Sprzedających wszelkich decyzji, zgód, zezwoleń, warunków przyłączenia do sieci mediów pozyskanych przez Spółkę na rzecz Sprzedających.

Sprzedający zobowiązali się również do uzyskania dla Spółki lub podmiotów przez nią wskazanych lub udzielenia Spółce lub tym podmiotom pełnomocnictw do występowania w postępowaniu zmierzającym do podziału Działki (w celu wyodrębnienia Nieruchomości Drogowej), a w tym do reprezentowania Sprzedających we wszelkich postępowaniach w powyższym zakresie i przed wszelkimi organami administracji oraz innymi podmiotami.

Sprzedający zobowiązali się również, w przypadku spełnienia określonych w umowie warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, ustanowić bądź doprowadzić do ustanowienia na rzecz każdoczesnego właściciela Działki, nieodpłatnej i na czas nieoznaczony, służebności przejścia, przejazdu i przeprowadzenia mediów przez wskazane w umowie działki.

Ponadto, Sprzedający zobowiązali się do umożliwić Spółce przeprowadzenie badania stanu Działki, w szczególności przekazać wszystkie wnioskowane dokumenty i informacje dotyczące Działki oraz udostępnić Spółce Działkę w celu przeprowadzenia badania technicznego i środowiskowego (w tym badania gruntu), jak również udzieli pełnomocnictwa do badania Działki.

W uzupełnieniu z 9 lutego 2023 r. uzupełnili Państwo następująco opis zdarzenia przyszłego:

Przedmiotem transakcji, o której mowa we wniosku, będzie 11 działek. Zgodnie z przyjętym założeniem:

1)działka (...) zostanie podzielona na trzy działki, z których dwie będą przedmiotem planowanej transakcji,

2)działka (...) w całości będzie przedmiotem planowanej transakcji,

3)działka (...) zostanie podzielona na trzy działki, z których dwie będą przedmiotem planowanej transakcji

4)działka (...) w całości będzie przedmiotem planowanej transakcji,

5)działka (...) zostanie podzielona na dwie działki – obie będą przedmiotem planowanej transakcji,

6)działka (...) w całości będzie przedmiotem planowanej transakcji,

7)działka (...) zostanie podzielona na dwie działki – obie będą przedmiotem planowanej transakcji.

8)Działki, które powstaną w wyniku planowanego podziału działek nr (...), (...), (...) i (...), nie mają jeszcze nadanych numerów ewidencyjnych.

Działki nr (...) i (...) nie były wykorzystywane przez Sprzedających w działalności gospodarczej.

Działki nr (...) i (...) nie były, ani nie będą udostępniane przez Sprzedających osobom trzecim.

Na moment planowanej transakcji nieruchomość drogowa nie będzie zabudowana budynkami, ani budowlami, lecz będzie stanowiła teren niezabudowany.

Nabycie przez Sprzedających działek mających być przedmiotem transakcji nie było (w zakresie dotyczącym „Działki") i nie będzie (w zakresie dotyczącym „Nieruchomości Drogowej") czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i nie było, ani nie będzie udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług.

W związku z nabyciem działek mających być przedmiotem transakcji („Działki" i ewentualnie „Nieruchomości Drogowej") Sprzedającym nie przysługiwało i nie będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Działki mające być przedmiotem planowanej transakcji były lub będą wykorzystywane przez Sprzedających od dnia nabycia do dnia planowanej dostawy w następujący sposób:

a)działki nr (...), (...), (...) i (...) stanowią nieużytki – nie były faktycznie wykorzystywane przez Sprzedających,

b)działki nr (...) i (...) są wykorzystywane jako dojazd do sąsiednich działek,

c)działka nr (...) częściowo stanowi drogę, a w pozostałej części nie jest użytkowana,

d)działka nr (...) była wykorzystywana jako droga.

Sprzedający udzielili Spółce lub wskazanym przez nią podmiotom następujących pełnomocnictw:

1. Pełnomocnictwo umożliwiające przeprowadzenie badania stanu technicznego i prawnego Nieruchomości. Zakres tego pełnomocnictwa obejmuje:

a)przeglądanie akt księgi wieczystej nr KW (…) prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej działki nr (...), (...), (...) (dalej „Nieruchomość"), w tym składanie wniosków o wgląd do akt ww. księgi wieczystej, wykonywania ich kopii/fotokopii, uzyskiwanie zaświadczeń dotyczących Nieruchomości etc.;

b)uzyskiwanie wszelkich dokumentów, zaświadczeń dotyczących Nieruchomości, wglądu do akt ksiąg wieczystych, hipotecznych lub zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości (lub w których mogą znajdować się dokumenty dotyczące Nieruchomości), a także orzeczeń sądów lub organów administracji dotyczących Nieruchomości – w tym składanie wniosków o wgląd do rejestrów/ksiąg/akt postępowań dotyczących Nieruchomości lub o uzyskanie powyższych dokumentów, wykonywanie ich kopii/fotokopii uzyskiwanie zaświadczeń dotyczących Nieruchomości etc.;

c)wgląd do operatu ewidencji gruntów i budynków, uzyskiwania wyrysów i wypisów z operatów ewidencyjnych Nieruchomości;

d)występowanie przed sądami, wszelkimi organami administracji publicznej oraz innymi osobami w celu uzyskania informacji i zaświadczeń odnośnie do Nieruchomości, w tym kopii decyzji, orzeczeń i innych dokumentów;

e)wgląd do akt postępowań administracyjnych, sądowych i sądowo-administracyjnych, dotyczących lub których przedmiotem jest Nieruchomość lub roszczenia względem Nieruchomości lub z nią związane, w tym wykonywania ich kopii/fotokopii etc.;

f)działanie w imieniu Sprzedających i reprezentowania ich w celu uzyskania zgody właściwego gestora mediów (następcy prawnego S. S.A. z siedzibą w W.) na bezobciążeniowe odłączenie z księgi wieczystej KW nr (…)

g) działek ewidencyjnych nr (...), (...), (...), (...) i (...).

Powyższe pełnomocnictwo dotyczy następujących działek mających być przedmiotem transakcji: działki (...), działki (...), dwóch działek, które powstaną w wyniku podziału działki (...), dwóch działek, które powstaną w wyniku podziału działki (...), dwóch działek, które powstaną w wyniku podziału działki (...).

2. Pełnomocnictwo do dokonywania następujących działań dotyczących terenu stanowiącego działki nr (...), (...), (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta o nr KW (…) (dalej „Nieruchomość"):

1)występowania przed wszelkimi organami samorządowymi, rządowymi oraz wszelkimi innymi podmiotami we wszelkich postępowaniach dotyczących Inwestycji na Nieruchomości, w celu uzyskania m.in:

a)decyzji środowiskowej,

b)decyzji o wycince drzew i krzewów,

c)decyzję o pozwoleniu wodnoprawnym,

d)decyzji o lokalizacji zjazdu,

e)warunków technicznych przyłączenia do sieci,

f)scaleniu nieruchomości,

g)podziału nieruchomości,

h)decyzji o remediacji gruntu,

i)decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej,

j)przeprowadzenia procedury wznowienia granic Nieruchomości,

k)przeprowadzenia procedury zmiany użytków gruntów Nieruchomości, do występowania przed właściwym organem administracyjnym w przedmiocie zmiany użytku gruntowego Nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków,

l)uzyskiwaniu zgód, odstępstw oraz innych wymaganych prawem dokumentów, oświadczeń, zgód, niezbędnych do realizacji Inwestycji na Nieruchomości;

− w tym, do wszelkich działań oraz uczestniczenia we wszelkich postępowaniach niezbędnych w celu uzyskania powyższych decyzji, składania, uzupełniania, wycofywania wniosków dotyczących Nieruchomości i odbierania wszelkich dokumentów i powyższych decyzji, jak też do reprezentowania Spółki we wszelkich postępowaniach, w tym przed sądami administracyjnymi, dotyczącymi jakichkolwiek roszczeń dochodzonych przeciwko powyższym decyzjom;

2)działania przed wszelkimi organami samorządowymi i rządowymi w celu składania uwag, wyjaśnień w postępowaniach administracyjnych, w które Spółka może być zaangażowana jako strona, a także uzgadniania dokumentacji projektowej i technicznej;

3)uzyskiwania wypisów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub informacji o zmianie ww. aktu prawnego, w tym do działania „w moim” imieniu w postępowaniach zmierzających do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość;

4)uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysów z map niezbędnych do realizacji Inwestycji;

5)działania przed wszelkimi podmiotami w zakresie wystąpienia o przyłączanie nieruchomości do sieci przesyłowych w zakresie mediów, w szczególności składania i odbierania ze skutkiem doręczenia wszelkich dokumentów związanych z postępowaniem o przyłączenie Nieruchomości do sieci, składania oświadczeń, składania więżących oświadczeń dotyczących rozwiązań technicznych, warunków usunięcia kolizji, składania więżących wyjaśnień związanych z Nieruchomością, uzyskania warunków technicznych i przyłączeniowych dla Nieruchomości, a w tym upoważnienie do występowania oraz prowadzenia negocjacji odnośnie warunków technicznych i przyłączeniowych oraz umów przed wszelkimi właściwymi organami w tym zakresie oraz gestorami mediów, zawierania umów dotyczących realizacji infrastruktury;

6)wglądu w akta ksiąg wieczystych, postępowań administracyjnych, sądowych i sądowo-administracyjnych i innych postępowań, także uzyskiwania zaświadczeń, informacji, dokumentów dotyczących nieruchomości położonych w sąsiedztwie oraz najbliższym otoczeniu Nieruchomości (w zakresie w którym właściciel Nieruchomości jest lub może być stroną takich postępowań lub zgodnie z prawem może uzyskać wgląd), w tym składanie wniosków o wgląd do akt ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów prowadzonych dla takich Nieruchomości, w tym wykonywania kopii/fotokopii etc.;

7)występowania o wszelkie interpretacje i odstępstwa do właściwych organów, m.in. Straży Pożarnej, Ministra właściwego ds. Infrastruktury i Budownictwa,

8)do badania stanu technicznego i środowiskowego Nieruchomości, w tym uzyskiwania informacji we wszelkich organach administracji, u gestorów mediów i podmiotów, którym przysługują prawa do sieci lub infrastruktury na Nieruchomościach dotyczących infrastruktury, sieci i stanu środowiskowego na Nieruchomości;

9)składania oświadczeń w trybie art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w stosunku do Nieruchomości;

10)działania w celu uzgodnienia projektów robót geologicznych dokumentacji geologiczno-inżynierskiej oraz wszelkich innych czynności związanych z ustaleniem warunków posadowienia budynków i budowli na Nieruchomości;

11)działania w celu uzyskania wszelkich uzgodnień i decyzji dotyczących zanieczyszczenia gruntu na Nieruchomości;

12)działania wobec wszelkich podmiotów w postępowaniach dotyczących połączenia Nieruchomości z drogą publiczną (dostępu do drogi publicznej), co obejmuje w szczególności upoważnienie do sporządzania i odbierania ze skutkiem doręczenia wszystkich dokumentów dotyczących powyższego, udzielania wyjaśnień, składania oświadczeń, uzyskiwania opinii komunikacyjnej, zawarcia umów na realizację infrastruktury drogowej, uzgadniania rozwiązań technicznych z więżącym skutkiem, a także udzielania więżących wyjaśnień dotyczących nieruchomości;

13)negocjowania, podpisywania, modyfikowania i wypowiadania wszelkich zgód na użytkowanie nieruchomości publicznych w świetle należytego wykonania Inwestycji, w tym w zakresie zajęcia pasa drogowego i porozumienia dotyczące realizacji infrastruktury technicznej;

14)podpisywania odbierania korespondencji dotyczącej zakresu pełnomocnictwa, w tym pism potwierdzających odebranie, złożenie wniosków, zaświadczeń i oświadczeń;

15)wydawania poświadczonych kopii dokumentów dotyczących zakresu pełnomocnictwa;

16)składania wszelkich wniosków i oświadczeń w ramach upoważnień wynikających z pełnomocnictwa do działania „w moim” imieniu i reprezentowania „mnie” w celu uzyskania zgody właściwego gestora mediów (następcy prawnego Z. S.A. z siedzibą w W.) na bezobciążeniowe odłączenie z księgi wieczystej KW nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy, działek ewidencyjnych numer (...), (...), (...), (...), (...).

Pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie.

Powyższe pełnomocnictwo dotyczy następujących działek mających być przedmiotem transakcji: działki (...), działki (...), dwóch działek, które powstaną w wyniku podziału działki (...), dwóch działek, które powstaną w wyniku podziału działki (...), dwóch działek, które powstaną w wyniku podziału działki (...).

3.Pełnomocnictwo dla geodety, do załatwiania wszelkich spraw związanych z podziałem działek ewidencyjnych nr (...) i (...), w tym również do sporządzenia protokołu granicznego, składania wniosków dotyczących ujawniania zmian w Ewidencji Gruntów i Budynków, udzielania wyjaśnień oraz pozyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru budynków i gruntów w tym dla działek, które powstaną w wyniku tego podziału.

Powyższe pełnomocnictwo dotyczy następujących działek mających być przedmiotem transakcji; dwóch działek powstałych w wyniku podziału działki (...).

Po dokonaniu przez Kupującego zakupu przedmiot transakcji będzie służył wyłącznie czynnościom opodatkowanym wykonywanym przez Spółkę.

W kolejnym uzupełnieniu, tj. uzupełnieniu z 3 marca 2023 r. (data wpływu – 7 marca 2023 r.), sprecyzowali Państwo opis zdarzenia przyszłego wskazując, że przedmiotem transakcji będzie 9 działek.

Zgodnie z przyjętym założeniem:

1)działka (...) w całości będzie przedmiotem planowanej transakcji,

2)działka (...) w całości będzie przedmiotem planowanej transakcji,

3)działka (...) zostanie podzielona na trzy działki, z których dwie będą przedmiotem planowanej transakcji,

4)działka (...) w całości będzie przedmiotem planowanej transakcji,

5)działka (...) zostanie podzielona na trzy działki, z których dwie będą przedmiotem planowanej transakcji,

6)działka (...) zostanie podzielona na dwie działki – obie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Działki, które powstaną w wyniku planowanego podziału działek nr (...), (...), (...) i (...), nie mają jeszcze nadanych numerów ewidencyjnych.

Natomiast – inaczej niż wskazano w uzupełnieniu wniosku z 9 lutego 2023 r. – przedmiotem transakcji nie będą:

1)działka (...)

2)działki powstałe w wyniku podziału działki (...) (ani sama działka (...))

3)działka (...).

Działki (...), (...), (...) i (...) nie były i nie będą udostępniane przez Sprzedających osobom trzecim.

Przy czym, działki (...), (...) i (...) nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

W uzupełnieniu z 21 marca 2023 r., wskazali Państwo ponadto, że zgodnie z przyjętym założeniem, Sprzedający udzielą w odniesieniu do działki (...) pełnomocnictwo dla geodety, do załatwiania wszelkich spraw związanych z podziałem ww. działki, w tym również do sporządzenia protokołu granicznego, składania wniosków dotyczących ujawniania zmian w Ewidencji Gruntów i Budynków, udzielania wyjaśnień oraz pozyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru budynków i gruntów w tym dla działek, które powstaną w wyniku tego podziału.

Z kolei w piśmie z 3 kwietnia 2023 r. (data wpływu 3 kwietnia 2023 r.) wskazali Państwo, że działka nr (...) jest działką niezabudowaną, objętą Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i jest w nim przeznaczona:

− w przeważającej części pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MU),

− w pozostałej części pod komunikację lokalną (KUL).

W uzupełnieniu z 11 kwietnia 2023 r., wskazali Państwo ponadto, że:

1)działki nr (...) i (...) są działkami niezabudowanymi, objętymi Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i są w nim przeznaczone:

a)działka nr (...) częściowo pod komunikację (KU), a częściowo pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MU),

b)działka nr (...) częściowo pod komunikację (KD i w niewielkiej części KUL), a częściowo pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MU),

2)nabycie przez Sprzedających działek mających być przedmiotem transakcji nie było (w zakresie dotyczącym „Działki”) i nie będzie (w zakresie dotyczącym „Nieruchomości Drogowej”) czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i nie było, ani nie będzie udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług.

Organ zaznacza, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominął tą jego część, która znajduje się w treści pism uzupełniających a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana sprzedaż Działki i ewentualnie Nieruchomości Drogowej przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Działki i ewentualnie Nieruchomości Drogowej przez Sprzedających na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowy sprzedaży co do zasady są objęte zakresem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednakże na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

−umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

−umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Oznacza to, że umowy sprzedaży nieruchomości, z tytułu których przynajmniej jedna ze stron jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na okoliczności opisane w pkt 1 powyżej, z tytułu sprzedaży Działki i Nieruchomości Drogowej na rzecz Spółki jedna ze stron umowy (Sprzedający) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przemawia to za uznaniem za prawidłowe Państwa stanowiska, iż planowana sprzedaż Działki i ewentualnie Nieruchomości Drogowej przez Sprzedających na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności

cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających) prawo własności niezabudowanych działek.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.627.2022.3.MW w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż:

−będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

−nie będzie korzystała ze zwolnienia w podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż wskazanych we wniosku działek będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną znak: 0111-KDIB3-3.4012.627.2022.5.MW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.