Interpretacja indywidualna z dnia 30 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.13.2023.4.DR

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 20 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 marca 2023 r. (wpływ 28 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X sp. z o.o.

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Spółka lub Dostawca) prowadzi działalność gospodarczą w branży gastronomicznej, w ramach sieci lokali gastronomicznych różnych marek. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka planuje zawarcie umowy, na podstawie której dokona zbycia prawa własności działki gruntu o nr (…) wraz z przeniesieniem własności budynków posadowionych na w/w działce (dalej łącznie: Nieruchomość).

Nabywcą Nieruchomości będzie Y (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania dalej: Nabywca; łącznie ze Spółką jako: Wnioskodawcy, Strony). Nabywca jest podmiotem prowadzącym co do zasady działalność statutową w zakresie szkolnictwa wyższego. Niemniej jednak, w określonym zakresie Nabywca prowadzi również działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Przedmiotem planowanej dostawy jest zabudowana działka (…), o numerze ewidencyjnym (…) z obrębu (…) (dalej: Transakcja).

Nabycie Nieruchomości przez Dostawcę

Nieruchomość została nabyta przez Dostawcę w lipcu 2010 r. Przedmiotem transakcji była wówczas działka o numerze (…), która została wydzielona na mniejsze działki o nr:

- (…)- będącą przedmiotem planowanej Transakcji i przedmiotem niniejszego wniosku,

- (…)- stanowiąca drogę dojazdową oraz

- (…)- stanowiącą działkę, na której znajduje się obecnie m.in. budynek, który Spółka wykorzystuje do prowadzenia działalności w ramach lokali gastronomicznych działających pod marką Z.

Przedmiotowa transakcja (nabycie przez Spółkę działki o numerze (…)) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 22%. Budynki oraz budowle posadowione obecnie na działce znajdowały się na niej już w momencie jej nabycia przez Dostawcę.

Opis przedmiotu sprzedaży

Na działce składającej się na przedmiotową Nieruchomość posadowione są następujące budynki:

- Budynek biurowy, pięciokondygnacyjny o powierzchni użytkowej 3668,5 m2, składający się z dwóch części: biurowej oraz kantyny z łącznikiem;

- Budynek magazynowy, jednokondygnacyjny o powierzchni użytkowej 520,90 m2.

Na działce znajdują się również utwardzone jezdnie i chodniki, sieci wodociągowe, kanalizacyjne, światłowodowe i energetyczne, przyłącza oraz słupy oświetleniowe, hydranty i ogrodzenie. Część z tych naniesień spełnia definicję budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351, ze zm.).

W 2018 r. budynek biurowy był przedmiotem ulepszeń realizowanych przez Spółkę. Należy przy tym zauważyć, iż wartość początkowa budynku biurowego wynosiła 11 136 065,00 PLN, natomiast wydatki poniesione na ulepszenie 438 146,80 PLN (dalej: Nakłady). Tym samym, wartość ulepszeń wyniosła w zaokrągleniu 4% wartości początkowej i nie przekroczyła 30% tej wartości. Pozostałe budynki (tj. budynek kantyny i budynek magazynowy) i budowle nie były przedmiotem ulepszeń.

Budynek biurowy był przeznaczony przez Spółkę dla celów najmu (w chwili sporządzania niniejszego wniosku ok. 58% powierzchni budynku pozostaje oddane w najem).

Budynek kantyny nie był wykorzystywany przez Dostawcę, niemniej jednak, z informacji jakimi dysponuje Spółka wynika, że w budynku tym funkcjonowała kantyna w okresie od 1999 r. do 2004 r. (tj. przed nabyciem Nieruchomości przez Spółkę). Spółka nie posiada natomiast informacji w zakresie potencjalnych nakładów ponoszonych na budynek kantyny przez poprzednich właścicieli. Łącznik jest przestrzenią łączącą budynek biurowy i kantynę. Przestrzeń ta była przeznaczona do wykorzystania jako palarnia dla użytkujących budynek biurowy.

Budynek magazynowy był wykorzystywany jako kotłownia/śmietnik/magazyn (tj. stanowił on budynek gospodarczy, pomocniczy w stosunku do budynku biurowego, będącego częściowo przedmiotem najmu).

Dodatkowo przewiduje się, iż w ramach planowanej Transakcji, Y nabędzie także następujące elementy:

- dokumenty związane z Nieruchomością, tj. w szczególności dokumenty prawne związane z Nieruchomością, dokumentację techniczną, itd.,

- prawa wynikające z umów na dostawę mediów,

- umowy serwisowe, np. zarządzanie nieruchomością (obejmujące w szczególności wykonywanie czynności niezbędnych dla celów utrzymania nieruchomości oraz zarządzania relacjami z najemcami), utrzymanie wind, sprzątanie, ochrona, monitoring pożarowy, telefony, usługa DDD (dezynfekcja, dezynsekcja, deratyzacja).

Dodatkowo, powierzchnia budynku biurowego znajdującego się na terenie Nieruchomości pozostaje obecnie czasowo wynajęta i do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, umowy najmu nie zostaną wypowiedziane przez Nabywcę (jakkolwiek powyższe ograniczenie nie obejmuje wypowiedzenia sankcyjnego w razie realizowania się okoliczności do zastosowania takiego środka zgodnie z zawartymi umowami najmu). Sprzedający zobowiązuje się do niezawierania nowych umów oraz niezawierania żadnych form aneksów do obecnie obowiązujących umów najmu.

Wyłączenia z przedmiotu dostawy

Podkreślić należy, że planowanej dostawie nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników majątkowych (w tym należności i zobowiązań Dostawcy) związanych z działalnością gastronomiczną Spółki.

Ponadto, planowanej dostawie nie będzie towarzyszyło przeniesienie należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością będącą przedmiotem niniejszego wniosku (poza elementami wskazanymi powyżej) ani żadną inną nieruchomością należącą do Spółki.

Zgodnie z intencją Wnioskodawców Nabywca nabędzie od Spółki prawo własności Nieruchomości bez obciążeń i roszczeń osób trzecich, w szczególności w wyniku dostawy na Nabywcę nie zostaną przeniesione:

- ewentualne kredyty / umowy na finansowanie;

- zobowiązania wobec podmiotów trzecich powstałe do dnia dokonania dostawy (jakkolwiek przedmiotem przeniesienia będą wskazane powyżej prawa i obowiązki wynikające z wybranych umów zawartych przez Spółkę w związku z Nieruchomością),

- księgi rachunkowe Dostawcy związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą,

- firma Dostawcy (ani nazwa jego przedsiębiorstwa),

- środki pieniężne,

- znaki towarowe,

- licencje,

- tajemnice przedsiębiorstwa Dostawcy, w tym m.in. know-how związany z działalnością operacyjną z wykorzystaniem Nieruchomości (która do tej pory realizowana była przez jeden z działów Spółki),

- pracownicy zarządzający aktywami należącymi do Spółki,

- prawa i obowiązki wynikające z umów, które Dostawca zawarł ze swoimi usługodawcami /dostawcami towarów - niezwiązane z Nieruchomością (tj. na przykład umów o świadczenie usług księgowych, prawnych lub administracyjnych).

Co do zasady, intencją Nabywcy jest prowadzenie na terenie Nieruchomości działalności statutowej, tj. działalności w zakresie szkolnictwa wyższego. Nabywca nie wyklucza jednak sytuacji, w której część pomieszczeń zostanie początkowo przeznaczona dla celów najmu. Z tego powodu Strony planują dokonanie cesji umów najmu (powierzchni biurowej, miejsc postojowych, powierzchni reklamowej i miejsca pod antenę). Niemniej jednak, Nabywca zamierza sukcesywnie zwiększać powierzchnię zajmowaną przez uczelnię.

Intencją Nabywcy jest w szczególności realizacja inwestycji polegającej na remoncie, przebudowie oraz możliwej rozbudowie budynków znajdujących się na terenie Nieruchomości, niezbędnych do aranżacji sal wykładowych na użytek Uczelni Kupującego tj. przeprowadzenia nowego podziału funkcjonalnego budynków wraz z ewentualnym wykonaniem nowych ścian działowych, sufitów oraz wszystkich niezbędnych instalacji - wodno-kanalizacyjnej, wentylacyjnej wraz z klimatyzacją oraz elektrycznej.

Nieruchomość w strukturach Dostawcy

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została nabyta przez Dostawcę w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Dostawca miał prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z wydatków poniesionych w związku z nabyciem Nieruchomości i jej modernizacją.

Jak wspomniano wyżej, działalność Spółki obejmuje w szczególności prowadzenie lokali gastronomicznych różnych marek. Co do zasady, Spółka nabyła działkę (nr (…)) z zamiarem prowadzenia na jej terenie działalności w zakresie prowadzenia lokali gastronomicznych. Z perspektywy Spółki, działalność w zakresie najmu budynku biurowego miała charakter akcesoryjny względem działalności gastronomicznej, a jej głównym celem było ograniczenie kosztów związanych z utrzymaniem Nieruchomości.

Składniki majątkowe związane z Nieruchomością nie są jedynymi aktywami Dostawcy, który zasadniczo prowadzi swoją działalność w innych lokalizacjach na terenie całego kraju.

Nieruchomość nie stanowi i nie będzie stanowić na moment transakcji formalnie odrębnego przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie została i nie zostanie również wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Dostawcy (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Dostawcy o podobnym charakterze). Dostawca nie zgłosił (nie zgłosi) również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Nieruchomość nie została (nie będzie) również wyodrębniona w ramach Dostawcy na płaszczyźnie finansowej (przy czym z perspektywy praktycznej możliwe jest wyodrębnienie kosztów ponoszonych w związku z Nieruchomością).

Dostawca nie zatrudniał i nie zatrudnia (nie będzie zatrudniać) pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Nabywcę zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1320).

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle art. 2 ust. 4 lit. a) (winno być: art. 2 pkt 4 lit. b)) ustawy o PCC: „Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem (...) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część (...).”

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania 1 i 2, planowana przez Strony dostawa Nieruchomości:

- nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym do transakcji tej stosuje się przepisy ustawy o VAT;

- będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i tym samym, transakcja nie będzie opodatkowana VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności przedstawione powyżej, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 30 marca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.47.2023.3.IK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej planuje zawarcie umowy z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania, na podstawie której dokona sprzedaży prawa własności działki gruntu o nr (…) wraz z przeniesieniem własności budynków posadowionych na w/w działce.

Na działce składającej się na przedmiotową Nieruchomość posadowione są następujące budynki:

- Budynek biurowy, pięciokondygnacyjny o powierzchni użytkowej 3668,5 m2, składający się z dwóch części: biurowej oraz kantyny z łącznikiem;

- Budynek magazynowy, jednokondygnacyjny o powierzchni użytkowej 520,90 m2.

Na działce znajdują się również utwardzone jezdnie i chodniki, sieci wodociągowe, kanalizacyjne, światłowodowe i energetyczne, przyłącza oraz słupy oświetleniowe, hydranty i ogrodzenie. Część z tych naniesień spełnia definicję budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351, ze zm.).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 marca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.47.2023.3.IK, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny Państwa stanowiska, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając Państwa stanowisko, że „Planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości wraz z dodatkowymi elementami) nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym do Transakcji tej stosuje się przepisy ustawy o VAT. (…) Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.”

Tym samym, z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – Transakcja będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. b) tego przepisu. W przepisie tym wprost stwierdzono, że w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania podlega uregulowaniom ustawy o podatku od towarów i usług, ale jest zwolniona z tego podatku, to brak jest podstaw do wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż ww. Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zadanego pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz przedstawionego do tego pytania własnego stanowiska Zainteresowanych), w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Zainteresowani, w treści składanego wniosku, kształtują jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniem i przyporządkowanym do niego stanowiskiem, wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).