Interpretacja indywidualna z dnia 28 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.20.2023.2.PB

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 27 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. W zakresie stron planowanej transakcji.

B Sp. z o.o. (dalej: Sprzedawca) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Sprzedawca jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami.

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nabywca jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Nabywca jest podmiotem powiązanym ze Sprzedawcą poprzez swojego wspólnika, który jest również jednym z pośrednich wspólników Sprzedawcy. Opisywana poniżej transakcja dokonywana jest ze względu na decyzję wspólników Sprzedającego o wyjściu ze wspólnej inwestycji i realizacji planowanych projektów niezależnie.

Sprzedawca i Nabywca będą dalej łącznie zwani Stronami.

2. W zakresie przedmiotu planowanej transakcji.

W ramach prowadzonej działalności, Sprzedawca planuje dokonać sprzedaży, a Nabywca planuje kupić następujące nieruchomości, o łącznym obszarze 2,4458 ha (dalej: Transakcja):

1)działki o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: Nieruchomość 1):

- nieruchomość ta jest zlokalizowana (…), przy ul. (…);

- właścicielem działki jest Gmina (…), zaś Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym (Sprzedawca nabył prawo użytkowania wieczystego na podstawie umów zawartych w 2012 r., transakcja podlegała częściowemu opodatkowaniu VAT);

- obszar działki wynosi 0,8549 ha;

- sposób korzystania z działki oznaczony w księdze wieczystej to Ba – tereny przemysłowe;

- w księdze wieczystej działki figurują następujące wpisy:

-odpłatna i bezterminowa służebność przesyłu polegająca na: (i) prawie do przeprowadzenia i utrzymania urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody przez nieruchomość, (ii) prawie do korzystania i używania urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem i w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego ich funkcjonowania, (iii) udostępnieniu nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z remontem, rozbudową, przebudową, konserwacją oraz usuwaniem awarii urządzeń, (iv) umożliwieniu dojazdu do urządzeń, pracy ciężkiego sprzętu i swobodnego dostępu osób upoważnionych przez właściciela urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody poprzez wydzielenie wzdłuż urządzeń i wokół urządzeń pasa nieruchomości, wolnego od zabudowy oraz (v) składowania materiałów, nasadzeń stałych oraz innych przeszkód na rzecz C S.A.;

-nieodpłatna służebność przesyłu, na czas istnienia sieci ciepłowniczej, polegająca na: (i) prawie posadowienia na nieruchomości sieci ciepłowniczej oraz korzystania i eksploatacji tej sieci zgodnie z jej przeznaczeniem oraz (ii) prawie korzystania z nieruchomości, na której posadowiona jest sieć ciepłownicza, polegającego na swobodnym dostępie do tej sieci ciepłowniczej w celu przeprowadzenia prac związanych z eksploatacją, konserwacją, remontem, modernizacją, rozbudową i usuwaniem awarii sieci ciepłowniczej, zgodnie z planem sytuacyjnym z naniesioną trasą sieci ciepłowniczej, na rzecz D Sp. z o.o.;

-odpłatna i bezterminowa służebność przesyłu polegająca na: (i) prawie do przeprowadzenia i utrzymania urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody przez nieruchomość, (ii) prawie do korzystania i używania urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem i w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego ich funkcjonowania, (iii) udostępnieniu nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z remontem, rozbudową, przebudową, konserwacją oraz usuwaniem awarii urządzeń, (iv) umożliwieniu dojazdu do urządzeń, pracy ciężkiego sprzętu i swobodnego dostępu osób upoważnionych przez właściciela urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody poprzez wydzielenie wzdłuż urządzeń i wokół urządzeń pasa nieruchomości, wolnego od zabudowy oraz (v) składowania materiałów, nasadzeń stałych oraz innych przeszkód na rzecz C S.A.;

- nieruchomość ma pośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (…), poprzez Nieruchomość 2 lub Nieruchomość 3, przy czym z uwagi na tożsamość podmiotów władających, nie jest on w żaden sposób uregulowany;

2)działki o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: Nieruchomość 2):

- nieruchomość ta jest zlokalizowana (…) przy ul. (…);

- właścicielem działki jest Gmina (…), zaś Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym (Sprzedawca nabył prawo użytkowania wieczystego na podstawie umów zawartych w 2012 r., transakcja podlegała częściowemu opodatkowaniu VAT);

- obszar działki wynosi 0,7632 ha;

- sposób korzystania z działki oznaczony w księdze wieczystej to Ba – tereny przemysłowe;

- w księdze wieczystej działki figurują następujące wpisy:

-odpłatna i bezterminowa służebność przesyłu polegająca na: (i) prawie do przeprowadzenia i utrzymania urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody przez nieruchomość, (ii) prawie do korzystania i używania urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem i w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego ich funkcjonowania, (iii) udostępnieniu nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z remontem, rozbudową, przebudową, konserwacją oraz usuwaniem awarii urządzeń, (iv) umożliwieniu dojazdu do urządzeń, pracy ciężkiego sprzętu i swobodnego dostępu osób upoważnionych przez właściciela urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody poprzez wydzielenie wzdłuż urządzeń i wokół urządzeń pasa nieruchomości, wolnego od zabudowy oraz (v) składowania materiałów, nasadzeń stałych oraz innych przeszkód na rzecz C S.A.;

-nieodpłatna służebność przesyłu, na czas istnienia sieci ciepłowniczej, polegająca na: (i) prawie posadowienia na nieruchomości sieci ciepłowniczej oraz korzystania i eksploatacji tej sieci zgodnie z jej przeznaczeniem oraz (ii) prawie korzystania z nieruchomości, na której posadowiona jest sieć ciepłownicza, polegającego na swobodnym dostępie do tej sieci ciepłowniczej w celu przeprowadzenia prac związanych z eksploatacją, konserwacją, remontem, modernizacją, rozbudową i usuwaniem awarii sieci ciepłowniczej, zgodnie z planem sytuacyjnym z naniesioną trasą sieci ciepłowniczej, na rzecz D Sp. z o.o.;

-odpłatna i bezterminowa służebność przesyłu polegająca na: (i) prawie do przeprowadzenia i utrzymania urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody przez nieruchomość, (ii) prawie do korzystania i używania urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem i w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego ich funkcjonowania, (iii) udostępnieniu nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z remontem, rozbudową, przebudową, konserwacją oraz usuwaniem awarii urządzeń, (iv) umożliwieniu dojazdu do urządzeń, pracy ciężkiego sprzętu i swobodnego dostępu osób upoważnionych przez właściciela urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody poprzez wydzielenie wzdłuż urządzeń i wokół urządzeń pasa nieruchomości, wolnego od zabudowy oraz (v) składowania materiałów, nasadzeń stałych oraz innych przeszkód na rzecz C S.A.;

- nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (…);

3)działek o numerach ewidencyjnych (…), obręb (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: Nieruchomość 3):

- nieruchomość ta jest zlokalizowana (…), przy ul. (…);

- właścicielem działek jest Skarb Państwa – Prezydent (…), zaś Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym (Sprzedawca nabył prawo użytkowania wieczystego na podstawie umowy zawartej w 2013 r., transakcja podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT);

- obszar działek wynosi 0,2424 ha;

- sposób korzystania z działek oznaczony w księdze wieczystej to Ba – tereny przemysłowe;

- w księdze wieczystej działek figuruje następujący wpis:

-nieodpłatna służebność przesyłu, na czas istnienia sieci ciepłowniczej, polegająca na: (i) prawie posadowienia na nieruchomości sieci ciepłowniczej oraz korzystania i eksploatacji tej sieci zgodnie z jej przeznaczeniem oraz (ii) prawie korzystania z nieruchomości, na której posadowiona jest sieć ciepłownicza, polegającego na swobodnym dostępie do tej sieci ciepłowniczej w celu przeprowadzenia prac związanych z eksploatacją, konserwacją, remontem, modernizacją, rozbudową i usuwaniem awarii sieci ciepłowniczej, zgodnie z planem sytuacyjnym z naniesioną trasą sieci ciepłowniczej, na rzecz D Sp. z o.o.;

- nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (…);

4)działki o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: Nieruchomość 4):

- nieruchomość ta jest zlokalizowana (…), przy ul. (…);

- właścicielem działki jest Sprzedawca (Sprzedawca nabył prawo własności na podstawie umowy zawartej w 2016 r., transakcja podlegała opodatkowaniu VAT);

- obszar działki wynosi 0,4881 ha;

- sposób korzystania z działki oznaczony w księdze wieczystej to R – grunty orne;

- w księdze wieczystej działki figuruje następujący wpis:

-nieodpłatna służebność przesyłu, na czas istnienia sieci ciepłowniczej, polegająca na: (i) prawie posadowienia na nieruchomości sieci ciepłowniczej oraz korzystania i eksploatacji tej sieci zgodnie z jej przeznaczeniem oraz (ii) prawie korzystania z nieruchomości, na której posadowiona jest sieć ciepłownicza, polegającego na swobodnym dostępie do tej sieci ciepłowniczej w celu przeprowadzenia prac związanych z eksploatacją, konserwacją, remontem, modernizacją, rozbudową i usuwaniem awarii sieci ciepłowniczej, zgodnie z planem sytuacyjnym z naniesioną trasą sieci ciepłowniczej, na rzecz D Sp. z o.o.;

- wzdłuż wschodniej granicy działki przebiega murowane ogrodzenie;

- nieruchomość ma pośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (…), poprzez Nieruchomość 3, przy czym z uwagi na tożsamość podmiotów władających, nie jest on w żaden sposób uregulowany;

5)działki o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: Nieruchomość 5):

- nieruchomość ta jest zlokalizowana (…), przy ul. (…);

- właścicielem działki jest Sprzedawca (Sprzedawca nabył prawo własności na podstawie umowy zawartej w 2016 r., transakcja podlegała opodatkowaniu VAT);

- obszar działki wynosi 0,0972 ha;

- sposób korzystania z działki oznaczony w księdze wieczystej to BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy;

- nieruchomość ma pośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (…), poprzez Nieruchomość 3, przy czym z uwagi na tożsamość podmiotów władających, nie jest on w żaden sposób uregulowany

− dalej łącznie: (Nieruchomości).

W związku z powyższym, przedmiotem planowanej Transakcji ma być prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, a także prawo własności Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5.

Nieruchomości są obecnie wykorzystywane do działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedawcę, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. nie są wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

3. W zakresie naniesień na Nieruchomościach.

Na Nieruchomościach nie są zlokalizowane przyłącza mediów, natomiast przebiegają przez nie podziemne i naziemne sieci, w tym: (i) magistrala ciepłownicza, (ii) sieć wodociągowa oraz (iii) sieć wysokiego napięcia.

Niezależnie od powyższego, z wyjątkiem podziemnych i naziemnych sieci, Nieruchomości są

niezabudowane.

Wspomniane powyżej naziemne i podziemne sieci nie są własnością Sprzedawcy – są one własnością odrębnych przedsiębiorstw – w związku z czym nie będą one przedmiotem Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

Jednocześnie, na Nieruchomości 3 wzdłuż wschodniej granicy działki przebiega należące do

Sprzedawcy murowane ogrodzenie. Niemniej, z uwagi na fakt, iż zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: Prawo budowlane) ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym, a nie budowlą czy budynkiem, nie wpływa to na status Nieruchomości 3 jako terenu niezabudowanego.

4. W zakresie cech Nieruchomości.

Nieruchomości nie są objęte żadną formą ochrony konserwatorskiej, nie znajdują się na nich stanowiska archeologiczne oraz nie są wpisane do rejestru zabytków ani ewidencji zabytków, ani nie toczą się żadne postępowania w tym zakresie.

Nieruchomości nie stanowią nieruchomości leśnych w rozumieniu ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, nie są oznaczone jako las w ewidencji gruntów i budynków, nie są też objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy  z dnia 28 września 1991 r. o lasach, a ponadto nie są przeznaczone do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomości nie obejmują również terenu stojących wód śródlądowych w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych, niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi, ani terenu wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka.

Jednocześnie, na Nieruchomościach nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, a ponadto

Nieruchomości nie są położone na terenie specjalnej strefy ekonomicznej lub na terenie parku narodowego.

Nieruchomości nie są również położone w specjalnej strefie rewitalizacji ani na obszarze rewitalizacji na podstawie ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

5. W zakresie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowych dla rejonu, w którym znajdują się Nieruchomości, uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej (…) w 2004 r., Nieruchomości są położone w obszarze oznaczonym 7U z przeznaczeniem pod usługi. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakłada więc możliwość zabudowy Nieruchomości w celu wykonywania usług.

Dodatkowo, Nieruchomości nie są położone na obszarze objętym obowiązującą decyzją  w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania, decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo wywłaszczeniową, przy czym dla obszaru leżącego na obszarze kilku działek (tj. częściowo Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, częściowo Nieruchomości 3 oraz częściowo Nieruchomości 4) w grudniu 2016 r. decyzją wydaną przez Prezydenta (…) (zmienioną w 2018 r.; dalej: Decyzja) zatwierdzono projekt budowlany  i udzielono pozwolenia na budowę budynku biurowousługowego wraz z zagospodarowaniem terenu, urządzeniami infrastruktury technicznej oraz przebudową sieci wodociągowej, przyłącza wodociągowego ze studnią wodomierzową,  a także sieci telekomunikacyjnej.

Tym samym, na Nieruchomości 2 oraz częściowo na Nieruchomości 1, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 realizowana jest inwestycja przewidziana Decyzją, przy czym ostatni wpis do dziennika budowy miał miejsce w marcu 2020 r. Realizacja przedmiotowej inwestycji nie doprowadziła i nie doprowadzi do dnia Transakcji do powstania zabudowy (budynku lub budowli) na wskazanych Nieruchomościach.

Oprócz Nieruchomości, Sprzedający nie jest właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości, ani też aktywów o istotnej wartości (poza wskazaną powyżej Decyzją  i związaną z nią posiadaną dokumentacją projektową). Poza działalnością związaną  z inwestycyjnym utrzymywaniem Nieruchomości, Sprzedający zasadniczo nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Nieruchomości nie są u Sprzedającego formalnie wyodrębnione jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadził, ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości ani też nie sporządzał ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Niemniej jednak, co do zasady, Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości generowane przez nie przychody oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomościami.

6. W zakresie prawa pierwokupu Nieruchomości.

Dodatkowo, w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4, Gminie (…) w odniesieniu do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2  i Nieruchomości 4 oraz Skarbowi Państwa w odniesieniu do Nieruchomości 3 przysługiwać będzie ustawowe prawo pierwokupu, przy czym może wystąpić sytuacja, gdy Gmina (…)  i /lub Skarb Państwa skorzystają z tego prawa w odniesieniu do wszystkich lub kilku działek lub nie skorzystają z tego prawa w ogóle. Na potrzeby prezentowanego zdarzenia przyszłego, Nabywca przyjmuje, że Gmina (…) i Skarb Państwa nie skorzystają z prawa pierwokupu.

7. W zakresie pozostałych przedmiotów Transakcji.

Przedmiotem sprzedaży – obok Nieruchomości – będzie również dokumentacja projektowa wraz z prawami autorskimi dotycząca Nieruchomości (dalej: Dokumentacja).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji, Sprzedawca wyrazi również zgodę na przeniesienie Decyzji na nabywcę Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji.

8. W zakresie wyłączeń z przedmiotu Transakcji.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych niż Nieruchomości (i Dokumentacja). W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

- prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomościami, tzw. umów asset management, property management, facility management – Sprzedający nie zawierał takich umów;

- umowy dotyczące realizacji na Nieruchomościach inwestycji zgodnie z Decyzją;

- umowy Sprzedającego związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego (w tym np. umowy związane z usługami księgowymi);

- środki trwałe wykorzystywane do działalności gospodarczej Sprzedającego (poza Dokumentacją, stanowiącą środek trwały w budowie);

- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

- zobowiązania Sprzedającego;

- istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

- know-how Sprzedającego;

- środki pieniężne Sprzedającego znajdujące się na rachunkach bankowych Sprzedającego;

- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, z wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości;

- nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego i znaki towarowe Sprzedającego;

- należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

- firma Sprzedającego;

- tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

- zakład pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu pracy, w tym pracownicy Sprzedającego.

Nabyte przez Nabywcę od Sprzedawcy Nieruchomości oraz prawa autorskie do Dokumentacji będą w całości wykorzystywane przez Nabywcę do realizowania działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

9. W zakresie sposobu przeprowadzenia Transakcji.

Sprzedaż Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji zostanie dokonana  w oparciu o następujące umowy zawarte pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą w formie aktów notarialnych:

1.umowa przedwstępna (dalej: Umowa przedwstępna) – przy czym Sprzedawca i Nabywca dopuszczają możliwość, że taka umowa nie zostanie zawarta;

2.umowa przyrzeczona (dalej: Umowa przyrzeczona) oraz

3.umowa sprzedaży – tj. finalna/ostateczna umowa.

Na podstawie Umowy przyrzeczonej, Sprzedawca przekaże Nabywcy ekonomiczne władztwo nad Nieruchomościami, tj. w związku z zawarciem Umowy przyrzeczonej na Nabywcę zostanie przeniesione przez Sprzedawcę prawo do rozporządzania Nieruchomościami jak właściciel w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów  i usług (dalej: ustawa o VAT).

Przeniesienie ekonomicznego władztwa nad Nieruchomościami oraz przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji na podstawie Umowy przyrzeczonej zostanie potwierdzone podpisanym przez Sprzedawcę oraz Nabywcę protokołem zdawczo-odbiorczym.

Jednocześnie, na podstawie Umowy przyrzeczonej Nabywca nie zostanie jeszcze wpisany jako właściciel do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości.

Przeniesienie własności Nieruchomości w sensie prawnym – tj. prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, a także prawa własności Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 – nastąpi w terminie późniejszym, po zawarciu Umowy przyrzeczonej, na podstawie finalnej umowy sprzedaży.

Ponadto, na podstawie Umowy przyrzeczonej, Sprzedawca przekaże Nabywcy prawa autorskie do Dokumentacji, co również zostanie potwierdzone podpisanym przez Sprzedawcę oraz Nabywcę protokołem zdawczo-odbiorczym.

10. W zakresie ceny Transakcji.

Cena sprzedaży Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji zostanie określona  w Umowie przyrzeczonej.

Cena sprzedaży Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji zostanie zapłacona na rzecz Sprzedawcy przez Nabywcę w ratach, na rachunek bankowy Sprzedawcy, przy czym część ceny sprzedaży zostanie uiszczona w drodze potrącenia wierzytelności. Oznacza to, że zapłata na rzecz Sprzedawcy nastąpi już po zawarciu Umowy przyrzeczonej i przeniesieniu na Nabywcę prawa do dysponowania Nieruchomościami jak właściciel oraz praw autorskich do Dokumentacji.

Pytanie

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: ustawa o PCC)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy  o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego  w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach;

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W ocenie Nabywcy, zgodnie z przedstawionym we wcześniejszej części niniejszego wniosku

stanowiskiem, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Tym samym do Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC  i w związku z opodatkowaniem VAT nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC. Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT – nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 27 marca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.37.2023.1.PJ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje kupić od Sprzedawcy następujące nieruchomości, o łącznym obszarze 2,4458 ha (dalej: Transakcja):

1)działkę o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: Nieruchomość 1);

2)działkę o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: Nieruchomość 2);

3)działki o numerach ewidencyjnych (…) (dalej: Nieruchomość 3);

4)działkę o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: Nieruchomość 4);

5)działkę o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: Nieruchomość 5).

Przedmiotem planowanej Transakcji ma być prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, a także prawo własności Nieruchomości 4  i Nieruchomości 5. Na Nieruchomościach nie są zlokalizowane przyłącza mediów, natomiast przebiegają przez nie podziemne i naziemne sieci, w tym: (i) magistrala ciepłownicza, (ii) sieć wodociągowa oraz (iii) sieć wysokiego napięcia.

Niezależnie od powyższego, z wyjątkiem podziemnych i naziemnych sieci, Nieruchomości są niezabudowane.

Wspomniane powyżej naziemne i podziemne sieci nie są własnością Sprzedawcy – są one własnością odrębnych przedsiębiorstw – w związku z czym nie będą one przedmiotem Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

Jednocześnie, na Nieruchomości 3 wzdłuż wschodniej granicy działki przebiega należące do Sprzedawcy murowane ogrodzenie.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 marca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.37.2023.1.PJ, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny Państwa stanowiska, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając Państwa stanowisko, że „(…) Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT. (…) sprzedaż (dostawa) Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 oraz praw autorskich do Dokumentacji będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednocześnie – w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 oraz praw autorskich do Dokumentacji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień wynikające z przepisów ustawy o VAT, a w szczególności – zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 9 ustawy o VAT. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 oraz praw autorskich do Dokumentacji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to  w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych, a tym samym na kupującym – Państwu nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).