Interpretacja indywidualna z dnia 21 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.17.2023.3.AG
Ustalenie przychodu z najmu prywatnego.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
Dnia 9 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 marca 2023 r. (wpływ 16 marca 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1)Zainteresowana będąca stroną postępowania: (…)
2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania: (…)
Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
Są Państwo właścicielami wynajmowanej nieruchomości, tj. budynku z lokalami użytkowymi. Usługi wykonują Państwo w ramach najmu prywatnego. Właściciele są osobami fizycznymi. Udziały w przychodach i kosztach po 25%. Każdy właściciel prowadzi podatkową książkę przychodów i rozchodów i jest opodatkowany na zasadach ogólnych oraz jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT.
Pełnomocnikiem do reprezentowania współwłaścicieli i ich reprezentowania jest jeden ze wspólników Pani (…).
Najemcami lokali są osoby prawne, osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, z którymi mają Państwo zawarte pisemne umowy najmu.
W paragrafie 3 umowy jest wyodrębniona kwota czynszu oraz, że najemcy zobowiązani są do pokrycia kosztów dostawy mediów na ustaloną powierzchnię najmu liczoną procentowo.
Fakturę za czynsz wystawiają Państwo w systemie miesięcznym i jest płatna do 10-go każdego miesiąca.
Faktury za media refakturują Państwo na najemców po otrzymaniu faktur zakupu od dostawców. Na Państwa fakturach jako sprzedający figuruje nazwisko, imię, NIP i adres pełnomocnika. Najemcy wpłacają kwoty za fakturę na konto bankowe pełnomocnika.
Sposób opłat nie ulegnie zmianie.
Faktury zakupu dotyczące nieruchomości są wystawiane na pełnomocnika.
W związku ze zmianą przepisów podatkowych od 1 stycznia 2023 r. są Państwo zobowiązani do założenia ewidencji przychodów i rozliczania się wg zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych.
W uzupełnieniu wniosku udzielili Państwo odpowiedzi na następujące pytania:
Kto jest stroną umów najmu – wszyscy współwłaściciele czy tylko wybrane osoby?
Stroną umów najmu są wszyscy współwłaściciele nieruchomości: (…). Wszyscy są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług VAT.
Czy Pełnomocnik, tj. Pani (…) również jest współwłaścicielem opisanej we wniosku nieruchomości?
Pełnomocnik (…) jest współwłaścicielem nieruchomości wynajmowanej. Oprócz najmu prywatnego Pani (…) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT.
Czy właściciele nieruchomości wynajmują ją w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej czy w ramach najmu realizowanego poza działalnością gospodarczą (najem prywatny)?
Właściciele wynajmują nieruchomość w ramach zgłoszonego najmu prywatnego.
Ponadto wskazali Państwo, że Nieruchomość jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego. Od 1 stycznia 2023 r. założyli Państwo ewidencję przychodów i będą Państwo rozliczać się wg zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów ewidencjonowanych.
Pytanie
Czy do podstawy opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym należy wliczyć kwoty faktur wystawionych na najemców za dostawy mediów, tj. gaz, energię elektryczną, opłaty wodno-kanalizacyjne?
Państwa stanowisko w sprawie
W Państwa ocenie – faktura/refaktura wystawiona dla najemcy za zużycie paliwa gazowego, wody z kanalizacją, energii elektrycznej nie będzie podstawą do opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym.
Przychodem podatkowym będzie tylko kwota czynszu tytułem najmu.
Art. 6 ust. 1a – czynsz jest przysporzeniem majątkowym, a refaktura mediów nie spełnia kryteriów tego pojęcia, gdyż nie powiększa Państwa zasobów majątkowych.
Są Państwo tylko pośrednikiem pomiędzy dostawcą mediów a najemcą.
Te dodatkowe opłaty nie mieszczą się w pojęciu innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Oznacza to, że określenia wysokości przychodów z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie wyżej powołanego art. 11 tej ustawy.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne są uregulowane w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).
Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatnicy oraz spółki, których wspólnicy są opodatkowani w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, są obowiązani posiadać i przechowywać dowody zakupu towarów, prowadzić wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz, odrębnie za każdy rok podatkowy, ewidencję przychodów, zwaną dalej „ewidencją”, z zastrzeżeniem ust. 3.
Natomiast w myśl art. 15 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Obowiązek prowadzenia ewidencji nie dotyczy podatników osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a lub 1d.
Z przytoczonych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: koszty zużywania energii elektrycznej, paliwa gazowego, wody, wodno-kanalizacyjnych, jeżeli z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu/nieruchomości nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
Ze złożonego wniosku wynika, że są Państwo właścicielami wynajmowanej nieruchomości, tj. budynku z lokalami użytkowymi. Usługi wykonują Państwo w ramach najmu prywatnego. Najemcami lokali są osoby prawne, osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, z którymi mają Państwo zawarte pisemne umowy najmu. W umowie najmu jest wyodrębniona kwota czynszu oraz wskazanie, że najemcy są zobowiązani do pokrycia kosztów dostawy mediów na ustaloną powierzchnię najmu liczoną procentowo. Faktury za media refakturują Państwo na najemców po otrzymaniu faktur zakupu mediów od dostawców.
Na podstawie przedstawionego opisu sprawy i powołanych przepisów stwierdzam, że przychodem do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych są otrzymywane przez Państwa kwoty czynszu (proporcjonalnie do Państwa udziału w nieruchomości). Natomiast pozostałe należności z tytułu opłat eksploatacyjnych, tj. gaz, energia elektryczna, opłaty wodno-kanalizacyjne – nie stanowią przychodów ze źródła, jakim jest najem, i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po Państwa stronie.
Reasumując – do podstawy opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym nie wliczają Państwo kwoty faktur wystawionych na najemców za dostawy mediów, tj. gazu, energii elektrycznej oraz opłat wodno-kanalizacyjnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pani (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).
POTRZEBUJESZ POMOCY?