Interpretacja indywidualna z dnia 22 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.10.2023.4.AD

Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek, dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – 14 marca 2023 r. (data wpływu 14 marca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o. (dalej: Kupujący)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania – sp. z o.o. (Kupujący) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce. Kupujący spełnia definicję podatnika podatniku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Podstawowym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z.).

Zainteresowany będący stroną postępowania – sp. z o.o. (Sprzedający) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedającego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z.).

Sprzedający jest właścicielem:

1)niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Kw (…) (dalej: „Nieruchomość 1”);

2)niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…)ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość 2”);

3)niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Kw (…) (dalej: „Nieruchomość 3”);

4)niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…)m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Kw (…) (dalej: „Nieruchomość 4”);

5)właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…)m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej: „Nieruchomość 5”);

6)właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni(…)m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość 6”).

Sprzedający nabył tytuł prawny do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 oraz Nieruchomości 6 (dalej razem: „Nieruchomości”) na podstawie umów przeniesienia własności nieruchomości dokumentowanych aktem notarialnym sporządzonym(…) 2021 r., zawartym w wykonaniu warunkowych umów sprzedaży dokumentowanych aktem notarialnym sporządzonym (…)2021 r., przy czym Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 Sprzedający nabył od osoby prawnej niebędącej Skarbem Państwa ani jednostką samorządu terytorialnego, a Nieruchomość 4, Nieruchomość 5 oraz Nieruchomość 6 od osób fizycznych.

Nieruchomości są niezabudowane, tj. nie są na nich posadowione żadne budynki, budowle, urządzenia ani inne obiekty budowlane (w tym należące do osób trzecich).

Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dla Nieruchomości została wydana w 2019 r. ostateczna i prawomocna decyzja o warunkach zabudowy (dalej: „Decyzja WZ”), z treści której wynika, że ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 24 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (4 szeregi) wraz z sieciami infrastruktury technicznej, na terenie Nieruchomości, która to decyzja na mocy ostatecznej i prawomocnej decyzji wydanej w 2020 r. została przeniesiona na rzecz Sprzedającego.

Od dnia (…)2023 r. dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia nie są inne niż w wydanej Decyzji WZ, zgodnie z którym Nieruchomość jest położna na terenie, który został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną „MN” z dopuszczeniem usług „U”.

Sprzedający planuje dokonać zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego w drodze umowy sprzedaży wraz z niżej opisanymi dodatkowymi elementami (dalej: „Transakcja”).

Kupujący planuje zawrzeć ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą strony będą zobowiązane do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa warunkowa”) pod warunkiem, że (…) działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z ww. umową przedwstępną, w przypadku nie skorzystania z ww. prawa pierwokupu, Zainteresowani zawrą umowę, na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego Nieruchomości (dalej: „Umowa sprzedaży”).

Nieruchomości nie były i nie są objęte umowami najmu, dzierżawy ani użyczenia, a ponadto Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do wykonywania czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

Ponadto, Sprzedający (…) 2020 r. zawarł ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (Spółka X.) umowę o prace projektowe (dalej jako „Umowa o prace projektowe”). Sprzedający dokona odbioru dokumentacji projektowej przygotowanej do daty zawarcia Umowy sprzedaży (dalej: „Dokumentacja Projektowa”). Na dzień zawarcia Umowy sprzedaży Sprzedający będzie także posiadał prawa autorskie majątkowe wraz z prawami do upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw zależnych, obejmujące w szczególności tworzenie nowych wersji i adaptacji dokumentacji projektowej, a także własność nośników egzemplarzy dokumentacji projektowej (dalej: „Prawa Własności Intelektualnej”) – do projektu koncepcyjnego.

Przedmiotem Transakcji będą Nieruchomości oraz wszelkie prawa dotyczące planowanej inwestycji na Nieruchomościach, w tym w szczególności:

1)prawa własności intelektualnej, prawo własności nośników Dokumentacji Projektowej oraz gwarancje i rękojmie z Umowy o prace projektowe;

2)prawo do ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy wydanej w 2019 r. przeniesionej na – winno być: Sprzedającego – decyzją wydaną w 2020 r.;

3)prawo do prawomocnej i ostatecznej decyzji, zezwalającej na trwałe wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych;

4)prawo do ostatecznej decyzji wydanej w 2021 r., udzielającej pozwolenia wodnoprawnego;

5)prawa do wszelkich innych opinii, decyzji oraz postanowień administracyjnych i urzędowych dotyczących planowanej budowy na Nieruchomości.

Ponadto, przez Sprzedającego nie został sporządzony odrębny bilans lub rachunek zysków i strat w odniesieniu do Nieruchomości.

Zbycie Nieruchomości na rzecz Kupującego, Sprzedający udokumentuje fakturą z podatkiem od towarów i usług.

Płatność z tytułu Transakcji nastąpi na podstawie umowy przekazu. Płatność zostanie dokonana bezpośrednio na rachunek depozytowy notariusza z rachunku bankowego podmiotu trzeciego. Podmiot trzeci zapewni finansowanie Transakcji Kupującemu.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Treść uzupełnienia wniosku, jako że dotyczy tylko podatku od towarów i usług, została przywołana wyłącznie w treści interpretacji dotyczącej tego podatku.

Pytanie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności

cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że jeśli dostawa nieruchomości dokonana na podstawie umowy sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest od tego podatku zwolniona, to taka umowa sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, skoro dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, Umowa sprzedaży będzie pozostawała poza zakresem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, w ocenie Zainteresowanych, Umowa Sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska powołali się Państwo na interpretacje indywidualne.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) oraz lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) Nieruchomość składającą się  z 6 działek oraz wszelkich praw dotyczących planowanej inwestycji na Nieruchomościach.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.27.2023.3.IK, wydanej w zakresie podatku od towarów i usług, wynika, że:

-przedmiot sprzedaży tj. Nieruchomość składająca się z sześciu działek gruntu wraz z dodatkowymi elementami nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jego sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy,

-skoro do dostawy sześciu działek nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy; przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.  W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.27.2023.3.IK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U.  z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.