Interpretacja indywidualna z dnia 17 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.1.2023.4.AD

Transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek, dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo samoistnie 9 stycznia 2023 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – 14 marca 2023 r. (data wpływu 14 marca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o. (dalej: Spółka lub Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (…) (dalej jako: Sprzedawca)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania – sp. z o.o. (dalej: Spółka) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie inwestycji nieruchomościowych. Głównym przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych, związanych ze wznoszeniem budynków. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług  i na moment sprzedaży będzie zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Spółka planuje nabyć całą działkę o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość), która ma kilku współwłaścicieli, natomiast przedmiotem wniosku jest nabycie udziału Pana P. N. – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (…) (dalej: Sprzedawca) w ww. Nieruchomości (nabycie pozostałych udziałów w Nieruchomości jest przedmiotem odrębnych zapytań interpretacyjnych). Sprzedawca nabył udział w Nieruchomości w drodze dziedziczenia w 2021 r.

Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców i nie występuje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

Sprzedawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Udział w Nieruchomości od czasu jego nabycia przez Sprzedawcę znajdował się i znajduje się w majątku prywatnym (osobistym) Sprzedawcy. Nieruchomość nie była (i nie jest wykorzystywana przez Sprzedawcę do działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, tj. do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (w tym zwolnionych). W szczególności Sprzedawca nie oddał udziału w Nieruchomości odpłatnie do korzystania na podstawie umowy dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, ani nie wykorzystywał go w przeszłości i obecnie do innych czynności opodatkowanych lub zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Sprzedawca nie dokonywał i nie dokona przed planowaną sprzedażą podziału Nieruchomości na mniejsze działki.

Sprzedawca i Spółka będą dalej łącznie określani jako Zainteresowani.

Zainteresowani podpisali już przedwstępną umowę sprzedaży udziału w Nieruchomości.

W zawartej umowie przedwstępnej sprzedaży udziału w Nieruchomości Sprzedawca udzielił Spółce zgody, aby Spółka we własnym imieniu mogła dokonywać następujących czynności:

- prowadzić wszelkie sprawy formalnoprawne związane z całym procesem przygotowawczym, poprzedzającym wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i innych decyzji administracyjnych, których wydanie jest niezbędne dla planowanej inwestycji Spółki, w szczególności, pozyskiwać z urzędów i innych instytucji niezbędne dokumenty jakie są wymagane przy procesie inwestycyjnym, tj. wypisy i wyrysy z rejestru gruntów, odpisy z planów miejscowych, decyzji i opinie zjazdowe, dokumenty geodezyjne, oraz wszelkie inne decyzje, postanowienia, uzgodnienia i opinie jakie będą wymagane podczas prowadzenia całego procesu przygotowania planowanej inwestycji Spółki, a są niezbędne i wymagane do uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę;

- prowadzić wszelkie sprawy formalnoprawne oraz faktyczne związane z usunięciem drzew i krzewów na podstawie art. 83 ustawy o ochronie przyrody, w tym dokonać fizycznego usunięcia tych drzew i krzewów;

- występować do dostawców wszystkich mediów w celu podłączenia planowanej inwestycji do niezbędnych sieci, a w szczególności do dostawcy prądu, dostawcy wody i odbiorcy ścieków, dostawcy gazu, dostawcy ciepła i sygnału teleinformatycznego oraz prowadzenia z nimi wszelkich spraw formalnoprawnych związanych z podłączeniem planowanej inwestycji do ich infrastruktury technicznej, uzyskiwać warunki techniczne podłączenia, podpisywać stosowne umowy na zaprojektowanie i wybudowanie niezbędnej infrastruktury, umowy na przyłączenie inwestycji do sieci, uzyskiwać wszelkie decyzje, postanowienia, uzgodnienia i opinie w celu poprawnego podłączenia inwestycji do niezbędnych mediów.

Ponadto w zawartej umowie przedwstępnej sprzedaży udziału w Nieruchomości Sprzedawca udzielił wskazanej w pełnomocnictwie osobie (wskazanej przez Kupującego) pełnomocnictwa do uzyskania wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości oraz do odbioru decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącego Inwestycji Kupującego i wszelkiej korespondencji kierowanej do któregokolwiek ze Sprzedających w toku postępowania dotyczącego wydania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz do odbioru decyzji o zgodzie na usunięcie drzew i krzewów dotyczącej terenu Nieruchomości i wszelkiej korespondencji kierowanej do któregokolwiek ze współwłaścicieli w toku postępowania dotyczącego wydania decyzji o zgodzie na usunięcie drzew i krzewów, przy czym pełnomocnik uprawniony jest do reprezentowania mocodawcy przed osobami fizycznymi i prawnymi oraz przed właściwymi Organami Państwowymi, w związku z uzyskaniem powyższych dokumentów, jak również jest uprawniony do udzielania pełnomocnictw substytucyjnych (ustanawiania dalszych pełnomocników).

Na moment składania wniosku, Kupujący rozpoczął pracę nad przygotowaniem wniosku o decyzję środowiskową oraz uzyskaniem warunków technicznych przyłączenia planowanej inwestycji do drogi publicznej oraz mediów, w związku z tym kierował on zapytania do wybranych urzędów/jednostek administracji publicznej. Poza tymi działaniami Kupujący nie podejmował – na moment składania wniosku – żadnej innej aktywności, w oparciu o udzielone zgody i pełnomocnictwo.

Zainteresowani nie wykluczają przy tym, że udzielone zgody zostaną jeszcze wykorzystane przez Kupującego przed sprzedażą nieruchomości, np. dla celów podpisania odpowiednich umów przyłączeniowych.

Zainteresowani zaznaczają, że zawarcie w umowie przedwstępnej ww. zgód i pełnomocnictwa jest standardowym działaniem w obszarach związanych z procedurą nabywania nieruchomości, w sytuacji w której nabywcą jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą zamierzający na nieruchomości realizować inwestycję zgodną ze swoimi celami biznesowymi. Jest to niezależne od tego, czy zbywcą nieruchomości jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą czy nieprowadzący takiej działalności.

Kupujący wskazuje, że ww. zgody i pełnomocnictwa są mu potrzebne do realizacji własnych celów biznesowych zgodnie z zaplanowanym harmonogramem i nie miały wpływu na warunki transakcji, w szczególności na cenę. Zgodnie bowiem z umową przedwstępną podpisaną przez Sprzedawcę z Kupującym ustalono, iż sprzedaż gruntu nastąpi w stanie obecnym (tzn. bez konieczności uzyskania decyzji środowiskowej czy też pozwolenia na budowę – ich uzyskanie nie stanowi warunku realizacji transakcji sprzedaży).

Spółka i Sprzedawca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Nieruchomość ma charakter niezbudowany, co oznacza, że nie znajdują się, ani na moment transakcji nie będą znajdowały się na niej żadne budynki, budowle lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość została sklasyfikowana jako teren przeznaczony pod zabudowę. Sprzedawca nigdy nie inicjował w gminie działań w celu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani nie występował do gminy o zmianę wcześniej obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po nabyciu Nieruchomości, jak zostało zasygnalizowane powyżej, Spółka planuje zrealizować na niej inwestycję nieruchomościową, która po ukończeniu będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,  tj. niezwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, przy czym należy zaznaczyć, że realizacja inwestycji nieruchomościowej zajmie odpowiednio długi czas.

Treść uzupełnienia wniosku, jako że ma wpływ wyłącznie na rozstrzygnięcie w zakresie podatku od towarów i usług, została przywołana wyłącznie w treści interpretacji dotyczącej tego podatku.

Pytanie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielnimieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży udziału w Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług » oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Spółka zamierza nabyć od Sprzedawcy udział w Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży.

W Państwa ocenie – jak zostało wskazane w stanowisku odnośnie pytania nr 1 (pytanie dotyczy podatku od towarów i usług) – w ramach planowanej sprzedaży udziału  w Nieruchomości Sprzedawca nie będzie działa jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to tym samym powyższa czynność będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) oraz lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedawcy (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) udział w Nieruchomości (działce).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.28.2023.3.MD wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy;

- sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji powyższego ww. dostawa będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie dostawą dokonaną przez Sprzedawcę jako podatnika podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem – nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, odnoszącym się do pytania oznaczonego nr 2 we wniosku. W stanowisku tym, twierdzą Państwo, że transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Skoro jednak – jak wynika z interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług - omawiana we wniosku sprzedaż udziału w Nieruchomości (działki) będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie wyłączona  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Po stronie Kupującego nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.28.2023.3.MD.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.