Interpretacja indywidualna z dnia 7 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.512.2022.4.JS

Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu i własności naniesień na tym gruncie nie podlega opodatkowaniu PCC, w związku z opodatkowaniem VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwo stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności naniesień na nim posadowionych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 27 lutego 2023 r. (wpływ 27 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będąca stroną postępowania:

F. Sp. z o.o. (dalej: Nabywca, Kupujący)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

W. Sp. z o.o.  (dalej: Zbywca, Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

A. Zainteresowani i planowana transakcja

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – W. sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: Zbywca) jest właścicielem nieruchomości opisanych szczegółowo poniżej (dalej: Nieruchomości), które wynajmuje swojemu podmiotowi powiązanemu – D. G. SA (dalej: D. G.), prowadzącemu działalność w branży handlu produktami drewnianymi i drewnopochodnymi oraz prowadzącemu dwa zakłady obróbki drewna.

Zainteresowany będący stroną postępowania – F. sp. z o.o. jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (dalej: Nabywca), która planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomości celem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Przyszłym najemcą przedmiotowych Nieruchomości ma być D. G. Aktualnie Nabywca nie posiada żadnych innych nieruchomości.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”), która ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą, a której przedmiotem są Nieruchomości. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako Zainteresowani.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

B. Opis Nieruchomości.

Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji obejmują:

1)własność oraz użytkowanie wieczyste działek gruntu o numerach ewidencyjnych:

−(...), która powstała z przekształcenia działek o numerach: (...),(...),(...),(...),(...),(...),(...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), położona przy ul. (...) w W.,

−(...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), położona przy ul. (...), W.,

−(...) i (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), położona przy ul. (...), O.,

−(...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), położona przy ul. (...), O.,

−(...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), położona przy ul. (...) w O.

(dalej łącznie: „Działki”)

2)prawo własności budynków, budowli i urządzeń trwale związanych z gruntem, zlokalizowanych na Działkach.

Na Działkach znajdują się:

−budynek magazynowo-biurowy, hala magazynowa, wiata (konstrukcja stalowa) i instalacja gazowa przy ul. (...) w W. (działka nr (...));

−budynek magazynowo-biurowy z kanalizacją przy ul. (...) w W. (działka nr (...));

−punkt sprzedaży/salon biurowo-magazynowy przy ul. (...) w O. (działki nr (...) i (...));

−hala magazynowa przy ul. (...) w O. (działka nr (...));

−hale magazynowe/wiaty i budynek administracyjny przy ul. (...) w O. (działka nr (...)).

Budynki znajdujące się na Działkach, zostały wybudowane przez Zbywcę bądź nabyte przez Zbywcę historycznie wraz z działkami (niektóre budynki zlokalizowane w O.).

Wskazali Państwo, że Nieruchomości są wynajmowane do D. G. od 1 sierpnia 2016 r., przy czym umowa dzierżawy została zawarta 28 listopada 2016 r., zaś budynki (wskazane powyżej), którymi zabudowane są działki zostały wybudowane ponad 2 lata temu.

W 2012 i 2015 roku dokonano dwóch znaczących ulepszeń nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży. W przypadku ulepszeń dokonanych w 2015 roku poniesiono nakłady na budynek zlokalizowany w W. w łącznej kwocie 142 648,74 zł brutto.

Dodatkowo D. G. dokonał kilku nakładów na wynajmowane przez siebie budynki w celu ich dostosowania do charakteru prowadzonej przez siebie działalności. Nakłady te:

−były księgowane przez D. G. jako inwestycje w obce środki trwałe,

−dotyczyły już wybudowanych budynków (tj. D. G. nie konstruował we własnym zakresie żadnych dodatkowych zabudowań),

−ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Podsumowując, należy podkreślić, że wartość nakładów (tj. suma wartości nakładów poniesionych przez Zbywcę oraz D. G.) na opisane powyżej ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości tj. wartość ta nie została przekroczona zarówno w odniesieniu do wspomnianego powyżej budynku posadowionego w W. jak i żadnego z pozostałych budynków posadowionych na innych działkach.

Do tej pory Zbywca miał prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od nabyć na cele wykonania zarówno budowy przez siebie budynków jak i wskazanych powyżej ulepszeń.

C. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Historycznie, prawo własności nieruchomości nabywane było na podstawie umów sprzedaży lub innych umów przeniesienia własności przez Zbywcę. Przedmiotowe umowy zawierane były 25 maja 2004 r. dla działki (...); 14 lutego 2000 r. dla działki (...); 20 lutego 2008 r. dla działki (...) i (...) (umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania); 6 maja 2008 r. dla działki (...) (umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania) i 30 grudnia 2008 r. zmieniona umową z 16 lutego 2009 r. dla działki (...).

Dostawa Nieruchomości wskazanych powyżej była:

a)opodatkowana stawką podatku od towarów i usług podstawową, bądź

b)objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Jak zostało wcześniej opisane, na Nieruchomościach dokonano ulepszeń, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, które uprawniały Nabywcę do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przedmiotowe ulepszenia miały miejsce w latach 2012 oraz 2015, jednak kwota wydatków na ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na dzień składania wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie wymienione powyżej Działki są zabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

D. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji są Nieruchomości, które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Nieruchomości nie są wyodrębnione w sensie organizacyjnymi w strukturze Zbywcy (jako oddział, filia, lub dział), nie są dla nich również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilanse ani rachunki zysków i strat. Nie został dla nich również utworzony statut, regulamin lub inny dokument podobnego rodzaju mogący wskazywać na organizacyjne wyodrębnienie nieruchomości w strukturze Zbywcy.

Dla Nieruchomości nie są (i nie będą na moment transakcji) prowadzone osobne konta bankowe, na które wpływałyby należności z tytułu najmu.

Planowana Transakcja nie obejmie jednej z niezabudowanych nieruchomości położonej w C., która pozostanie u Zbywcy.

Umowy.

W ramach Transakcji, oprócz prawa własności Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

−dokumentację budowlaną i umowy o budowę dotyczące tych Nieruchomości,

−umowy najmu (tj. wstąpi w nie na miejsce Zbywcy z mocy prawa zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny),

−umowy na usługi wodne związane ze zmniejszeniem naturalnej retencji terenowej, zawarte między innymi z W., które są bezpośrednio związane z ww. Nieruchomościami.

Wszystkie pozostałe umowy dotyczące mediów zostały zawarte przez D. G. W konsekwencji, jako że Zbywca nie jest ich stroną i nie ma prawnej możliwości ich przeniesienia na Nabywcę, nie są one przedmiotem planowanej Transakcji.

Pracownicy.

W ramach planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia pracowników Zbywcy.

Inne składniki majątkowe.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. Transakcja nie obejmie także wartości niematerialnych, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomościami.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą więc w szczególności podlegać:

−należności i roszczenia,

−umowy dotyczące zarządzania nieruchomością lub zarządzania aktywami,

−zobowiązania (np. zobowiązania wobec kontrahentów z tytułu dostaw towarów i usług, zobowiązania z tytułu kredytów),

−środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,

−decyzje administracyjne i zezwolenia poza tymi dotyczącymi bezpośrednio Nieruchomości (pozostałe nie będą elementem Transakcji),

−nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

−umowy związane z finansowaniem zakupu, adaptacji oraz modernizacji Nieruchomości.

−inne wartości niematerialne, tj. oprogramowanie,

−zaliczki na WNiP.

Ponadto poniższe składniki nie będą podlegać przeniesieniu, ponieważ nie występują po stronie Zbywcy:

−prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z Nieruchomościami,

−prawa wynikające z poręczeń udzielonych przez osoby trzecie.

E.Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości najemcom. Powyższa działalność będzie jednak prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów personalnych, tj. własnego pracownika zajmującego się aktualnie kwestiami księgowymi u Nabywcy. Po nabyciu Nieruchomości wspomniany pracownik zostanie wdrożony w zarządzanie Nieruchomościami.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo jak niżej.

1.Działka o nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), położona przy ul. (...) w O., jest działką gruntu w wieczystym użytkowaniu z okresem użytkowania wyznaczonym do 4 grudnia 2089 r.

2.Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży (Transakcji) mają następujący status zabudowań:

1)na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (…), położona przy ul. (…) w W.:

−budynek magazynowo-biurowy – budynek,

−hala magazynowa – budynek,

−wiata – budowla,

−instalacja gazowa – urządzenie budowlane;

2)na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), położona przy ul. (...), W.:

− budynek magazynowo-biurowy z kanalizacją – budynek;

3)na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (...) dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), położona przy ul. (...), O.:

− punkt sprzedaży/salon biurowo-magazynowy – budynek;

4)na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), położona przy ul. (...), O.:

− punkt sprzedaży/salon biurowo-magazynowy – budynek;

5)na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), położona przy ul. (…), O.:

− hala magazynowa – budynek;

6)na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), położona przy ul. (...) w O.:

−hala magazynowa 1 – budynek,

−hala magazynowa 2 – budynek,

−budynek administracyjny – budynek.

Wskazali Państwo, że w punkcie 2. powyżej wskazali budynki, budowle oraz urządzenia budowlane – zarówno te wymienione jak i niewymienione we wniosku, które zgodnie z Państwa najlepszą wiedzą, znajdują się na poszczególnych działkach.

Ponadto zaznaczyli Państwo, że wszystkie działki gruntu objęte zakresem Transakcji są zabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane.

3. Wskazali Państwo, że przez wymienione powyżej działki gruntowe mogą przechodzić/znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje – jeżeli znajdują się na danej działce – nie będą przedmiotem umowy sprzedaży (tj. nie będą wchodziły w skład przedmiotu Transakcji).

Niezależnie od powyższego wskazali Państwo, że każda z działek będąca przedmiotem Transakcji jest zabudowana co najmniej jednym budynkiem będącym własnością Sprzedającego i będącym przedmiotem Transakcji.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytania nr 1 i 2 (dotyczące podatku od towarów i usług) będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zrezygnują Państwo ze zwolnienia z opodatkowania (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23% podatku od towarów i usług, w związku z rezygnacją ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, jeżeli strony złożą przed Transakcją oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług Transakcji, w związku z czym dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10 ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Państwo na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, Państwo wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego w pkt 1 - 4 jak na wstępie.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami w postaci budynków, budowli i urządzeń budowlanych. W uzupełnieniu wskazali Państwo, które z naniesień na działkach stanowią budynki, które są budowlami a które urządzeniami budowlanymi.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak: 0112-KDIL3.4012.537.2022.3.MBN stwierdzono, że:

−Transakcja (tj. dostawa Nieruchomości zabudowanej budynkami, budowlami i urządzeniami budowlanymi) nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, pozostającego poza zakresem opodatkowania tym podatkiem, a tym samym będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

−Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług,

−Kupującemu oraz Sprzedającemu przysługuje prawo do rezygnacji ze zwolnienia i wybór opodatkowania ww. Transakcji podatkiem od towarów i usług – w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

A zatem, skoro Transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (pod warunkiem, że strony transakcji złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem Transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a tym samym na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty tego podatku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną znak: 0112-KDIL3.4012.537.2022.3.MBN.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.