Interpretacja indywidualna z dnia 6 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT2.4011.770.2022.1.HD

Przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na: • zakup domu, • remont i wyposażenie nieruchomości, • spłatę zaciągniętych kredytów mieszkaniowych a spełnienie warunków uprawniających do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 15 lutego 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Posiada Pan:

1)lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, którego jest Pan jedynym właścicielem (data nabycia – 21 kwietnia 2009 r.), w którym w chwili obecnej mieszka Pan z rodziną;

2)lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, którego jest Pan współwłaścicielem z żoną po 1/2 części (data nabycia – 14 marca 2019 r.). Lokal nie jest przez nikogo zamieszkiwany, ani w żaden sposób wykorzystywany – zakupił go Pan wraz z żoną w ramach inwestycji;

3)działkę – nieruchomość gruntową, której jest Pan jedynym właścicielem (data nabycia –22 marca 2019 r.). Działka miała być przeznaczona na budowę domu. Od chwili zakupu działka nie była wykorzystywana w żaden sposób;

4)działkę – nieruchomość gruntową, w której ma Pan 1/10 udziału (data nabycia – 22 marca 2019 r.). Jest to droga dojazdowa do ww. działki nr 3. Od chwili zakupu nie była wykorzystywana w żaden sposób;

5)lokal mieszkalny – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego jest Pan jedynym właścicielem (data nabycia – 18 marca 2022 r.), dla której widnieje hipoteka umowna w kwocie 174.000 zł na podstawie umowy o kredyt mieszkaniowy z 18 lutego 2022 r. Umowa kredytowa jest tylko na Pana. Lokal jest zamieszkiwany przez Pana teściową;

6)lokal mieszkalny – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego jest Pan współwłaścicielem z żoną po 1/2 części (data nabycia – 17 marca 2021 r.), dla której widnieje hipoteka umowna w kwocie 156.000 zł na podstawie umowy o kredyt mieszkaniowy z 10 marca 2021 r. Umowa kredytowa jest na Pana oraz żonę. Lokal nie jest przez nikogo zamieszkiwany ani w żaden sposób wykorzystywany. Został zakupiony w ramach inwestycji.

7)Lokal niemieszkalny (garaż) – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego jest Pan jedynym właścicielem (data nabycia – 18 sierpnia 2022 r.);

8)lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, którego jest Pan jedynym właścicielem (data nabycia – 24 sierpnia 2020 r.). Lokal zamieszkiwany jest przez Pana rodziców. W księdze wieczystej jest wpisana służebność na rzecz Pana rodziców;

9)działkę – nieruchomość gruntową, w której ma Pan 1/2 udziału (data nabycia – 22 lipca 2020 r.);

10)dwie działki – nieruchomości gruntowe, w których jest Pan wpisany ze wspólnikiem do wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej. Na jednej z działek widnieje hipoteka umowna w kwocie 38.700 EUR na podstawie umowy o kredyt dewizowy (...) (hipoteka numer (...) z 17 listopada 2022 r.). Prowadzi Pan wraz ze wspólnikiem firmę – spółę cywilną, która zajmuje się ślusarstwem.

Na nieruchomościach nr 1, 2, 3 i 4 widnieje hipoteka umowna łączna w kwocie 416.250 zł na podstawie umowy o kredyt mieszkaniowy z 12 marca 2019 r. (umowa kredytowa jest na Pana oraz Pana żonę).

Na nieruchomościach, które zakupił Pan w ramach inwestycji, nie poczynił Pan żadnych nakładów. Zakupione mieszkania miały być remontowane i wynajmowane. Stan mieszkań nie uległ zmianie od momentu zakupu.

Wcześniej nie posiadał Pan sam ani z żoną żadnych nieruchomości, które sprzedaliście.

Wszystkie kredyty zaciągnięte są w Banku w A. Wraz z żoną solidarnie odpowiada Pan za spłatę kredytów, które razem zaciągnęliście w banku.

Planuje Pan kupić dom w zabudowie bliźniaczej w Polsce w miejscowości, w której obecnie mieszka Pan z rodziną, tj. w A. (wnętrze domu musi Pan wyremontować i wyposażyć) oraz sprzedać nieruchomości nr 1, 2, 3, 4 i 6.

Zamierza Pan w całości wydatkować przychód uzyskany z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości na cele mieszkalne.

Za środki ze sprzedanych nieruchomości planuje Pan:

a)spłacić zaciągnięte kredyty (z uwagi na wzrost inflacji w Polsce):

•kredyt w wysokości 416.250 zł (widnieje on na nieruchomościach nr 1, 2, 3 i 4) oraz

•kredyt w wysokości 156.000 zł (widnieje on na nieruchomości nr 6),

b)kupić dom w zabudowie bliźniaczej (po 1/2 części z żoną) oraz

c)wyremontować i wyposażyć zakupioną nieruchomość, w której wraz z rodziną planuje Pan zamieszkać.

Zamierza zrealizować Pan to wszystko w przeciągu 6 miesięcy od sprzedaży wskazanych nieruchomości. W nowo zakupionej nieruchomości zamierza Pan: przeprowadzić prace remontowe, tj. malowanie ścian, położenie płytek, paneli; zamontować oświetlenie całego domu; wyposażyć całą kuchnię czyli meble, sprzęt AGD; wyposażyć łazienkę oraz wc; wyposażyć pokoje dzieci, salon, sypialnię, garderobę oraz przedpokój.

Sprzedaż ww. nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Pana i Pana żony, a nie w wykonaniu działalności gospodarczej. Nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać, nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność majątkową wraz z żoną zawarł Pan 13 lutego 2018 r. Do dnia zawarcia ww. umowy panowała u Państwa wspólność majątkowa małżeńska – od dnia zawarcia małżeństwa kanonicznego, tj. od dnia 10 sierpnia 2013 r.

Pytanie

Czy w związku z Pana planami znajdzie zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dokładnie – jaki podatek od sprzedaży nieruchomości będzie Pana obowiązywał?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w zaistniałej sytuacji nie powinien Pan płacić podatku w wysokości 19% od sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z tym przepisem:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza;

pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wedle art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 30e ust. 6 ww. ustawy:

Przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1)budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;

2)przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Art. 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1)wydatki poniesione na:

a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

1)wydatki poniesione na:

a)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b,

–w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

3)wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a)budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c)gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d)gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Na mocy art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

–przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

W myśl art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stosownie do treści art. 21 ust. 30a tej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

Z wniosku wynika, że planuje Pan dokonać odpłatnego zbycia:

1)lokalu mieszkalnego, który nabył Pan 21 kwietnia 2009 r.,

2)udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym, który nabył Pan 14 marca 2019 r.,

3)działki – nieruchomości gruntowej, którą nabył Pan 22 marca 2019 r.,

4)udziału 1/10 w działce – nieruchomości gruntowej (droga dojazdowa), który nabył Pan 22 marca 2019 r.,

5)udziału 1/2 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, który nabył Pan 17 marca 2021 r.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowane przez Pana zbycie nieruchomości i praw nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak podaje Pan we wniosku nieruchomości te nabył Pan: do zamieszkania z rodziną (nieruchomość nr 1) lub w ramach inwestycyjnych (nieruchomość nr 2, 3, 4 i 5), tj. w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w wykonaniu działalności gospodarczej. Na zakupionych – w ramach inwestycji – nieruchomościach nie poczynił żadnych nakładów. Stan mieszkań nie uległ zmianie od momentu zakupu. Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Pana czynności kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej i uzyskane z tego tytułu przychody kwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości i praw należy zatem ustalić w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle cytowanych przepisów stwierdzić należy, że odpłatne zbycie nabytego 21 kwietnia 2009 r. lokalu mieszkalnego nie stanowi dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu na podstawie przepisów tej ustawy. Jego odpłatne zbycie nastąpi bowiem po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji, nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą tego lokalu mieszkalnego.

Natomiast odpłatne zbycie pozostałych nieruchomości i praw przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj.:

–udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym, który nabył Pan 14 marca 2019 r.,

–działki – nieruchomości gruntowej, którą nabył Pan 22 marca 2019 r.,

–udziału 1/10 w działce – nieruchomości gruntowej (droga dojazdowa), który nabył Pan 22 marca 2019 r.,

–udziału 1/2 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, który nabył Pan 17 marca 2021 r.,

będzie stanowiło dla Pani źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu. Uzyskany z tego tytułu dochód – stanowiący różnicę pomiędzy przychodem, określonym zgodnie z dyspozycją art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy – podlegał będzie opodatkowaniu 19% podatkiem według zasad określonych w art. 30e ustawy.

We wniosku podaje Pan również, że w przeciągu 6 miesięcy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości zamierza przeznaczyć na:

•zakup domu w zabudowie bliźniaczej (po 1/2 części z żoną) oraz

•remont i wyposażenie zakupionej nieruchomości, w której wraz z rodziną planuje Pan zamieszkać,

•spłatę zaciągniętych kredytów mieszkaniowych w wysokości: 416.250 zł oraz 156.000 zł.

W tym miejscu zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych dopuszcza możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego poprzez przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, w określonym terminie i na wskazane w tej ustawie cele mieszkaniowe, o jakich mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podkreślenia jednak wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości – nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Przy czym podkreślić należy, że w ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód z odpłatnego zbycia ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika i nie może służyć ani realizacji celów mieszkaniowych innych osób, ani uniknięciu opodatkowania poprzez dokonanie wydatku. Nie wystarczy zatem być właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości (lokalu mieszkalnego czy też budynku mieszkalnego) – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal mieszkalny lub buduje budynek mieszkalny dla własnych potrzeb, ma w tym lokalu bądź budynku faktycznie mieszkać. Lokal czy budynek, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby, służył do lokaty kapitału) nie jest lokalem/budynkiem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

W związku z powyższym, wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw (tj. udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym, który nabył Pan 14 marca 2019 r.; działki – nieruchomości gruntowej, którą nabył Pan 22 marca 2019 r.; udziału 1/10 w działce – nieruchomości gruntowej (droga dojazdowa), który nabył Pan 22 marca 2019 r.; udziału 1/2 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, który nabył Pan 17 marca 2021 r.) na zakup 1/2 udziału domu w zabudowie bliźniaczej, w której planuje Pan zamieszkać wraz z rodziną – uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dalej, odnosząc się do planowanego przez Pana remontu i wyposażenia domu w zabudowie bliźniaczej, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „remont”. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) jako:

wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy więc uznać prace dotyczące tego budynku jako nieruchomości i jej części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu budynku we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.

W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, cieplej wody, gazu przewodowego). W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku remontu, budowy, jak i wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze.

Zauważyć również należy, że 13 października 2021 r. Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej, działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe, wydał interpretację ogólną Nr DD2.8202.4.2020, która została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 14 października 2021 r., poz. 145, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.

W interpretacji ogólnej stwierdzono, że „dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych należy uznać, że wydatki poniesione na zakup i montaż:

a)kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,

b)szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,

c)oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,

d)okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,

e)mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,

f)mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca

–mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy PIT”.

Zatem, wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Pana z odpłatnego zbycia wskazanych nieruchomości i praw na remont domu w zabudowie bliźniaczej, w którym planuje Pan zamieszkać wraz z rodziną – również uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeśli natomiast chodzi o Pana plany związane z wydatkowaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw na spłatę zaciągniętych przez Pana kredytów mieszkaniowych, to zauważyć należy, że do celów mieszkaniowych wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z ww. zwolnienia, ustawodawca zakwalifikował także wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych (nabycie nieruchomości, ich budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont oraz na spłatę kredytu (pożyczki)) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

W tym miejscu podkreślić należy, że spłacony kredyt (pożyczka) – aby mógł uprawniać do omawianego zwolnienia – nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Zatem nie będzie mógł Pan zastosować zwolnienia od opodatkowania wydatków na spłatę w całości wskazanych przez Pana kredytów. Nie może Pan bowiem zastosować zwolnienia do spłaconych kredytów zaciągniętych: na zakup 14 marca 2019 r. udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym w ramach inwestycji, na zakup 22 marca 2019 r. działki – nieruchomości gruntowej przeznaczonej na budowę domu i udziału 1/10 w działce – nieruchomości gruntowej (droga dojazdowa) oraz na zakup 17 marca 2021 r. lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji. Oznacza to, że spłata tylko tej części kredytu zaciągniętego przez Pana na sprzedany lokal mieszkalny, w którym realizował Pan własne cele mieszkaniowe (tj. lokal nabyty 21 kwietnia 2009 r., w którym obecnie Pan mieszka), będzie stanowiła wydatek na własne cele mieszkaniowe uprawniający do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższymi wyjaśnieniami, Pana stanowisko – zgodnie z którym nie powinien Pan płacić podatku w wysokości 19% od sprzedaży ww. nieruchomości – jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).