Interpretacja indywidualna z dnia 3 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.988.2022.2.RK

Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 23 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 lutego 2023 r. (wpływ 6 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (przedstawiony we wniosku i jego uzupełnieniu)

Jest Pan polskim rezydentem i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Pozostaje Pan w związku małżeńskim w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej.

Nie prowadzi Pan obecnie jednoosobowej działalności gospodarczej. Posiada jednak wpis w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej na potrzeby współprowadzonej Spółki cywilnej, której przeważająca działalność gospodarcza polega na sprzedaży hurtowej części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKD 45.31 Z). Od 1 sierpnia 2021 r. działalność Spółki cywilnej pozostaje zawieszona.

Niezależnie od powyższego jest Pan wspólnikiem kilkunastu spółek prawa handlowego (spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek komandytowych oraz spółki jawnej).  Uzyskuje Pan ponadto przychód z tytułu najmu prywatnego, który opodatkowany jest na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Nie korzysta Pan, ani nie korzystał Pan nigdy z opodatkowania w formie karty podatkowej, nie korzysta Pan również z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego wydawanego na podstawie odrębnych przepisów, ani nie osiąga w całości lub w części przychodów z tytułu prowadzenia aptek, działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych, działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych. Nie wytwarza Pan również wyrobów opodatkowanych podatkiem akcyzowym.

Obecnie wraz z żoną planuje Pan sprzedaż nieruchomości gruntowych. Sprzedaż dotyczyć będzie dwóch obszarów. Wskazuje Pan, że do sprzedaży obu obszarów dojdzie w przyszłości w ciągu tego samego roku kalendarzowego. Nieruchomości te zakupione zostały w latach 2010-2022 do majątku wspólnego Pana i Pana żony.

Pierwszy z tych obszarów obejmuje ponad sto działek o łącznej powierzchni ok. 1760 arów. Działki te zakupione zostały od kilkudziesięciu właścicieli. Obecnie, na nieruchomościach tych prowadzona jest działalność gospodarcza przez Spółkę, której wspólnikami są Pan oraz Pana żona. Zawarł Pan wraz z żoną z wyżej wymienioną Spółką umowę dzierżawy tych nieruchomości. Przychód z tytułu dzierżawy opodatkowany jest na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego. Grunty te sklasyfikowane są jako grunty rolne klas 4-6. Wraz z żoną zawarł Pan z nabywcą, będącym spółką prawa handlowego, przedwstępną umowę sprzedaży tych nieruchomości. Spółka, z którą zawarto umowę przedwstępną stanowi podmiot niepowiązany z Panem, ani z Pana żoną. Zgodnie z postanowieniami tej umowy, sprzedaż opodatkowana zostanie podatkiem od towarów i usług. Umowa przedwstępna nie wiązała się z zapłatą zaliczki ani zadatku. W celu znalezienia nabywcy nie korzystał Pan z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie prowadził również żadnych działań marketingowych lub reklamowych. Do działek, na których odbywa się ww. działalność gospodarcza doprowadzono prąd i wodę. Media te zostały podłączone przez wskazaną powyżej spółkę, która prowadzi działalność gospodarczą na nieruchomości już po nabyciu tych nieruchomości przez Pana i Pana żonę. Uzbrojenie wykonane jest jedynie w zakresie, który jest niezbędny do prowadzenia działalności gospodarczej na tym obszarze i nie odpowiada aktualnym potrzebom inwestycyjnym.

Drugi obszar, który ma zostać objęty sprzedażą składa się z trzech działek o łącznej powierzchni 241 arów, które zostały zakupione przez Pana i Pana żonę do majątku wspólnego od jednego właściciela. Tereny te sklasyfikowane są obecnie jako grunty rolne klasy 3-4 i wykorzystywane są w celach rolniczych. W 2018 r., już po nabyciu tych terenów przez Pana i Pana żonę, nieruchomości te zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wraz z żoną zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży tych gruntów na rzecz nabywcy, będącego spółką prawa handlowego. Podmiot, z którym zawarto umowę przedwstępną jest niepowiązany zarówno z Panem, jak i z Pana żoną. Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaż opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług. Na poczet umowy kupujący uiścił w 2021 r. na rzecz Pana i Pana żony zadatek. Pan oraz Pana żona korzystają z usług biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, które samo się do nich zgłosiło i zaoferowało klienta gotowego na kupno ww. nieruchomości. Pan wraz z żoną zawarli z tym biurem umowę pośrednictwa sprzedaży. Współpraca nie dotyczy jednak żadnych działań marketingowych lub reklamowych. Nieruchomości znajdujące się na tym obszarze nie są uzbrojone.

Przed dokonaniem sprzedaży planuje Pan otworzyć jednoosobową działalność gospodarczą, oświadczeniem wprowadzić ww. nieruchomości do majątku jednoosobowej działalności, a także złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, o którym mowa w art. 9 ust. 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 z późn. zm.; dalej: ustawa o ryczałcie).

Łączna wartość sprzedaży wszystkich nieruchomości (obu obszarów) przekroczy równowartość kwoty 2 000 000 euro.

W piśmie z 6 lutego 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że posiada Pan 50% udziałów we współprowadzonej Spółce cywilnej. Działalność Spółki została zawieszona z powodu braku działalności operacyjnej, a co za tym idzie, braku przychodów i rentowności Spółki cywilnej. Działalność Spółki cywilnej została zawieszona na czas nieokreślony. Przeważająca działalność współprowadzonej przez Pana Spółki cywilnej dotyczyła sprzedaży hurtowej części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, jednak jak wskazano, już w treści wniosku, działalność Spółki pozostaje zawieszona, wobec czego nie osiąga Pan obecnie w całości, ani w części przychodów z działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych. Nie będzie Pan takich przychodów osiągał w okresie prowadzenia działalności opodatkowanej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, o której mowa we wniosku.

Nieruchomości zakupione zostały z Pana nadwyżek finansowych, aby w dłuższej perspektywie czasowej odsprzedać je w przyszłości z zyskiem. W krótszej perspektywie czasowej, zakup części nieruchomości związany był z ich dzierżawą na rzecz spółki Sp. z o.o. Sp. k. Dotyczyło to tej części nieruchomości, które pozwalają na eksploatację złóż piasku przez tę spółkę.

Tak jak wskazano, nieruchomości nabyte zostały do majątku wspólnego Pana i Pana żony, stanowiącego majątek prywatny. Nie były one wykorzystywane w żadnej działalności gospodarczej Pana, ani Pana żony.

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży zakupione zostały w następujących latach:

§49 działek w 2010 r.: 4 działki 9 kwietnia; 5 działek 16 kwietnia; 1 działka 23 kwietnia; 2 działki 28 kwietnia; 2 działki 27 maja; 3 działki 10 czerwca; 1 działka 23 czerwca; 1 działka 6 lipca; 2 działki 14 lipca; 1 działka 24 sierpnia; 2 działki 31 sierpnia; 1 działka 4 września; 2 działki 1 października; 1 działka 8 października; 2 działki 26 października; 1 działka 6 listopada; 1 działka 8 listopada; 1 działka 15 listopada; 3 działki 25 listopada; 1 działka 6 grudnia; 6 działek 14 grudnia; 6 działek 28 grudnia;

§18 działek w 2011 r.: 1 działka 4 stycznia; 1 działka 11 stycznia; 3 działki 20 stycznia; 2 działki 3 lutego; 1 działka 9 marca; 1 działka 30 marca; 1 działka 20 maja; 1 działka 28 czerwca; 3 działki 28 lipca; 1 działka 12 sierpnia; 3 działki 3 listopada;

§17 działek w 2012 r.: 2 działki 4 stycznia; 1 działka 2 lutego; 1 działka 7 lutego; 1 działka 1 marca; 1 działka 14 marca; 2 działki 5 czerwca; 1 działka 20 czerwca; 2 działki 24 sierpnia; 1 działka 31 sierpnia; 1 działka 7 września; 1 działka 4 października; 2 działki 8 października; 1 działka 24 października;

§10 działek w 2013 r.: 1 działka 7 lutego; 1 działka 8 lutego; 3 działki 27 marca; 1 działka 27 maja; 1 działka 6 czerwca; 1 działka 2 lipca; 2 działki 10 września;

§2 działki w 2014 r.: 1 działka 9 kwietnia; 1 działka 22 kwietnia;

§4 działki w 2015 r.: 1 działka 7 sierpnia; 1 działka 3 września; 2 działki 18 grudnia;

§5 działek w 2016 r.: 2 działki 20 stycznia; 1 działka 16 marca; 2 działki 29 kwietnia;

§1 działka 17 marca 2017 r.;

§1 działka 27 września 2018 r.;

§4 działki w 2019 r.: 1 działka 16 kwietnia; 1 działka 16 października; 1 działka 22 października; 1 działka 15 listopada;

§2 działki w 2020 r.: 1 działka 10 lipca; 1 działka 4 sierpnia;

§1 działka 14 stycznia 2021 r.

W dniu 23 listopada 2021 r. zawarto umowę przedwstępną, która dotyczy pierwszego opisywanego we wniosku obszaru.

W dniu 20 grudnia 2021 r. zawarto umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży nieruchomości drugiego obszaru. Przy okazji zawarcia tej umowy przedwstępnej Pan oraz Pana żona otrzymali zadatek.

Planowana przez Pana działalność prowadzona będzie w zakresie kupna sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Dokumentacja prowadzona przez Pana składać się będzie z ewidencji przychodów oraz wykazu środków trwałych. Pana działalność sklasyfikowana będzie jako usługi w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1). Planuje Pan założyć działalność w 2023 r. Działalność Pana otwarta zostanie w związku z zamiarem handlu nieruchomościami, ponieważ Pan uważa, że obligują Pana do tego przepisy prawa, tj. że podejmowane czynności będą nosiły znamiona działalności gospodarczej, którą należy w takim przypadku zarejestrować.

Planuje Pan wprowadzić do działalności wszystkie opisane we wniosku nieruchomości, o których powyżej mowa. Wprowadzenie tych nieruchomości do majątku jednoosobowej działalności nastąpi niezwłocznie po założeniu działalności gospodarczej. Planuje Pan sprzedaż wprowadzonych do działalności nieruchomości. Wprowadzone do działalności nieruchomości będą stanowiły towar handlowy.

Pana Żona nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości, nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywać opisanych nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wskazuje Pan, że przedmiotem wniosku nie jest opodatkowanie przychodów z najmu.

Z kolei, wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jako formy opodatkowania działalności zostanie złożony przez Pana przy rejestrowaniu działalności jednoosobowej, z dochowaniem terminu wskazanego w art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W odniesieniu do Pana zachowane zostaną warunki określone w art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Do wykonywanej działalności nie mają zastosowania wyłączenia zawarte w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zamierza Pan dokonać sprzedaży w 2023 r. albo w 2024 r. - jest to uwarunkowane czynnikami biznesowymi, w szczególności zależne od nabywców i wywiązania się przez nich z zawartych umów przedwstępnych. Na przedmiotowych nieruchomościach nie znajdują się żadne budynki. Zamierza Pan zaliczyć zbycie opisanych nieruchomości do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Spółka, której wspólnikami są Pan oraz Pana żona nosi nazwę …Sp. z o.o. Sp. k., a przedmiotem prowadzonej przez nią działalności jest wydobywanie kruszywa i piasku i w tej działalności wykorzystywała dzierżawioną nieruchomość.

Nie posiada Pan sprecyzowanych planów, co do opisywanej we wniosku działalności gospodarczej. Nie posiada Pan żadnych planów obejmujących jej zawieszenie lub likwidację. Jest Pan na etapie planowania otwarcia tej działalności, a nie jej zamknięcia. Przyszłość działalności zależeć będzie od powodzenia zaplanowanych transakcji i sytuacji na rynku.

Pytania (pytanie Nr 2 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego będzie mógł zostać opodatkowany na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki 10% również w przypadku, gdy wartość transakcji dokonanych w roku kalendarzowym przekroczy kwotę 2 000 000 euro?

2.Czy wartość zadatku otrzymanego w 2021 r. przez Pana z tytułu umowy przedwstępnej zostanie opodatkowana dopiero z chwilą sprzedaży nieruchomości w przyszłości na zasadach właściwych dla opodatkowania samej transakcji zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pana stanowisko w sprawie (w zakresie pytania Nr 2 doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Ad. 1.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego będzie mógł zostać opodatkowany na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 10% również w przypadku, gdy wartość transakcji dokonanych w roku kalendarzowym przekroczy kwotę 2 000 000 euro.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ryczałcie, osoby fizyczne osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o ryczałcie, opodatkowaniu ryczałtem podlegają przychody osób fizycznych.

Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ryczałcie, podatnicy opłacają ryczałt, jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro, rozpoczną wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej – bez względu na wysokość przychodów.

Na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o ryczałcie, ryczałt wynosi 10% w przypadku przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1).

Biorąc pod uwagę brzmienie powyższych przepisów, w sytuacji, w której Pan spełni warunki określone w art. 6 ust. 4 ustawy o ryczałcie, a także złoży oświadczenie o wyborze opodatkowania w tej formie, stosownie do dyspozycji art. 9 ust. 1 ustawy o ryczałcie, możliwe będzie opodatkowanie przychodów ze zbycia nieruchomości opisanych w zdarzeniu przyszłym na zasadach ryczałtu, a więc według stawki 10%.

Co więcej, okoliczność, że kwota transakcji przekroczy równowartość 2 000 000 euro nie będzie miała wpływu na opodatkowanie ryczałtem w tym samym roku kalendarzowym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 4 ustawy o ryczałcie, dla możliwości zastosowania ryczałtu istotna jest wysokość przychodu osiągnięta w roku poprzednim, a nie w roku bieżącym. O ile zatem nie uzyska Pan w roku poprzedzającym rok sprzedaży przychodów przekraczających równowartość 2 000 000 euro, o tyle bez znaczenia dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości będzie sytuacja, w której przychody ze sprzedaży nieruchomości przekroczą tę kwotę w danym roku kalendarzowym. Powyższe oznacza jednocześnie, że ryczałtem opodatkowana zostanie również kwota ponad równowartość 2 000 000 euro, a nie tylko przychód do tej wysokości. Skutek opisany w art. 6 ust. 4 ustawy o ryczałcie, zaistnieje dopiero w roku następującym po roku, w którym dojdzie do sprzedaży i osiągnie Pan przychód ponad 2 000 000 euro.

Przykładowo, jeśli do sprzedaży dojdzie w 2023 r. i wartość transakcji przekroczy w tym roku 2 000 000 euro, to skutek z art. 6 ust. 4 ustawy o ryczałcie zaistnieje dopiero w 2024 r., natomiast podatnik będzie mógł opodatkować ryczałtem całość przychodów osiągniętych w 2023 r., nawet jeśli ich wartość przekroczy 2 000 000 euro.

Stanowisko powyższe potwierdza również interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 sierpnia 2022 r., Nr 0114-KDIP2-2.4011.418.2022.3.RK.

Ad. 2.

Wartość zadatku otrzymanego w 2021 r. przez Pana z tytułu umowy przedwstępnej zostanie opodatkowana dopiero z chwilą sprzedaży nieruchomości w przyszłości na zasadach właściwych dla opodatkowania samej transakcji zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i cała kwota powinna wówczas zostać opodatkowana w ramach Pana działalności jednoosobowej.

Następnie wskazuje Pan, że pomimo zmiany treści pytania nr 2 i stanowiska do pytania nr 2, nie uległa zmianie treść uzasadnienia przedstawionego we wniosku do Pana stanowiska w tym zakresie.

Wartość zadatku otrzymanego przez Pana w 2021 r. z tytułu umowy przedwstępnej zostanie opodatkowana dopiero z chwilą sprzedaży nieruchomości na zasadach właściwych dla opodatkowania samej transakcji zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek stanowić będzie świadczenie niedefinitywne i zwrotne i z tego powodu nie będzie podlegać opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2647 z późn. zm., dalej: ustawa o PIT), za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Za datę powstania przychodu, w myśl art. 14 ust. 1c, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h-1j i 1n-1p, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Co bardzo istotne, stosownie do art. 14 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego, określoną w art. 394 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z tą regulacją, zadatek wręczony przy zawieraniu umowy ma ten skutek, że w razie niewykonania umowy, osoba która zadatek otrzymała może od umowy odstąpić i zadatek zachować, a jeżeli sama go wręczyła, to może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Zadatek w chwili jego wręczenia nie stanowi zatem w żadnym stopniu definitywnego przychodu dla podmiotu, który go otrzymał. W zależności od wykonania albo od niewykonania umowy może podlegać zwrotowi albo zostać zaliczony na poczet świadczenia przyrzeczonego, czy też stanowić swego rodzaju odszkodowanie za niewykonanie umowy.

Otrzymanie zadatku nie będzie zatem stanowić dla Pana przychodu, bowiem nie pozwala na to charakter tych świadczeń. Dopiero z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tak m.in. stanowi interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 sierpnia 2022 r., Nr 0114-KDIP2-2.4011.418.2022.3.RK: „Mając powyższe na uwadze, wskazać należy, że otrzymanie zaliczki lub zadatku nie rodzi dla Pana żadnych konsekwencji na gruncie u.p.d.o.f. Jak było to podkreślone, zapłata zaliczki uznawana jest za świadczenie zwrotne. Jej otrzymanie (i zapłata) nie ma charakteru definitywnego. Ze względu na możliwość (domagania się) jej zwrotu, nie jest pewne, czy przychód ostatecznie powstanie. Dlatego też nie uznaje się, że przychód powstał. Zaliczka staje się przychodem dopiero wtedy, gdy jej wpłata staje się definitywna. Również otrzymanie zadatku wywołuje takie same skutki, jak otrzymanie zaliczki, a zatem nie generuje powstania przychodu aż do czasu, gdy stanie się on definitywny. Zatem, sam fakt otrzymania przez sprzedającego zadatku, czy zaliczki przy zawieraniu umowy przedwstępnej nie generuje obowiązku podatkowego na gruncie podatku dochodowego, dopóki nie nastąpi okoliczność polegająca na tym, że przyszły kupujący wywiąże się lub nie z postanowień umowy przedwstępnej. W konsekwencji, otrzymanie zadatku lub zaliczki nie będzie stanowiło w dniu jej uzyskania przychodu podatkowego. Dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości lub nieruchomości z niej wydzielonej, otrzymana zaliczka lub zadatek zostaną zakwalifikowane jako przychód podatkowy i będą opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym na takich samych zasadach jak inne przychody uzyskane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Z tego powodu, stanowisko Wnioskodawcy uznać należy za prawidłowe”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 pkt 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.)

Stosownie od treści art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r, poz. 2647 ze zm., dalej: „updof”):

W myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzależniona jest między innymi od niespełnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1-3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ponadto w myśl art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi:

Jak stanowi art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością − art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że obecnie wraz z żoną planuje Pan sprzedaż nieruchomości gruntowych, które zostały nabyte do majątku wspólnego Pana i Pana żony, stanowiącego majątek prywatny. Nie były one wykorzystywane w żadnej działalności gospodarczej Pana ani Pana żony. Sprzedaż dotyczyć będzie dwóch obszarów. Pierwszy z tych obszarów obejmuje ponad sto działek o łącznej powierzchni ok. 1760 arów. Drugi obszar, który ma zostać objęty sprzedażą składa się z trzech działek o łącznej powierzchni 241 arów - wraz z żoną zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży tych gruntów na rzecz nabywcy, będącego spółką prawa handlowego. Na poczet umowy (w zakresie drugiego obszaru działek) kupujący uiścił w 2021 r. na rzecz Pana i Pana żony zadatek. Planuje Pan przed dokonaniem sprzedaży (prawdopodobnie w 2023 r. ) otworzyć jednoosobową działalność gospodarczą, która sklasyfikowana będzie jako usługi w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1) i wprowadzić ww. nieruchomości do majątku jednoosobowej działalności, a także złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wprowadzone do jednoosobowej działalności gospodarczej nieruchomości będą stanowiły towar handlowy. Łączna wartość sprzedaży wszystkich nieruchomości dotyczących obu obszarów przekroczy równowartość kwoty 2 000 000 euro. Zamierza Pan dokonać sprzedaży w 2023 r. albo w 2024 r., a zbycie opisanych nieruchomości zaliczyć do źródła przychodów z jednoosobowej działalności gospodarczej. Do wykonywanej działalności nie mają zastosowania wyłączenia zawarte w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W odniesieniu do Pana zachowane zostaną warunki określone w art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Powyższe oznacza, że jeżeli rozpocznie Pan wykonywanie działalności gospodarczej w zakresie PKWiU 68.10.1 i spełni Pan warunki, o których mowa w art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a następnie w ustawowym terminie, o którym mowa w art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne skutecznego wyboru opodatkowania przychodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej w formie ryczałtu ewidencjonowanego to będzie Pan mógł opodatkować w 2023 r. albo w 2024 r. sprzedaż nieruchomości stawką 10% ryczałtu ewidencjonowanego, określoną w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Odnosząc się do Pana wątpliwości zgłoszonej w pytaniu 1 dotyczącej sytuacji, gdy wartość transakcji dokonanych w roku kalendarzowym przekroczy kwotę 2 000 000 euro, należy podkreślić, że zgodnie z literalnym brzmieniem art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, dla możliwości opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych istotna jest wysokość osiągniętych przychodów w poprzednim roku podatkowym. Natomiast wysokość przychodów w roku bieżącym nie ma znaczenia dla możliwości opodatkowania w danym roku przychodów z działalności gospodarczej w tej formie.

Zatem, jeżeli uzyska Pan w roku podatkowym (np. 2023 r.) przychody, które przekroczą wskazany powyżej limit, to w kolejnym roku podatkowym (tj. w 2024 r.) nie będzie Pan mógł skorzystać z opodatkowania przychodów w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym, przekroczenie przez Pana limitu przychodów z jednoosobowej działalności gospodarczej w roku podatkowym (np. 2023 r.) ponad kwotę 2 000 000 euro spowoduje utratę prawa do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dopiero od następnego roku podatkowego, (tj. od 2024 r.).

Z uwagi na fakt, że skoro w roku podatkowym (np. 2023 r. albo w 2024 r. - z uwagi na sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, jak wskazano we wniosku), przekroczy Pan limit przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej ponad kwotę 2 000 000 euro to utraci prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dopiero w kolejnym roku podatkowym (tj. w 2024 r. albo od 2025 r.). Zachowa Pan jednak prawo do tej formy opodatkowania przez cały rok podatkowy (tj. 2023 r. lub 2024 r.) bez względu na wysokość osiągniętych w tym roku podatkowym (2023 r. lub w 2024 r.) przychodów.

Dlatego też, przychody osiągnięte przez Pana w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej w roku podatkowym ponad limit 2 000 000 euro nadal będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych do końca tego roku podatkowego.

Natomiast odnośnie otrzymanego zadatku z tytułu umowy przedwstępnej wskazać należy, że zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Działalnością, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie zaś z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zadatek jest instytucją uregulowaną w art. 394 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Uznać zatem należy, że zadatek nie ma charakteru definitywnej płatności – może być on bowiem zwrócony w przyszłości.

Zaliczka nie jest natomiast wprost uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Polega ona jednak na tym, że sprzedający otrzymuje określoną kwotę, która de facto ma potwierdzić chęć zakupu danego towaru przez kującego. W przypadku rezygnacji z zakupu, zaliczka podlega zwrotowi do kupującego (wpłacającego zaliczkę). Należy stwierdzić, że zaliczka także nie ma definitywnego charakteru i może w przyszłości zostać zwrócona.

Wskazać należy, że otrzymanie zaliczki lub zadatku nie rodzi dla Pana żadnych konsekwencji na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak było to podkreślone, zapłata zaliczki uznawana jest za świadczenie zwrotne. Jej otrzymanie (i zapłata) nie ma charakteru definitywnego. Ze względu na możliwość (domagania się) jej zwrotu, nie jest pewne, czy przychód ostatecznie powstanie. Dlatego też nie uznaje się, że przychód powstał. Zaliczka staje się przychodem dopiero wtedy, gdy jej wpłata staje się definitywna. Również otrzymanie zadatku wywołuje takie same skutki, jak otrzymanie zaliczki, a zatem nie generuje powstania przychodu aż do czasu, gdy stanie się on definitywny.

Zatem, sam fakt otrzymania przez sprzedającego zadatku, czy zaliczki przy zawieraniu umowy przedwstępnej nie generuje obowiązku podatkowego na gruncie podatku dochodowego, dopóki nie nastąpi okoliczność polegająca na tym, że przyszły kupujący wywiąże się lub nie z postanowień umowy przedwstępnej.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że otrzymanie zadatku w 2021 r. z tytułu umowy przedwstępnej nie stanowiło dla Pana w dniu jego uzyskania przychodu podatkowego. Dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości, otrzymany zadatek należy zakwalifikować jako przychód podatkowy i całą kwotę opodatkować na takich samych zasadach jak inne przychody uzyskane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem, Pana stanowisko uznać należy za prawidłowe

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje na dzień wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja odnosi się wyłącznie do Pana skutków podatkowych, nie rozstrzyga natomiast o skutkach podatkowych dla Pana żony.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy sprawy będącej przedmiotem zapytania, inne kwestie nie podlegały ocenie.

W odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji należy stwierdzić, że zapadła ona w indywidualnej sprawie innego podmiotu i nie jest wiążąca w Pana spawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).