Interpretacja indywidualna z dnia 3 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.493.2022.4.JS

Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynków na tym gruncie jest wyłączona z opodatkowania PCC, bo podlega opodatkowaniu VAT. Własność naniesień (nie będących budynkami) jest opodatkowana PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest:

- w części dotyczącej sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności budynków na nim posadowionych – prawidłowe;

- w pozostałej części – nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków, budowli i urządzeń na nim posadowionych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 14 lutego 2023 r. (wpływ 14 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X. Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący) NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y. Sp. z o.o. (Spółka, Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Y. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: Spółka albo Sprzedający) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w W., stanowiącej działkę o numerze (…), o powierzchni 61.801,00 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość lub Grunt) oraz właścicielem budynków o przeznaczeniu magazynowo-biurowo-usługowym znajdujących się na Nieruchomości, razem z wszelkimi związanymi z nimi istniejącymi budowlami i urządzeniami oraz budowli, urządzeń i infrastruktury wzniesionych na Nieruchomości i będących własnością Sprzedającego, w zakresie w jakim są one zlokalizowane na Nieruchomości.

Na terenie Nieruchomości znajdują się następujące trwale związane z Gruntem naniesienia będące budynkami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

1.Budynek przemysłowy (magazyn) o powierzchni zabudowy 610 m²;

2.Budynek przemysłowy (magazyn) o powierzchni zabudowy 564 m²;

3.Budynek niemieszkalny (biuro) o powierzchni zabudowy 49 m²;

4.Magazyn o powierzchni zabudowy 445 m²;

5.Magazyn o powierzchni zabudowy 1155 m²;

6.Budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 78 m²;

7.Wiata o powierzchni zabudowy 95 m²;

8.Wiata o powierzchni zabudowy 332 m²;

9.Budynek ochrony o powierzchni zabudowy 6 m²;

10.Budynek biurowy o powierzchni zabudowy 174 m²;

11.Budynek przemysłowo-magazynowy o powierzchni zabudowy 186 m²;

12.Budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 1843 m²;

13.Budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 1811 m²;

14.Budynek ochrony o powierzchni zabudowy 27 m²;

15.Budynek biurowy o powierzchni zabudowy 930 m²;

16.Budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 1157 m²;

17.Budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 1157 m²;

18.Budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 1152 m²;

19.Budynek transportu i łączności o powierzchni zabudowy 303 m²;

20.Budynek biurowy o powierzchni zabudowy 357 m²;

21.Budynek biurowy o powierzchni zabudowy 260 m²;

22.Budynek ochrony o powierzchni zabudowy 20 m²;

23.Magazyn o powierzchni zabudowy 22 m²;

24.Trafo o powierzchni zabudowy 62 m²;

25.Budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 669 m²;

26.Budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 169 m²;

27.Zbiornik o powierzchni zabudowy 13 m²;

− dalej łącznie zwane jako Budynki.

Na terenie Nieruchomości znajdują się następujące trwale związane z Gruntem naniesienia będące budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

1.Basen przeciwpożarowy;

2.Dojazd utwardzony do bazy;

3.Droga awaryjna p. pożarowa;

4.Droga dojazdowa;

5.Droga kołowa;

6.Droga pożarowa 340 m²;

7.Droga wewnętrzna;

8.Droga wewnętrzna;

9.Droga wewnętrzna;

10.Droga wewnętrzna;

11.Estakada pod sieć c.o.;

12.Instalacje zewnętrzno-wodociągowe;

13.Kanalizacja zewnętrzna;

14.Ogrodzenie terenu przy ul. R.;

15.Ogrodzenie wewnątrz zakładu;

16.Ogrodzenie wewnątrz zakładu;

17.Plac składowy nr 2;

18.Plac składowy nr 3;

19.Sieć c.o. zewnętrzna;

20.Studnia głębinowa;

21.Studnia głębinowa;

22.Studzienka kanalizacyjna przy MCŻ;

23.Studzienka kanalizacyjna przy MCŻ;

24.Studzienka kanalizacyjna przy MCŻ;

25.Studzienka wodomierzowa;

26.Utwardzenie placów składowych;

27.Zbiornik retencyjny;

28.Zbiornik ścieków;

29.Magazyn M-2 Plac składowy;

30.Magazyn M-2 Plac przy wiacie małej;

31.Plac;

32.Neutralizator;

33.Neutralizator nr 2;

34.Ściana ogniowa-betonowa;

35.Tace pod zbiornikami;

36.Sieć telefoniczna wewnętrzna;

37.Instalacja napowietrzna;

38.Rozlewnia cystern;

39.Instalacja telefoniczna;

40.Taca pod torami;

41.Taca pod torami;

42.Plac składowy;

43.Oświetlenie terenu;

44.Neutralizator ścieków;

45.Plac składowy;

46.Neutralizator ścieków;

47.Plac składowy

−dalej łącznie zwane jako „Budowle”.

Wszystkie naniesienia oznaczone jako Budowle (które będą przedmiotem umowy sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji) nie stanowią części składowej naniesień oznaczonych jako Budynki (w rozumieniu art. 46 i 47 ustawy Kodeks cywilny) i są to naniesienia niestanowiące nieruchomości w rozumieniu art. 46 w powiązaniu z art. 48 i 235 ustawy Kodeks cywilny (są to budowle niebędące budynkami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane).

Budowle i Budynki zostały przez Sprzedającego nabyte wraz z Nieruchomością 19 lutego 2021 roku w ramach czynności zwolnionej od podatku od towarów i usług i w konsekwencji z tytułu tego Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego związanego z tym nabyciem.

Poprzedni właściciel Nieruchomości ("Poprzedni Właściciel") nabył Nieruchomość w 2013 r. w ramach czynności zwolnionej od podatku od towarów i usług i w konsekwencji z tytułu tego nabycia Poprzedniemu Właścicielowi również nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego związanego z tym nabyciem.

Poszczególne Budynki (ich powierzchnia) i Budowle były przez Poprzedniego Właściciela wynajmowane lub dzierżawione, co najmniej przez okres 2 lat. Po dokonaniu nabycia zarówno przez Poprzedniego Właściciela, jak i przez Spółkę na poszczególne Budynki i Budowle nie były ponoszone żadne nakłady – ulepszenia w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r. Jednocześnie do daty dokonania sprzedaży Spółka nie planuje również ponoszenia wydatków na ulepszenia któregokolwiek z Budynków lub Budowli położonych na Nieruchomościach, których wartość spowodowałaby przekroczenie wydatków na ulepszenia o 30% wartości początkowej tych Budynków lub Budowli.

Spółka planuje zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkami i Budowlami (dalej jako: Transakcja) ze spółką A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (dalej jako „Nabywca").

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza wybudować na Nieruchomości obiekt lub obiekty magazynowe wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą techniczną i towarzyszącą pod wynajem. Nabywca nie wyklucza również zbycia w przyszłości zrealizowanej na Gruncie Inwestycji.

Wprawdzie Sprzedający kontynuował wynajem lub dzierżawę poszczególnych Budynków (ich powierzchni) i Budowli, to w momencie dokonania Transakcji Sprzedający nie będzie wynajmował lub wydzierżawiał Budynków (ich powierzchni) i Budowli znajdujących się na Nieruchomości.

Jednocześnie z uwagi na planowane rozpoczęcie inwestycji. Nabywca również nie planuje wynajmować lub dzierżawić Budynków i Budowli znajdujących się na Nieruchomości.

Jak wynika z ustaleń pomiędzy Stronami, w ramach ostatecznej umowy sprzedaży, na Nabywcę nie będą przenoszone prawa i obowiązki z żadnych umów dotyczących nieruchomości, ani żadne należności pieniężne związane z przenoszoną nieruchomością.

W odniesieniu do umów dotyczących mediów zostaną one wypowiedziane przez Sprzedającego przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży (a tym samym prawa i obowiązki z tych umów nie będą przenoszone na Nabywcę), natomiast Sprzedający współpracować będzie z Nabywcą w celu niezwłocznego zawarcia przez Nabywcę analogicznych umów w odniesieniu do Nieruchomości, w sposób pozwalający na zachowanie ciągłości dostawy mediów oraz świadczenia odpowiednich usług w odniesieniu do Nieruchomości z uwzględnieniem zachowania odpowiedniego okresu wypowiedzenia przedmiotowych umów.

Nieruchomość nie jest organizacyjnie wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia własności jakichkolwiek urządzeń ruchomych, towarów, ruchomości, sprzętu komputerowego, maszyn i innych urządzeń znajdujących się na Nieruchomościach, w tym w szczególności wszelkich urządzeń, które nie są fizycznie związane z Nieruchomościami – wszystkie wymienione powyżej środki trwałe/towary pozostaną własnością Sprzedającego. Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

− umowy rachunków bankowych, których posiadaczem jest Sprzedający,

− umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.,

− środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

− tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

− księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez

− Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

− należności Sprzedającego związane z prowadzoną działalnością gospodarczą,

− firma Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę pracowników Sprzedającego.

Sprzedający oraz Nabywca są określani łącznie we wniosku, jako „Zainteresowani”.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomości nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W momencie przeprowadzenia Transakcji zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce.

Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, Sprzedający i Nabywca nie złożą zgodnego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominął tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Stanowisko Zainteresowanych

Państwa zdaniem, planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że przepis art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 cyt. ustawy – przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości wynosi 2%, a od umowy sprzedaży praw majątkowych 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ww. ustawie, przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy przedmiotem umowy sprzedaży będzie nieruchomość.

W związku z tym w przypadku uznania, że planowana Transakcja będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, to na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) tiret 1 ustawy o podatku od towarów i usług, Transakcja ta nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a więc będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i to Nabywca będzie obciążony tym podatkiem.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanego będącego stroną postępowania prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami w postaci budynków i budowli. We wniosku szczegółowo zostało wskazane, które z naniesień spełniają definicję budynku w rozumieniu Prawa budowlanego, a które są budowlami. Z opisu zdarzenia wynika, że naniesienia będące budowlami nie stanowią części składowych budynków i są trwale związane z gruntem.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak: 0111-KDIB3-2.4012.849.2022.3.KK, wydanej dla Państwa w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, potwierdzono Państwa stanowisko, zgodnie z którym planowana Transakcja (tj. dostawa Nieruchomości wraz z Budynkami i Budowlami) nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, pozostającego poza zakresem opodatkowania tym podatkiem, a tym samym będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże planowana dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkami i Budowlami będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług określonego w treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Jako, że nie jest wolą Państwa, złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia w trybie określonym w art. 43 ust. 10 ww. ustawy, to planowana transakcja będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Państwa zdaniem, jako, że planowana transakcja będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, to na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) tiret 1 ustawy o podatku od towarów i usług, transakcja ta nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, tylko będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem nie możemy jednak zgodzić się w całości, gdyż jest ono prawidłowe tylko w części.

Zgodnie z treścią cytowanego już art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Powyższe oznacza, że w przypadku gdy przedmiotem sprzedaży są inne prawa majątkowe lub rzeczy (rzeczy ruchome) nie wprost wymienione w tym przepisie, to mimo tego, że czynność sprzedaży tych przedmiotów (np. rzeczy ruchomych) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to będzie ona wyłączone z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z kolei w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest m.in. prawo użytkowania wieczystego i sprzedaż tego prawa podlega podatkowi od towarów i usług, ale z zapłaty tego podatku jest zwolniona, to sprzedaż tego prawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Taka sama zasada ma zastosowanie do sprzedaży nieruchomości, a zatem i do sprzedaży budynków posadowionych na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu, bowiem zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 46 w powiązaniu z art. 235) stanowią nieruchomość.

W celu zatem dokonania oceny, czy opisana we wniosku transakcja podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, należy w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy Prawo budowlane dokonać rozróżnienia każdego składnika majątku będącego przedmiotem umowy sprzedaży i odpowiednio zakwalifikować go jako nieruchomość albo ruchomość.

W związku z przytoczonymi wcześniej przepisami oraz w oparciu o treść wniosku, należy stwierdzić, że przedmiotem omawianej transakcji sprzedaży, oprócz prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz posadowionych na nim budynków (stanowiących nieruchomość w świetle Kodeksu cywilnego) są również inne rzeczy, tj. budowle, które nie spełniają definicji nieruchomości ani jej części składowej. W treści wniosku wskazano bowiem, że wszystkie wymienione we wniosku naniesienia wskazane jako budowle (które będą przedmiotem umowy sprzedaży w ramach planowanej Transakcji) nie stanowią części składowej wskazanych we wniosku Budynków (w rozumieniu art. 46 i 47 ustawy Kodeks cywilny) i są to naniesienia niestanowiące nieruchomości w rozumieniu art. 46 w powiązaniu z art. 48 i 235 ustawy Kodeks cywilny (są to budowle niebędące budynkami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane).

Skoro naniesienia w postaci budowli, posadowione na gruncie w wieczystym użytkowaniu, w myśl przywołanych wcześniej przepisów Kodeksu cywilnego w powiązaniu z Prawem budowlanym, nie będą stanowić części składowej nieruchomości – gruntu ani części składowych wskazanych we wniosku Budynków, to w ujęciu cywilistycznym, a zatem dla potrzeb podatku od czynności cywilnoprawnych, naniesienia te winny być traktowane jako rzeczy ruchome.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w stosunku do sprzedaży Nieruchomości (czyli prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami), nie będą Państwo składać oświadczenia o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym nie będą rezygnować z przysługującego im zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zatem opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegała będzie umowa sprzedaży w części dotyczącej sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz Budynków posadowionych na tym gruncie. Skoro bowiem do sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz znajdujących się na nim Budynków zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług a Strony nie złożą oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia, to w tej części Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z przywołanymi wyżej przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatkiem tym obciążony zostanie Nabywca.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w części dotyczącej opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynków należało uznać za prawidłowe.

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie natomiast podlegać umowa sprzedaży w części dotyczącej naniesień (niebędących nieruchomościami, czyli niebędących budynkami) posadowionych na ww. gruncie, bowiem w świetle przepisów Kodeksu cywilnego nie stanowią one nieruchomości, gdyż są posadowione na gruncie, do którego przysługuje prawo wieczystego użytkowania.

Tym samym, jako, że w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ich dostawa będzie również korzystała ze zwolnienia z opodatkowania, to w tej części będzie miało zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie, sprzedaż tych naniesień nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Państwa w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.849.2022.3.KK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.