Interpretacja indywidualna z dnia 17 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.496.2022.3.JS

Sprzedaż udziału w nieruchomości niezabudowanej (rolnej) nie podlega PCC, gdyż jest opodatkowana VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w niezabudowanej nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 11 lutego 2023 r. (wpływ: 14 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani L. N. (dalej: Sprzedająca)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

I. Sp. z o.o. (dalej: Spółka, Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka (Kupujący) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej pod inwestycję (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości będzie dalej określane jako „Transakcja”).

Inwestor zamierza nabyć działkę nr (…), o powierzchni 1,7868 ha, położoną w X. (dalej jako „Nieruchomość"), dla której (oraz innych działek) prowadzona jest księga wieczysta (…) przez Sąd Rejonowy w P., poprzez zakup do swojego majątku od Sprzedającej, udziału (…) w Nieruchomości. W ww. księdze wieczystej, w dziale II jest wpisana współwłasność Nieruchomości na rzecz:

− Pani K. W. (w udziale 13/32 w Nieruchomości) nabyty na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (...) kwietnia 1990 roku, Repertorium A nr (…);

− Pani J. S. (udział 13/32), nabyty na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (...) kwietnia 1990 roku, Repertorium A nr (…);

− Pani L. N. (udział 6/32), nabyty w drodze dziedziczenia po P. J., na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Powiatowego z (...) stycznia 1969 roku o stwierdzeniu praw do dziedziczenia, sygn. akt (…).

Ww. udziały w Nieruchomości stanowią i zawsze stanowiły majątek osobisty Sprzedającej. Sprzedająca jest emerytką. Nie prowadzi obecnie żadnej działalności gospodarczej, nie jest i nigdy nie była podatnikiem podatku od towarów i usług, nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym.

Nieruchomość stanowi grunty pod rowami, łąki trwałe, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych i grunty orne oznaczone symbolami: W-ŁIV, ŁIV, Lz-RV i RV.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Miejską w X. (...) lipca 2021 roku – Uchwała w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta położonej w rejonie ulic: K., M. i N. oraz granicy miasta X.; w ww. planie działka o nr ew. (…) w obr. (…) położona jest w jednostkach urbanistycznych oznaczonych symbolami: (…) – tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, (…) – teren drogi publicznej – ulica zbiorcza oraz (…) – teren drogi publicznej – ulica zbiorcza.

Sprzedająca nie brała w jakikolwiek sposób udziału w zmianie ww. planu.

Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną, na Nieruchomości brak jest niezaewidencjonowanych sieci infrastruktury technicznej.

Nieruchomość nie jest przez Sprzedającą ani żadną ze współwłaścicielek wykorzystywana ani do prowadzenia działalności gospodarczej, ani nie jest obecnie i nie była przedmiotem odpłatnych umów najmu ani dzierżawy.

Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła jakiegokolwiek przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Nieruchomość stanowiła część gospodarstwa rolnego.

Sprzedająca nie ponosiła i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych w celu przygotowania gruntu do sprzedaży, w tym nie podejmowała żadnych innych czynności, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze jej działalności polegającej na zbywaniu działek. W szczególności Sprzedająca:

− nie dokonywała podziałów ani zmiany przeznaczenia zbywanych działek,

− nie dokonywała zabudowy, ani uzbrojenia terenu, w tym nie dokonywała jego ogradzania,

− nie podejmowała we własnym zakresie żadnych działań marketingowych mających na celu uatrakcyjnienie sprzedaży działki, ani nie zatrudniła w tym celu agencji pośrednictwa, Inwestor samodzielnie zgłosił się do Sprzedającej kupując inne działki w okolicy,

− nie zawierała i nie planuje zawierania z Inwestorem umów przedwstępnych sprzedaży Nieruchomości bądź zobowiązujących do jej sprzedaży,

− nie udzielała ani nie udzieli Inwestorowi pełnomocnictw ani upoważnień do działania w swoim imieniu w celu występowania w sprawach dotyczących Nieruchomości,

− nie dokona wydania Nieruchomości Inwestorowi przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości.

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że w celu realizacji planowanej Inwestycji, Inwestor nabędzie również pozostałe udziały w Nieruchomości i w tym zakresie zostaną złożone przez przyszłe strony tych transakcji odrębne wnioski o interpretacje.

Końcowo wskazali Państwo, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w pierwszej połowie 2023 r.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że:

1) nieruchomość (w której udział będzie przedmiotem umowy sprzedaży) stanowi grunty pod rowami, łąki trwałe, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych i grunty orne oznaczone symbolami: W-ŁIV, ŁIV, Lz-RV i RV; powierzchnia działki to 1,7868 ha;

2) udział Sprzedającej wynosi 6/32, a więc przypadająca na ten udział powierzchnia działki nie przekracza 1 ha, jednakże działka nie została fizycznie podzielona pomiędzy współwłaścicieli, a ponadto Inwestor zamierza nabyć także pozostałe udziały w działce (w tym zakresie również zostały złożone wnioski o udzielenie indywidualnych interpretacji podatkowych); można zatem stwierdzić, że co do zasady przedmiotowa działka (jako całość) spełnia warunki przewidziane w art, 2 ust. 1 w zw. z art. 1 ustawy o podatku rolnym i tym samym w Państwa ocenie, stanowi ona gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym;

3) na ww. nieruchomości nie znajduje się żadna infrastruktura ani budynki/budowle, które służyłyby produkcji rolniczej; co więcej nieruchomość nie jest wykorzystywana dla potrzeb działalności rolniczej, hodowlanej ani sadowniczej; nie jest również dzierżawiona w tych celach; nie są też pobierane żadne dopłaty unijne z tytułu posiadania/uprawiania gruntu;

4) przedmiotowa działka stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym; nabycie zatem tej działki przez Inwestora doprowadzi do powstania gospodarstwa rolnego (w rozumieniu ustawy o podatku rolnym) Nabywcy,

5) z informacji uzyskanych od Inwestora wynika, że całkowity obszar planowanej inwestycji to ok. 6 ha; w związku z powyższym, powierzchnia gospodarstwa rolnego (w rozumieniu ustawy o podatku rolnym), które może zostać utworzone albo powiększone w wyniku nabycia przedmiotowej działki nie przekroczy 11 ha,

−podkreślili jednak Państwo, że Inwestor nie zamierza prowadzić gospodarstwa rolnego, a działka nabywana jest w celach inwestycyjnych;

6) przedmiotowa działka jest nabywana z przeznaczeniem pod inwestycję przemysłową; jednocześnie wskazali Państwo, że przedmiotowa działka nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego albowiem jest położona na obszarze przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne; tym samym Nabywca nie będzie objęty obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego przewidzianym w art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego;

7) Nabywca nie planuje i nie będzie prowadził gospodarstwa rolnego;

8) kwota ewentualnego podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia przedmiotowej działki będzie mieściła się w limicie indywidualnym i krajowym pomocy de minimis w rolnictwie.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie, sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zatem nie znajdzie w tym przypadku zastosowania art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a w rezultacie zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Inwestor zostanie, jako nabywca, zobowiązany do wpłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie, planowana transakcja nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidzianym w art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych albowiem utworzone w wyniku transakcji gospodarstwo rolne będzie miało powierzchnię mniejszą niż 11 ha, a ponadto Nabywca nie będzie prowadził gospodarstwa rolnego, gdyż działka nabywana jest w celach inwestycyjnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności

cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Stosownie do treści art. 9 ust. 2 cyt. ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez  nabycia; zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz.Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9).

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zawarli Państwo umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającej (Zainteresowanej będącej stroną postępowania) udział w nieruchomości niezabudowanej.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej, znak: 0113-KDIPT1-3.4012.742.2022.2.MJ wynika, że:

− w sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku z planowaną sprzedażą Sprzedająca występuje w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy,

− sprzedaż udziału we współwłasności niezabudowanej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

A zatem, skoro – jak wynika z powołanej powyżej interpretacji − planowana transakcja sprzedaży udziału w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży jest udział w nieruchomości rolnej, w związku z czym należy także zbadać możliwość zastosowania do umowy sprzedaży zwolnienia określonego w art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wynika z odpowiedzi na wezwanie, działka, w której udział będzie przedmiotem umowy sprzedaży, wypełnia definicję gospodarstwa rolnego. Kupujący jednak nie będzie prowadził gospodarstwa rolnego, gdyż działka nabywana jest w celach inwestycyjnych. Nie zostanie również spełniony warunek dotyczący powierzchni tworzonego bądź powiększanego gospodarstwa rolnego – całokształt nabytych przez Kupującego gruntów będzie bowiem obejmował 6 ha, podczas gdy do skorzystania ze zwolnienia minimalna wymagana powierzchnia to 11 ha.

Tym samym nie zostaną spełnione warunki do zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku umowa sprzedaży udziału w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawka 2%). Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Nabywcy (Inwestorze).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani L. N. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.