Interpretacja indywidualna z dnia 14 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.466.2022.4.ASZ

Transakcja sprzedaży NR (w części bez kabli oświetleniowych stanowiących część składową budynków) nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC. Natomiast opodatkowaniu będzie podlegała umowa sprzedaży w tej części, w której będzie dotyczyła kabli oświetleniowych stanowiących część składową NR budynkowych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest:

−w części dotyczącej umowę sprzedaży obejmującą kable oświetleniowe, które stanowią część składową budynków – nieprawidłowe;

−w pozostałej części – prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków, budowli i urządzeń na nim posadowionych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 18 stycznia 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Sp. z o.o. (Sprzedający)

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y. Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący)

Opis zdarzenia przyszłego

Opis Nieruchomości.

Planowana Transakcja obejmuje nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G., w obrębie: (…), obejmującej działki ewidencyjne o numerach (…), (…),(…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…), dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (…) oraz prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w G., w obrębie (…), obejmującej działkę o numerze (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) − zwane dalej łącznie jako „Działki” wraz z prawem własności do znajdujących się na nich i stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności budynków, budowli i urządzeń.

Działki (…),(…), (…),(…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) zabudowane są kompleksem budynków biurowych i magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym w postaci urządzeń oraz budowli, w szczególności:

− budynkami biurowymi, budynkami o przeznaczeniu: pozostałe budynki niemieszkalne, budynkami o przeznaczeniu: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, budynkami o przeznaczeniu budynki transportu i łączności oraz budynkami o przeznaczeniu budynki przemysłowe, zwane dalej łącznie jako: „Budynki”,

− infrastrukturą towarzyszącą, w tym w szczególności zadaszeniami przed suszarnią, wiatami magazynowymi oraz bocznicami kolejowymi (zwaną dalej: „Infrastrukturą Towarzyszącą”),

− infrastrukturą techniczną będącą własnością Sprzedającego w postaci rur wodociągowych, rur kanalizacyjnych, rur gazowych oraz studzienek kanalizacyjnych,

− utwardzeniami dróg stanowiącymi ciągi komunikacyjne na terenie wskazanych wyżej Działek oraz innymi budowlami będącymi pozostałościami po budynkach lub budowlach.

Wymienione powyżej Działki będą dalej zwane „Działkami zabudowanymi”, natomiast wskazane powyżej zabudowania będą zwane dalej „Zabudowaniami”.

Dodatkowo, dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że na Działkach zabudowanych będzie znajdować się ogrodzenie, które jednak, zdaniem Zainteresowanych, nie będzie stanowić budynku ani budowli na gruncie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.).

Natomiast na Działce (…) (dalej: „Działka niezabudowana”) nie znajdują się zabudowania (poza wskazanymi niżej kablami od oświetlenia).

Działki wraz z Zabudowaniami będą dalej łącznie określane jako: „Nieruchomość”.

Dodatkowo, na części (zgodnie z wskazaniami niżej) Działek Zabudowanych znajduje się następująca infrastruktura techniczna (w znacznej części nieużytkowana) (zwana dalej łącznie: „Sieci przesyłowe”):

−Działka (…) − sieć elektroenergetyczna;

−Działka (…) − sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna, sieć gazowa (media trwale odłączone), sieć wodno-kanalizacyjna, sieć ciepłownicza (nieczynna);

−Działka (…) − sieć elektroenergetyczna, sieć gazowa, sieć wodno-kanalizacyjna, sieć telekomunikacyjna, sprężonego powietrza, tlenowa, sieć wody obiegowej;

−Działka (…) − sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna, sieć ciepłownicza, sieć gazowa, sieć wodno-kanalizacyjna;

−Działka (…) − sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna, sieć ciepłownicza (nieczynna), sieć wodno-kanalizacyjna, sieć gazowa, sieć sprężonego powietrza, sieć tlenowa;

−Działka (…) − sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna, sieć gazowa, sieć wodno-kanalizacyjna;

−Działka (…) − sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna, sieć wodno-kanalizacyjna.

Przez Działki (…), (…), (…), (…) oraz (…) przebiegają również kable od oświetlenia.

Zainteresowani pragną wskazać, że Sieci przesyłowe oraz kable od oświetlenia przebiegające przez Działki (…), (…), (…), (…) oraz (…) nie stanowią własności Sprzedającego. Tym samym, nie będą one przedmiotem Transakcji.

Tereny obejmujące Działki są objęte w całości planami miejscowymi, tj.:

– „miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalonego dla terenu położonego w południowo-wschodniej części miasta G., obejmującego dzielnicę przemysłowo-mieszkaniową w rejonie ul. R. i F., zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) z (...) 2005 roku (dalej: „MPZP”), w którym:

a) Działki nr (…), (…), (…), (…),(…), (…), (…), (…) zostały oznaczone jako tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (oznaczenie 3P),

b)Działka nr (…) została oznaczona jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz teren ulic głównych (oznaczenia 3P i 07KDG 2/2),

c)przeważająca część Działki nr (…) została oznaczona jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz teren ulic dojazdowych (oznaczenia 3P i KDD 1/2);

– „miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta G.” (uchwała nr (…) Rady Miejskiej w G. z dnia (...) 2004 r.), teren obejmujący pozostałą część działki nr (…) oznaczony jest jako tereny działalności produkcyjnej, składowania i magazynowania (symbol PP, PS), a przedmiotowa działka znajduje się w granicach terenu (...) KWK „S.” i KWK „G.” oraz strefy „B” pośredniej ochrony konserwatorskiej.

Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: Kupujący) jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą realizację inwestycji magazynowo-logistyczno-biurowej wraz z budową obiektu/obiektów magazynowych z ewentualnymi powierzchniami biurowymi i produkcyjnymi oraz infrastruktury towarzyszącej, w tym (w zależności od potrzeb) dróg dojazdowych, parkingów, sieci przesyłowych, punktów przyłączeniowych, stacji transformatorowych oraz elementów infrastruktury mediów, w tym także w ramach przebudowy części istniejących Zabudowań (dalej: „Inwestycja”).

Po zrealizowaniu Inwestycji, Kupujący zamierza ją wynająć lub sprzedać w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Kupujący planuje wykorzystywać ją w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Przy czym w celu realizacji Inwestycji Kupujący zamierza wyburzyć wszystkie lub znaczącą większość (Zabudowania nie przedstawiają wartości dla Kupującego) Zabudowań znajdujących się na Działkach.

Kupujący jest spółką celową powołaną do realizacji Inwestycji, a następnie jej wynajmu komercyjnego lub sprzedaży. Na chwilę obecną, doszło do zawarcia przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży dnia (...) lutego 2022 r. pomiędzy Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (dalej: Sprzedającym), a inną spółką z grupy kapitałowej, do której należy Kupujący. Umowa ta szczegółowo określa warunki Transakcji. Dnia (...) kwietnia 2021 r. prawa i obowiązki wynikające z tej umowy zostały przeniesione na Kupującego za pomocą umowy cesji.

Sprzedający w związku z prowadzoną działalnością jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na moment dokonania Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie będzie prowadził również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Generalnie w przychodach i kosztach Sprzedającego będzie można teoretycznie wyodrębnić takie, które da się przypisać do konkretnej nieruchomości (i/lub Nieruchomości). Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań). Niemniej, od strony praktycznej nie będzie prowadzony odrębny plan kont, odrębne księgi rachunkowe, czy też odrębna sprawozdawczość finansowa.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

Prawo użytkowania wieczystego Działek wraz z prawem własności Zabudowań, Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży i warunkowej umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym z dnia 7 lutego 2020 r., repertorium A numer (…). W odniesieniu do Działki Niezabudowanej, Sprzedający zawarł dodatkowo umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego objętą aktem notarialnym z dnia 13 marca 2020 r., repertorium A nr (…) (w wyniku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez Gminę G. w odniesieniu do tej Działki). Nabycie Działek Zabudowanych podlegało przepisom ustawy o podatku od towarów i usług i było zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Natomiast nabycie Działki Niezabudowanej podlegało przepisom ustawy o podatku od towarów i usług i podlegało opodatkowaniu stawką 23%. Sprzedający dokonał odliczenia podatku od towarów i usług z tego tytułu.

Sprzedający wykorzystywał Działki oraz znajdujące się na nich Zabudowania na potrzeby własne w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na wynajmie komercyjnym na rzecz podmiotów trzecich. Działki zostały również wynajęte innemu podmiotowi z grupy, do której należy Kupujący, na potrzeby dokonywania czynności mających na celu realizację planowanej inwestycji (np. występowania do dostawców mediów i gestorów sieci, składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości oraz warunków zabudowy, składania wniosków o pozwolenie na budowę, i inne). Prawa i obowiązki wynikające ze wskazanej umowy najmu, zawartej przez wskazany podmiot należący do grupy kapitałowej Kupującego, zostaną przeniesione na Kupującego przed dokonaniem Transakcji w ramach umowy cesji lub poprzez rozwiązanie umowy i zawiązanie nowej bezpośrednio przez Kupującego.

Zabudowania znajdujące się na Działkach Zabudowanych zostały wzniesione w różnych okresach na przestrzeni lat (najstarszy budynek został wybudowany w (...) r.).

Zainteresowani wskazują jednak, że żadne z Zabudowań nie zostało wybudowane bądź ulepszone w kwocie równej lub przekraczającej 30% ich wartości początkowej od czasu ich nabycia przez Sprzedającego, tj. od lutego 2020 r. (ponad 2 lata temu). Dla uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani podkreślają, że wszystkie Zabudowania będące przedmiotem Transakcji zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie wskazanej wyżej umowy z lutego 2020 r.

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Zakres Transakcji.

W ramach Transakcji na Kupującego przeniesione zostaną następujące składniki majątkowe:

−Działki;

−Zabudowania;

−prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów najmu, w tym roszczenia z zabezpieczeń umów najmu (kaucje/depozyty);

−dokumentacja prawna i techniczna Zabudowań znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego,

−pozostałe istniejące dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego.

Potencjalnie, istnieje również możliwość, że w ramach Transakcji na Kupującego mogą też przejść prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów o świadczenie usług lub dostawy mediów związane z Nieruchomością, choć nie jest to zamierzeniem stron. Zainteresowani przewidują, że Sprzedający w dniu Transakcji wypowie lub rozwiąże za porozumieniem stron powyższe umowy, ze skutkiem na dzień Transakcji lub na koniec okresu wypowiedzenia przewidzianego w odpowiednich umowach, a Kupujący podpisze nowe umowy w tym zakresie. Niemniej w sytuacji gdyby nie było to możliwe, strony ustaliły, że istnieje możliwość zawarcia odpowiednich porozumień z dostawcami mediów, na podstawie których na Kupującego zostaną przeniesione prawa z takich umów, z zastrzeżeniem jednak, że takie świadczenie usług lub dostawa mediów nie będzie trwać dłużej niż do czasu zawarcia nowych umów przez Kupującego.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Ponadto, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

−oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

−prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

−prawa i obowiązki z umów prawnych, marketingowych;

−środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

−księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

−źródła finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności kredytu bankowego;

−prawa i obowiązki wynikające ze stosunków pracy lub innych pokrewnych zawartych przez Sprzedającego.

Ponadto, Transakcja sprzedaży nie będzie obejmowała znajdujących się na terenie Działek ruchomości, w tym m.in. klimatyzatorów, urządzeń transmisji danych i teleinformatycznych, urządzeń do rejestracji obrazu, monitoringu wizyjnego, narzędzi warsztatowych, maszyn i mebli.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza rozwiązać wszystkie nierozwiązane dotychczas umowy najmu Nieruchomości, a następnie wyburzyć znajdujące się na Działkach Zabudowania (lub ich znaczącą większość). Niemniej, może zdarzyć się sytuacja, w której do momentu rozpoczęcia Inwestycji, z uwagi na ustalenia komercyjne z najemcami, Kupujący będzie kontynuował wynajem Budynków dotychczasowym najemcom. Należy jednak podkreślić, że wynajem Budynków nie jest celem, dla którego Kupujący zamierza przeprowadzić Transakcję. Celem Kupującego jest wybudowanie nowego kompleksu biurowo-magazynowo-logistycznego (co zostanie poprzedzone likwidacją lub ewentualnie częściową przebudową Zabudowań), a chwilowe wynajmowanie powierzchni w Budynkach w okresie pomiędzy ich nabyciem, a prawnym i faktycznym przygotowaniem Kupującego do rozpoczęcia realizacji Inwestycji jest jedynie stanem przejściowym i niejako pochodną Transakcji.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że przed dniem Transakcji lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją, planują złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług zarówno w zakresie Działek zabudowanych, jak także Działki niezabudowanej.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że wszystkie wymienione we wniosku naniesienia określone jako budowle i urządzenia budowlane stanowią część składową budynków (są trwale z nimi związane) lub stanowią budowle stale związane z gruntem. Jednocześnie, wymienione we wniosku naniesienia nie spełniają definicji rzeczy ruchomych w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Zainteresowani wskazali jakie budynki, budowle i urządzenia budowlane znajdują się na Nieruchomości, w formie tabeli poniżej:

Zainteresowani wskazali, że Sprzedający jest właścicielem wyżej wymienionych obiektów. Ww. obiekty stanowią budynki, część składową budynków (są trwale z nimi związane) lub stanowią budowle/urządzenia budowlane stale związane z gruntem. Jednocześnie, nie spełniają one definicji rzeczy ruchomych w rozumieniu ustawy Kodeks cywilny. Ww. obiekty, razem z Działkami, będą przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji.

Dodatkowo, dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazali, że na części Działek zabudowanych (Działki nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…)) znajduje się ogrodzenie, które jednak zdaniem Zainteresowanych nie stanowi budynku, budowli na gruncie ustawy Prawo budowlane, ani części składowej budynku.

Zainteresowani przypomnieli, że we wniosku zostały wskazane również sieci przesyłowe, które jednak nie stanowią własności Sprzedającego, a tym samym nie będą przedmiotem Transakcji. Jak zostało wskazane we wniosku, przez Działki (…), (…), (…), (…) oraz (…) przebiegają również kable od oświetlenia. W ocenie Zainteresowanych, ww. sieci oraz kable stanowią część składową budynków (są trwale z nimi związane) lub budowle stale związane z gruntem. Jednocześnie, nie spełniają one definicji rzeczy ruchomych w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Ponadto zainteresowani wskazali, że w zakresie pytania dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych oczekują interpretacji w przedmiocie opodatkowania sprzedaży samej Nieruchomości, tj. Działek wraz ze znajdującymi się na nich Zabudowaniami.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominął tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Stanowisko Zainteresowanych

Państwa zdaniem, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W uzasadnieniu stanowiska wskazali Państwo, że w Państwa ocenie, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług oraz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Przy czym czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami w postaci budynków, budowli i urządzeń (Nieruchomość, tj. Działki zabudowane i Działkę niezabudowaną). Na Nieruchomości znajdują się sieci przesyłowe. Znajdują się na niej także kable oświetleniowe stanowiące część składową budynków (są z nimi trwale związane) lub są związane z gruntem. Przy czym wskazują Państwo, że sieci i kable nie są własnością Sprzedającego.

Przechodząc ponownie na grunt ustawy podatkowej należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.779.2022.3.ASZ w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

− przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, zatem Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 cyt. ustawy;

− w stosunku do planowanej dostawy Działek zabudowanych mogliby Państwo zastosować zwolnienie od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, jednak planują Państwo złożyć oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Działek zabudowanych; planowana Transakcja w zakresie dostawy Działek Zabudowanych będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

− dostawa Działki niezabudowanej nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług, planowana Transakcja w zakresie dostawy Działki Zabudowanej będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

− wskazane sieci przesyłowe oraz kable od oświetlenia przebiegające nie stanowią własności Sprzedającego; tym samym, nie będą one przedmiotem Transakcji.

Mając na uwadze przepisy Kodeksu cywilnego, z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji w rozumieniu cywilistycznym oprócz prawa użytkowania wieczystego gruntu (działek) wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami w postaci budynków, budowli, urządzeń będą również budowle w postaci kabli od oświetlenia (niebędące własnością Sprzedającego) a stanowiące część składową budynków (trwale z nimi związane). Kable te są bowiem w rozumieniu prawa cywilnego częścią składową nieruchomości budynkowej i tym samym w rozumieniu cywilistycznym będą stanowić przedmiot sprzedaży, gdyż dzielą byt prawny budynku, z którym są związane.

Takim przedmiotem sprzedaży nie będą natomiast sieci przesyłowe (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego) oraz te kable, które związane są trwale z gruntem, gdyż do gruntu przysługuje Sprzedającemu prawo wieczystego użytkowania (art. 48 w powiązaniu z art. 235 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług, kable od oświetlenia nie są traktowane jako dostawa towaru i tym samym nie będą przedmiotem Transakcji w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro – co wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu (działek) wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami w postaci budynków, budowli i urządzeń (z wyłączeniem kabli od oświetlenia stanowiących część składową budynków) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie im przysługiwało), to do opisanej sprzedaży Nieruchomości (z wyłączeniem tej części sprzedaży, która obejmuje kable oświetleniowe stanowiące część składową budynków) znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości (w części bez kabli oświetleniowych stanowiących część składową budynków) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W tej części stanowisko należy zatem uznać za prawidłowe.

Natomiast opodatkowaniu będzie podlegała umowa sprzedaży w tej części, w której będzie dotyczyła kabli oświetleniowych stanowiących część składową nieruchomości budynkowych. W związku z tym, że ww. kable oświetleniowe nie stanowią dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, to ze względu na uregulowania zwarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży w tej części będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż nie jest objęta ustawą o podatku od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.779.2022.3.ASZ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.