Interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.308.2022.4.MZ

Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości i Maszyn.

Interpretacja indywidualna  

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 listopada 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 listopada 2022 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości i Maszyn. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 stycznia 2023 r. (wpływ 25 stycznia 2023 r.). 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pani D. G.;

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan P. G.

Opis zdarzenia przyszłego

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej jako: Spółka lub Kupujący) planuje dokonać zakupu od D. G. oraz P. G. (Zainteresowani niebędący stroną postępowania, dalej łącznie jako: Sprzedający) nieruchomość składającą się z działki gruntu o numerze (…) położoną w (…), zabudowaną wieżą telekomunikacyjną, halami produkcyjnymi oraz magazynami i biurem (dalej jako: Nieruchomość) oraz maszyny służące do produkcji mebli (dalej jako: Maszyny). Obecnie prowadzona dla Nieruchomości Księga wieczysta obejmuje również działkę (…), jednak przedmiotem planowanej umowy jest wyłącznie działka numer (…).      

Umowa sprzedaży zostanie zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego w Kancelarii Notarialnej (…) przez notariusza W. J.

Działka o numerze (…) w części, tj. 100 m², stanowi przedmiot umowy najmu z 29 marca 2017 r. zawartej przez P. G. w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej na czas oznaczony 10 lat, tj. do dnia 29 marca 2027 r., z Y Sp. z o.o. z siedzibą w (…). Wybudowana przez Y Sp. z o.o.  wieża stanowi własność tej spółki jako najemcy i zostanie usunięta wraz z zakończeniem umowy najmu. Działka nr (…) jest zabudowana także budynkami – budynkiem niemieszkalnym jednokondygnacyjnym, niepodpiwniczonym o powierzchni zabudowy 232 m², magazynem dwukondygnacyjnym, niepodpiwniczonym o powierzchni zabudowy 476 m², budynkiem niemieszkalnym jednokondygnacyjnym, niepodpiwniczonym o powierzchni zabudowy 370 m², magazynem jednokondygnacyjnym, niepodpiwniczonym o powierzchni zabudowy 331 m² oraz magazynem dwukondygnacyjnym, niepodpiwniczonym o powierzchni zabudowy 512 m². Działka w tym zakresie oraz znajdujące się na niej budynki są przedmiotem umowy najmu z 31 maja 2021 r. Najem realizowany na podstawie obu umów podlega opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną.

Sprzedawcy nabyli wskazane powyżej działki gruntu od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży warunkowej i umowy przeniesienia własności w 2008 r. Następnie część nieruchomości o powierzchni 8.000 m² została sprzedana na rzecz Z Sp. z o.o. i w 2012 r. od tejże Spółki odkupiona wraz z wzniesionymi na niej budynkami. Część gruntu była przedmiotem najmu na rzecz Z Sp. z o.o. (w późniejszym okresie zmiana nazwy na Q Sp. z o.o.) i w okresie tego najmu najemca wzniósł na nieruchomości dwa budynki magazynowe. Hale te P. G. odkupił od najemcy w 2019 r. Transakcje realizowane pomiędzy Sprzedającymi a Z Sp. z o.o. (później Q Sp. z o.o.) podlegały opodatkowaniu VAT. W umowach dotyczących nabycia P. G. wskazany jest jako prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą, jak również zaznaczono, że nieruchomość jest nabywana na cele związane z prowadzeniem tejże działalności gospodarczej.

Nieruchomości budynkowe – hale produkcyjne, magazynowe oraz budynek biurowy, wybudował P. G. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zaś częściowo wybudowane były przez Z Sp. z o.o. i następnie nabyte od tejże spółki przez Sprzedających. Zostały one wybudowane w latach 2010-2019, przy czym ostatni budynek został oddany do użytkowania 31 grudnia 2019 r. Od wydatków poniesionych na budowę, jak również od ceny nabycia (od Z Sp. z o.o.) P. G. odliczył VAT.

W zakresie Maszyn przedmiotem sprzedaży będą: Szlifierka (…), Piła formatowa (…), Wiertarka wielowrzecionowa (…), Szlifierka do listew (…), Szlifierka taśmowa (…), Prasa hydrauliczna do drewna, Zszywarka do forniru (…), Prasa dwupółkowa hydrauliczna, Frezarka (…), Szlifierka szerokotaśmowa (…), Wyrówniarka (…), Grubiarka (…), Okleiniarka krzywoliniowa, Piła poprzeczna (…), Odciąg/instalacja odpylająca, Prasa próżniowa (…), Linia lakiernicza (…), Suszarnia (…), Sztaplarka (…), Sprężarka (…), Piła panelowa (…), Frezarka (…), Piła formatowa (…). Maszyny zostały nabyte przez P. G. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i od tego nabycia P. G. dokonał odliczenia VAT.

Na przedmiotowej Nieruchomości i przy wykorzystaniu Maszyn prowadzona jest działalność gospodarcza w zakresie produkcji mebli. Działalność ta prowadzona jest przez Q Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, która z Nieruchomości oraz Maszyn korzysta na podstawie zawartej ze Sprzedającymi umowy najmu. Najem jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług według stawki VAT 23%.

P. G., poza Nieruchomością jest także właścicielem innych nieruchomości, które wykorzystuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. P. G., po zrealizowaniu transakcji, planuje nadal prowadzić działalność przy wykorzystaniu innych nieruchomości, w tym w zakresie ich najmu i dzierżawy. Rozważa także możliwość jej rozszerzenia o inne aspekty jednak na dzień złożenia wniosku, nie podjął jeszcze takiej decyzji. P. G. nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej. Nieruchomość jest objęta ustawową wspólnością majątkową Sprzedających.

D. G. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. P. G. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i pozostaje czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD …). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, P. G. wynajmuje całą Nieruchomość oraz Maszyny Y Sp. z o.o. oraz Q Sp. z o.o., przy czym do Y Sp. z o.o. wyłącznie grunt w zakresie niezbędnym do korzystania w związku ze znajdującą się na nim wieżą telekomunikacyjną, zaś do Q Sp. z o.o. pozostałą część gruntu, budynki oraz Maszyny.

Nieruchomość oraz Maszyny (z wyjątkiem części nieruchomości wynajmowanej do Y Sp. z o.o.) są przedmiotem najmu od dnia 1 stycznia 2020 r. Najem ten zawsze realizowany był w ramach działalności gospodarczej P. G. i podlegał opodatkowaniu VAT. Powyższe odbywało się za zgodą D. G. na wykorzystanie Nieruchomości w ramach prowadzonej przez P. G. działalności gospodarczej i tak pozostaje do dnia złożenia niniejszego wniosku.

Przeważająca działalność Kupującego to kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek – PKD … Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Kupujący, po nabyciu Nieruchomości i Maszyn planuje prowadzić działalność polegającą na ich wynajmie. Nieruchomość i maszyny Spółka planuje wynajmować Najemcy. Najem ten będzie podlegał opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych.

W okresie 2 lat poprzedzających planowaną datę sprzedaży Nieruchomości i Maszyn, Sprzedający nie ponosili na Nieruchomość nakładów (wydatków na ulepszenie), które przekraczałyby 30% wartości początkowej.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in., że:

   - wieża telekomunikacyjna, wybudowana przez Y Sp. z o.o., znajdująca się na działce będącej przedmiotem najmu na czas 10 lat, tj. do dnia 29 marca 2027 r., która ma być usunięta przed zakończeniem umowy najmu – będzie znajdowała się na nieruchomości w dniu dostawy i nie będzie przedmiotem sprzedaży; wieża stanowi własność Y Sp. z o.o. i jednocześnie nie stanowi własności Sprzedającego;

   - w przypadku możliwości zastosowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwolnienia przy sprzedaży zabudowanej działki o nr (…), zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, tj. zostanie złożone oświadczenie o odpowiedniej treści, we wskazanym ustawą terminie.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku, nie został przytoczony ponieważ nie jest istotny dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 3)

Czy sprzedaż Nieruchomości oraz Maszyn podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, jako że dostawa Nieruchomości i Maszyn podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: ustawa o PCC) nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższego wynika zatem, że skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości i Maszyn będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to będzie ona wyłączona od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 31 stycznia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.876.2022.3.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży są Nieruchomość oraz Maszyny służące do produkcji mebli, które Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedających – Zainteresowanych niebędących stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo własności działki gruntu nr (…), zabudowanej wieżą telekomunikacyjną, halami produkcyjnymi oraz magazynami i biurem. Wieża telekomunikacyjna nie będzie przedmiotem sprzedaży ponieważ stanowi własność Y Sp. z o.o. i jednocześnie nie stanowi własności Sprzedających. Natomiast Maszyny służące do produkcji mebli, będące również przedmiotem sprzedaży będą obejmować Szlifierkę, Piłę formatową, Wiertarkę wielowrzecionową, Szlifierkę do listew, Szlifierkę taśmową, Prasę hydrauliczną do drewna, Zszywarkę do forniru, Prasę dwupółkową hydrauliczną, Frezarkę, Szlifierkę szerokotaśmową, Wyrówniarkę, Grubiarkę, Okleiniarkę krzywoliniową, Piłę poprzeczną, Odciąg/instalację odpylającą, Prasę próżniową, Linię lakierniczą, Suszarnię, Sztaplarkę, Sprężarkę, Piłę panelową, Frezarkę oraz Piłę formatową. W przypadku możliwości zastosowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwolnienia przy sprzedaży zabudowanej działki o nr (…), zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, tj. zostanie złożone oświadczenie o odpowiedniej treści, we wskazanym ustawą terminie.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja  – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 stycznia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.876.2022.3.AB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) odpłatna dostawa Nieruchomości oraz Maszyn w całości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przedmiot sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. (…) Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP) (…).(…) sprzedaż Nieruchomości podlega zwolnieniu z opodatkowania w związku ze sprzedażą po upływie 2 lat licząc od dnia pierwszego jej zasiedlenia. Z uwagi jednak na status Sprzedającego oraz Nabywcy jako podatników VAT, Strony mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie VAT według stawki podstawowej.(…) Sprzedaż prawa własności działki wchodzącej w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy budynków znajdujących się na tej działce. (…) strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT. (…).”

A zatem, skoro opisana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości oraz Maszyn będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby zwolnieniu od podatku, nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t .j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).