Interpretacja indywidualna z dnia 27 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.489.2022.2.BD

Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 listopada 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo samoistnie 29 listopada 2022 r. oraz w piśmie z 5 grudnia 2022 r. (wpływ 5 grudnia 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Wnioskodawca 2, Kupujący)

NIP: (...)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pan W. L. (Wnioskodawca 1, Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Wnioskodawca 1”, „Sprzedający”) jest właścicielem nieruchomości składającej się z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), o pow. 0,2441 ha, położonej w (…), przy (…), (…) (dalej: „Nieruchomość”). Wnioskodawca 1 otrzymał Nieruchomość w darowiźnie w styczniu 2019 r. Nieruchomości nie jest zabudowana. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z tym planem zlokalizowana jest ona na terenie zabudowy przemysłowo-składowej z dopuszczeniem funkcji usługowej.

W listopadzie 2022 r. Wnioskodawca 1 zawarł z Zainteresowanym będącym stroną postępowania (dalej: „Wnioskodawca 2”, „Kupujący”) umowę przedwstępną (dalej: „Umowa przedwstępna”) sprzedaży Nieruchomości. Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Wnioskodawca 1) i Zainteresowanym będącym stroną postępowania (Wnioskodawca 2) określani są dalej zamiennie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”. Wnioskodawca 1 zobowiązał się w niej do sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy 2 za umówioną między Stronami cenę (umowa przyrzeczona dalej określana jest jako: „Umowa sprzedaży”).

W związku z zawarciem Umowy przedwstępnej Wnioskodawca 2 wpłacił Wnioskodawcy 1, w listopadzie 2022 r., zadatek (dalej: „Zadatek”). Umowa przedwstępna zawiera także postanowienia w zakresie kolejnych wpłat przed przeniesieniem prawa własności. W Umowie przedwstępnej Strony wstępnie przyjęły, że ustalona cena jest wartością netto, czyli podlega zwiększeniu o podatek od towarów i usług. Na moment zawarcia Umowy przedwstępnej Strony pozostawały jednak w niepewności co do tego, czy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym zgodnie zobowiązały się do złożenia wspólnego wniosku celem uzyskania interpretacji podatkowej. Jednocześnie Strony postanowiły, że zastosują zasady opodatkowania zgodne z uzyskaną interpretacją.

Jeżeli z uzyskanej interpretacji podatkowej wynikać będzie, że w zakresie sprzedaży dokonanej celem realizacji zobowiązania wynikającego z Umowy przedwstępnej Wnioskodawca 1 jest podatnikiem podatku od towarów i usług, to do ustalonej ceny doliczony zostanie podatek od towarów i usług przy zastosowaniu stawki obowiązującej na dzień zawarcia Umowy sprzedaży. W takim przypadku Wnioskodawca 1 (Sprzedający) zobowiązany będzie, przed zawarciem Umowy sprzedaży, do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Natomiast, jeżeli z uzyskanej interpretacji wynikać będzie, że w zakresie planowanej sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, ustalona cena jest ostateczną kwotą do zapłaty za Nieruchomość.

Złożony wniosek jest wynikiem realizacji powyższego postanowienia zawartego w Umowie przedwstępnej. Wątpliwości Stron co do prawidłowej oceny zasad opodatkowania wynikają z poniższych okoliczności.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości w drodze darowizny od swej małżonki, jako część większej nieruchomości przeznaczonej pod budowę obiektu handlowo-usługowego. Małżonka Sprzedającego, a następnie Sprzedający podejmowali szereg czynności przygotowawczych, zmierzających do przygotowania inwestycji polegającej na budowie parku handlowego. W ramach tych czynności uzyskali wszystkie konieczne uzgodnienia, dokonali podziału nieruchomości oraz uzyskali pozwolenie na budowę parku handlowego. Poniżej przedstawione są najważniejsze zdarzenia związane z przygotowaniem inwestycji:

a)2013 r. – małżonka Sprzedającego kupiła w przetargu od Urzędu Miasta działkę nr (…) o pow. 1,2061 ha. Małżonka Sprzedającego w tym czasie prowadziła indywidualną działalność gospodarczą. Działka nr (…) została kupiona do majątku tej działalności.

b)2015 r. – podział działki nr (…); została ona podzielona na cztery działki o nr: (…), (…), (…), (…).

c)2018 r. – została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę parku handlowego.

d)2019 r. – małżonka Wnioskodawcy 1 przekazała Wnioskodawcy 1 (Sprzedającemu) w darowiźnie działki powstałe z podziału działki nr (…) (zakupionej w 2013 r.), tj. działki o nr: (…), (…), (…), (…) wraz z projektem i decyzją o pozwoleniu na budowę parku handlowego. W tym czasie Wnioskodawca 1 prowadził indywidualną działalność gospodarczą i otrzymane działki wprowadził do majątku firmy. W tym czasie Wnioskodawca 1 był zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

e)2019 r. – Sprzedający, już jako właściciel działek nr: (…), (…), (…), (…), ustanowił służebności przesyłu dla E. (przejście kablowe i przyłącze energetyczne).

f)2019 r. – Sprzedający uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę parku handlowego na jego rzecz (została ona przepisana z małżonki Sprzedającego na niego).

g)2020 r. – Sprzedający dokonał podziału działek (…) i (…). W konsekwencji wyodrębnione zostały działki (…) i (…).

h)2021 r. – Sprzedający zrezygnował z realizacji inwestycji polegającej na budowie parku handlowego. W konsekwencji Sprzedający sprzedał działki (…), (…), i (…) podmiotowi trzeciemu. Transakcja ta obejmowała także pozwolenie na budowę. Po tej transakcji Sprzedający był już właścicielem tylko działki (…), czyli Nieruchomości (stanowiącej przedmiot transakcji, której dotyczy niniejszy wniosek).

i)Po sprzedaży działek (…), (…), i (…) Sprzedawca zakończył prowadzenie indywidualnej działalność gospodarczej. Zgłosił także zaprzestanie wykonywania czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i został wykreślony z rejestru podatników podatku od towarów i usług.

Obecnie (a także w momencie podpisania Umowy przedwstępnej) Sprzedający jest właścicielem nieruchomości oznaczonej numerem działki (…), przy czym działka ta stanowi jego prywatny majątek, niezwiązany z działalnością gospodarczą (ponieważ takiej działalności w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców nie prowadzi). W momencie zawarcia Umowy przedwstępnej Sprzedający nie był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Niezależnie od postanowień dotyczących przeniesienia własności w Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że Sprzedający wydzierżawi Nieruchomość Kupującemu za określonym w Umowie Wynagrodzeniem. Dzierżawca (Kupujący) jest zatem uprawniony m.in. do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, złożenia wymaganego przepisami ustawy Prawo budowlane oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane, uzyskania (prawo składania wniosków i odbioru) wszelkich wymaganych zgód i zezwoleń od odpowiednich organów władzy państwowej i samorządowej.

Wnioskodawca 2 (Kupujący) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i spełnia ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o podatku od towarów i usług (Kupujący będzie również spełniał te warunki w momencie zawierania Umowy sprzedaży). Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, która nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Pismem z 5 grudnia 2022 r. uzupełniono opis sprawy wskazując w nim, że na moment złożenia wniosku zadatek był jedyną wpłatą dokonaną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego.

Zgodnie z Umową przedwstępną kolejna wpłata przez Kupującego ma nastąpić po uzyskaniu interpretacji. Zgodnie z Umową przedwstępną przewidziane są również następne wpłaty dokonywane przez Kupującego przed zawarciem Umowy sprzedaży. W umowie sprzedaży przedwstępnej Strony wskazały konkretne terminy ich regulowania w latach 2023-2025. Zgodnie z umowa przedwstępną Umowa sprzedaży ma zostać zawarta do 15 lipca 2025 r.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uzasadnienia stanowiska do pytania 1 i 2 wynika, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na Kupującym, który jest zobowiązany, w przypadku sprzedaży nieruchomości, do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Stosownie do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w Państwa ocenie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w analizowanej sytuacji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (transakcja będzie podlegać podatkowi od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku).

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) oraz lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży 15 lipca 2025 r., na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) prawo własności 1 działki (Nieruchomości), która jest działką niezabudowaną.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.885.2022.2.KO wydanej w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko, według którego Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości (Działki) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji sprzedaży Działki znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.885.2022.2.KO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z  dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu),  na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej  na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.