Interpretacja indywidualna z dnia 25 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.284.2022.2.PB

W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 października 2022 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:  A sp. z o.o. (...);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B sp. z o.o. (…);

Opis zdarzenia przyszłego

B sp. z o.o., jako zbywca (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”) oraz A sp. z o.o., jako nabywca (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkami magazynowo-produkcyjnymi, zlokalizowanej przy ulicy (…) w W., wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, w tym obiektami towarzyszącymi, wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Planowana Transakcja stanowi kolejny etap (etap III) sprzedaży projektu (…). Zbywca oraz Nabywca w dalszej części wniosku będą łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią (1) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (2) zarys działalności Nabywcy, (3) zarys działalności Zbywcy, (4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy, (5) przedmiot  i okoliczności towarzyszące Transakcji, (6) podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji oraz (7) dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.

1.Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

W ramach Transakcji Nabywca ma zamiar nabyć od Zbywcy:

- nieruchomość położoną w W. przy ul. (…) i (…) obejmującą:

  - prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych:

-(…) i (…) z obrębu 0015, o łącznej powierzchni 2,6505 ha, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…);

-(…), (…) i (…) z obrębu 0015, o łącznej powierzchni 3,7370 ha, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…);

-(…) i (…) z obrębu 0015, o łącznej powierzchni 3,2593 ha, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…);

-(…) z obrębu 0015, o łącznej powierzchni 0,0261 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) dalej łącznie jako „Grunt”;

  - prawo własności dwóch (2) budynków magazynowo-produkcyjnych z zapleczem socjalno-biurowym oznaczonych symbolami E i F (dalej jako „Budynek E” i „Budynek F” oraz łącznie jako „Budynki”) oraz budowli (zdefiniowane poniżej);

- inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego.

Grunt, Budynki oraz Budowle (zdefiniowane poniżej) łącznie dalej będą określana jako „Nieruchomość”.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

- Prawo własności Gruntu. Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu zabudowane są Budynkami lub Budowlami.

- Prawo własności Budynku E, położonego na działkach oznaczonych numerem ewidencyjnym (…). Na moment złożenia niniejszego wniosku (i) budowa Budynku E została w większości ukończona – obecnie trwają jeszcze prace budowlane mające na celu wybudowanie biur najemców, (ii) Budynek E został dopuszczony do użytkowania na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy  i zamiarze przystąpienia do użytkowania z 17 stycznia 2022 r. i zaświadczenia nr (…)  z 26 stycznia 2022 r. o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu w zakresie zamiaru przystąpienia do użytkowania wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta (…), (iii) powierzchnie w Budynku E zostały wydane najemcom  w ramach zawartych umów najmu – pierwsze przekazanie powierzchni miało miejsce  w lutym 2022 r. na podstawie protokołu wcześniejszego dostępu do powierzchni magazynowej. Na moment złożenia wniosku nie wszystkie powierzchnie w Budynku E przeznaczone pod wynajem zostały wynajęte.

- Prawo własności Budynku F, położonego w całości na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym (…). Na moment złożenia niniejszego wniosku (i) budowa Budynku F została w większości ukończona – obecnie trwają jeszcze prace budowlane mające na celu wybudowanie biur najemców, (ii) Budynek F został dopuszczony do użytkowania na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania z 17 stycznia 2022 r. i zaświadczenia nr (…) z 26 stycznia 2022 r. o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu w zakresie zamiaru przystąpienia do użytkowania wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta (…), (iii) powierzchnie  w Budynku F zostały wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu – pierwsze przekazanie powierzchni miało miejsce w listopadzie 2021 r. na podstawie protokołu wcześniejszego dostępu do powierzchni magazynowej. Na moment złożenia wniosku wszystkie powierzchnie w Budynku F przeznaczone pod wynajem zostały wynajęte.

Prawo własności znajdujących się na Gruncie budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: (i), (dalej jako „Budowle”),  w skład których wchodzą następujące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego^[1]:

Poza ww. Budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia  (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Zbywcy i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji. Wszystkie takie naniesienia są na trwale związane z Gruntem i nie stanowią odrębnych od niego ruchomości.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. przyłącza kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego^[2] takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji. Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości (oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością) na rzecz Nabywcy planowane jest w czwartym (4) kwartale 2022 r. nie później jednak niż do końca pierwszego kwartału 2023 r.

Ponadto należy wskazać, że:

- Wszystkie znajdujące się na Gruncie naniesienia zostały wybudowane przez Zbywcę;

- Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, Budynki są objęte zakresem oznaczenia 12 („Budynki niemieszkalne”);

- Pewne części Budynków (o przeznaczeniu technicznym, np. pomieszczenia techniczne, pomieszczenia przeznaczone dla pracowników ochrony Budynków, szachty instalacyjne, instalacje znajdujące się na dachach Budynków) nigdy nie będą – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT);

- Najemcy korzystać będą z powierzchni wspólnych Budynków, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmują np. wjazdy do Budynków, hole wejściowe czy klatki schodowe. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są i będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (w przypadkach, w których przed dokonaniem Transakcji rozpoczął się już okres najmu);

- Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynków będą prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe (związane z biurami najemców) oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym planowane jest, że wartość takich prac nie będzie równa ani nie przekroczy 30% wartości początkowej żadnego z Budynków, a Zbywca dokona odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. wydatkami);

- Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Budynków jako całości zgodnie  z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynków o charakterze technicznym, takie Budowle będą jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania lub będą wspierać funkcjonalnie Budynki i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT). Uzyskana zgoda na użytkowanie Budynków obejmuje również Budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe jest/będzie rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem;

- Na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca parkingowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT);

- W dniu Transakcji w odniesieniu do Budynków mogą obowiązywać regulaminy porządkowe określające zasady funkcjonowania, korzystania i/lub eksploatacji poszczególnych obiektów.

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług („VAT”) czynni.

Zbywca i Nabywca w odniesieniu do wszystkich Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, w którym wybiorą opcję opodatkowania VAT Transakcji, rezygnując jednocześnie ze zwolnienia  z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w takim zakresie  w jakim może mieć ono zastosowanie do Transakcji.

2.Zarys działalności Nabywcy.

Nabywca jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (magazynowe i biurowe) powierzchni w Budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT (inną niż zwolnioną z VAT). Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Na moment Transakcji Nabywca będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

3.Zarys działalności Zbywcy.

Zbywca jest czynnym podatnikiem VAT działającym w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiot działalności (wskazany w KRS) obejmuje głównie:

- realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków;

- roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych;

- rozbiórka i przygotowanie terenu pod budowę;

- wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych;

- wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych;

- kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;

- wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

- zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie;

- działalność w zakresie architektury;

- reklama.

Zbywca jest spółką projektową powołaną do realizacji inwestycji (…) obejmującą budowę parku logistycznego. Po zakończeniu poszczególnych etapów projektu (tj. budowy budynku / budynków magazynowo-produkcyjnych oraz ich komercjalizacji). Zbywca ma zamiar dokonać zbycia danego etapu na rzecz podmiotu, który będzie prowadzić działalność polegającą na komercyjnym wynajmie przestrzeni w budynkach (Zbywca w ramach odrębnej transakcji dokonał już zbycia na wcześniejszym etapie inwestycji (…) a objęta niniejszym wnioskiem Transakcja stanowi etap III i ostatni wspomnianej inwestycji (…)). Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

W zakresie podatkowej klasyfikacji transakcji zbycia poprzedniego etapu projektu (na rzecz podmiotu innego niż Nabywca) Zbywca uzyskał pozytywną interpretację indywidualną z 24 września 2021 r. (Znak: 0114-KDIP1-1.4012.490.2021.3.EW) oraz interpretację indywidualną z 27 września 2021 r. (Znak: 0111-KDIB2-3.4014.264.2021.4 JS). Transakcja jest analogiczna do transakcji opisanej w przywołanych interpretacjach.

Zbywca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych, nieruchomość nie jest wyodrębniona funkcjonalnie od innych rodzajów działalności Zbywcy, gdyż poza pozycjami bilansu o charakterze finansowym, Nieruchomość stanowi obecnie jedyne aktywo Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Strony nie są podmiotami powiązanymi  w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT^[3]. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania  o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w Ustawie o VAT.

4.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy.

Prawo własności niezabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę działek wchodzących  w skład Gruntu zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie następujących umów sprzedaży nieruchomości:

1)nabycie działek o numerach ewidencyjnych (…), (...) i (…) nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym z 12 czerwca 2019 r.,

2)nabycie działek o numerach ewidencyjnych (...), (…), (…), (…) i (…) nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym z 28 września 2020 r.

Transakcje nabycia Gruntu przez Zbywcę były opodatkowane 23% VAT, który został następnie odliczony przez Zbywcę.

Po nabyciu ww. działek Zbywca rozpoczął realizację opisanej inwestycji (…) mającej na celu budowę parku logistycznego, w tym Budynków i Budowli. W związku z wydatkami związanymi z przedmiotową inwestycją Zbywca był uprawiony do odliczenia podatku VAT naliczonego i dokonywał takiego odliczenia podatku naliczonego.

Jak wskazano powyżej, zakończona została budowa Budynków (z zastrzeżeniem prac związanych z budową biur) a obecnie finalizowana jest ich komercjalizacja (co – zgodnie  z intencją Zbywcy – powinno zwiększyć wartość rynkową Nieruchomości z perspektywy potencjalnych kupujących) i aktualnie zamiarem Zbywcy jest sprzedaż Nieruchomości. Do momentu sfinalizowania sprzedaży Budynki będą natomiast wynajmowane przez Zbywcę.

W okresie do momentu Transakcji Zbywca zapewnia bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności, Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:

- umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

- umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);

- umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”);

- umowy X, na podstawie której budowane są wspominane wcześniej biura („Umowa X”).

5.Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

 W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

- Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli oraz urządzeń budowlanych trwale związanych z Gruntem);

- prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkami (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków);

- prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni w Budynkach (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia (w części lub w całości) konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu dla wszystkich lub niektórych powierzchni nie rozpocznie się przed dniem Transakcji oraz prawa z umów dodatkowych do umów najmu – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

- prawa wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

- wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie,  w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

- autorskie prawa majątkowe do dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynków przygotowanej przez właściwe podmioty i sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku – (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających  ww. dokumentację;

- prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców oraz projektantów z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z zaprojektowaniem lub wzniesieniem na Nieruchomości Budynków i Budowli, robotami budowlanymi prowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynków z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

- znajdująca się w posiadaniu Zbywcy dokumentacja prawna i techniczna związana  z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca w szczególności oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i procesu budowlanego dla Budynków, oryginały umów o roboty budowlane oraz umów z projektantami, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynków, kody do systemu zarządzania Budynkami (jeśli dotyczy) i oryginały świadectw efektywności energetycznej;

- znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

  - wszystkie umowy najmu oraz umowy dodatkowe z najemcami, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

  - dokumentację finansową i księgową niezbędną do dalszej eksploatacji Nieruchomości  i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcami;

  - projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dla Budynków i Budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do wykonania Budynków, dokumentację powykonawczą Budynków (włącznie  z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów przyłączenia (terminali) właściwych sieci wyszczególnionych dla Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną), wymagane na podstawie odpowiednich przepisów.

Dodatkowo, przeniesione mogą zostać pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie  (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy oraz będą zbywalne przez Zbywcę.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1) praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów  i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją,  a także, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

2) praw i obowiązków wynikających z umów o roboty budowlane z generalnym wykonawcą inwestycji za wyjątkiem opisanych w punkcie 5 powyżej praw związanych  z odpowiedzialnością wykonawcy z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku  z wykonanymi pracami związanymi ze wzniesieniem na Nieruchomości Budynków  i Budowli, robotami budowlanymi prowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości,  w tym prawami wynikającymi z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynków z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

3) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

4) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

5) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione  w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi  i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

6) dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana  w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych  i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

7) praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

8) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności – w szczególności  – z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

9) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

10) praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców, o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

11) praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

12) praw i obowiązków wynikających z Umowy X;

13) koncesji, licencji i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

14) patentów i innych praw własności przemysłowej;

15) majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych innych niż wskazane powyżej;

16) tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany w budową  i komercjalizacją Budynków.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku w ramach przedmiotu Transakcji). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

- Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy.

- Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie, przy czym umowa zawarta przez Nabywcę może zostać zawarta  z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca lub z tym samym zarządcą.

- Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę  i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami  (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Zbywcę (dotyczy to umów, które przewidują kary, dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające z ich wcześniejszego rozwiązania i/lub umów, które przewidują szczególne korzystne warunki finansowe).

- Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

6.Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie komercyjnym Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

(1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

(2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed transakcją lub około tej daty (oprócz umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające z ich wcześniejszego rozwiązania lub też w sytuacji, w której takie umowy przewidują szczególne korzystne warunki finansowe);

(3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów  z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

(4) Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie dojdzie do przejścia zakładu pracy na Nabywcę;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi-zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością,

(2)dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,

(3)zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej docelowym przeznaczeniem w strukturze Nabywcy-tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej. Bez podjęcia tych kroków i bez zabezpieczenia powyższych funkcji przez (czyli bez aktywnego udziału Nabywcy) nie byłoby bowiem możliwe podjęcie przez Nabywcę działalności obejmującej najem powierzchni w Budynkach.

7.Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji.

Po dokonaniu Transakcji nie można wykluczyć, że Zbywca może zlecić innemu podmiotowi (w tym podmiotowi powiązanemu) wykonanie prac wykończeniowych w Budynkach oraz innych prac budowlanych związanych np. z usuwaniem wad i usterek w Budynkach lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość – jeśli wystąpi konieczność dokonania takich prac oraz na warunkach ustalonych przez Strony.

Zbywca wskazuje, że z całą pewnością po Transakcji nie będzie prowadził działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości dla celów komercyjnych. Zbywca nie planuje również dalszych sprzedaży nieruchomości – Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku to ostatnie istotne aktywo będące w posiadaniu Zbywcy.

W umowie sprzedaży Zbywca oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zbywcy oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym  i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości w przypadku opodatkowania VAT nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy  o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w przypadku opodatkowania VAT nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy  o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Wnioskodawców, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC  w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana VAT – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.  

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 25 stycznia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.750.2022.1.MN.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że w ramach Transakcji Zainteresowany będący stroną postępowania ma zamiar nabyć na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

- nieruchomość położoną w W. przy ul. (…) i (…) obejmującą:

  - prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych:

-(…) i (…) z obrębu 0015, o łącznej powierzchni 2,6505 ha, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…);

-(…), (…) i (…) z obrębu 0015, o łącznej powierzchni 3,7370 ha, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…);

-(…) i (…) z obrębu 0015, o łącznej powierzchni 3,2593 ha, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…);

-(…) z obrębu 0015, o łącznej powierzchni 0,0261 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) dalej łącznie jako „Grunt”;

  - prawo własności dwóch (2) budynków magazynowo-produkcyjnych z zapleczem socjalno-biurowym oznaczonych symbolami E i F (dalej jako „Budynek E” i „Budynek F” oraz łącznie jako „Budynki”) oraz budowli;

    - inne składniki majątkowe opisane we wniosku.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 stycznia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.750.2022.1.MN, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że  „(…) w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości wraz ze Składnikami Majątkowymi nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów  i usług nie będzie miał zastosowania. Opisana Transakcja będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) Zatem, zarówno Budynek E, Budynek F jak i wszystkie Budowle znajdujące się na działkach nr (…), będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług i nie będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT. W konsekwencji planowana dostawa gruntu (działek nr (…)), z którym ww. Budynki i Budowle są związane – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również nie będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług. Podsumowując, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to  w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych, a tym samym na kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A sp.  z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).