Jakie są skutki podatkowe sprzedaży wytworzonych nieruchomości mieszkalnych przez osobę prywatną oraz przedsiębiorcę

PYTANIE

Klient mojego biura prowadzi działalność gospodarczą. Jest czynnym podatnikiem VAT. Obecnie razem z żoną kupił ziemię (2 działki). Mają wspólnotę majątkową. Był to zakup prywatny. Na jednej z działek znajduje się budynek. Zamierza go wyburzyć. W ciągu 2 lat zamierza dokonać scalenia działek a następnie zamierza dokonać podziału na 4 części. Na razie na jednej z tych 4 działek zamierza wybudować budynek jednorodzinny z 2 osobnymi lokalami mieszkalnymi. Te lokale zamierza sprzedać. Chciałby zrobić to prywatnie. Dopiero po sprzedaży tego budynku zamierza zweryfikować opłacalność transakcji. I wtedy rozpocznie kolejne budowy i sprzedaże na pozostałych działkach. Jak wygląda sytuacja z podatkiem vat i podatkiem dochodowym? Czy może to sprzedać jako osoba fizyczna?

ODPOWIEDŹ

Sprzedaż prywatna nieruchomości przez Małżonków przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nieruchomość ta została nabyta/wytworzona, spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym.

Co prawda przepisy przewidują zwolnienie od zapłaty rzeczonego podatku, niemniej jednak wyłącznie w przypadku wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe podatnika w okresie do 3 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości (tzw. ulga mieszkaniowa). Przeznaczenie środków ze sprzedaży na budowę kolejnych lokali nie spełnia ww. przesłanek, jeżeli lokale te nie mają służyć własnym celą mieszkaniowym podatników, ale dalszej sprzedaży.

Podstawę opodatkowania wyznacza tu jednak nie przychód, ale dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem z tego źródła a kosztami jego uzyskania. Podstawowym kosztem odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena wynikająca z aktu notarialnego potwierdzającego jego nabycie. W przypadku nieruchomości wybudowanej takim kosztem są koszty jej wytworzenia (wybudowania). Podatek od dochodu ustalonego w ww. sposób wynosi 19%.