Zakończenie umowy najmu i wzajemne rozliczenia między stronami umowy – skutki w VAT

Koniec umowy najmu może się wiązać z koniecznością dokonania wzajemnych rozliczeń między stronami tej umowy, a w konsekwencji dodatkowo z rozliczeniami w VAT. W praktyce spotykamy różne sytuacje, np. wiążące się ze sporami między stronami, rozliczeniem nakładów i ulepszeń, różnymi świadczeniami odszkodowawczymi itp. Większość z nich może spowodować obowiązek rozliczeń VAT zarówno po stronie najemcy, jak i wynajmującego.

Na wstępie warto sięgnąć do ogólnych przepisów prawa cywilnego. Jakkolwiek prawo podatkowe, zwłaszcza w obszarach VAT, odznacza się pewną autonomią, jednak często prawo cywilne ma duże znaczenie przy ocenie skutków podatkowych określonych działań podatników.

Definicja

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem może dotyczyć nieruchomości, ale i rzeczy ruchomych.

Z regulacji prawa cywilnego wynika m.in., że:

• drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę (czyli np. nie świadczy on tym samym usługi na rzecz wynajmującego),
• jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego,
• po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednak nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania,
• jeśli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego,
• jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.