Ulga mieszkaniowa – czyli sprzedaż mieszkania bez podatku

Podatnik, który zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym ją nabył lub wybudował, musi zapłacić z tego tytułu 19-procentowy podatek dochodowy. W przypadku gdy sprzedawana nieruchomość została zakupiona na podstawie umowy kupna - sprzedaży, nie ma wątpliwości, kiedy faktycznie doszło do jej nabycia. Problemy pojawiają się, gdy trzeba ustalić moment nabycia nieruchomości stanowiącej przedmiot wspólności majątkowej małżeńskiej, w przypadkach gdy doszło do śmierci małżonka, podpisania umowy o rozdzielności majątkowej albo dokonania na rzecz małżonka darowizny udziału w nieruchomości wspólnej. Przywołane w dodatku wyroki i interpretacje wyjaśniają, jak w takich przypadkach należy postępować. Co ciekawe, stanowisko organów podatkowych w tych kwestiach uległo w ostatnim czasie zmianie na korzyść podatników.

Podatnicy, którzy sprzedali z zyskiem nieruchomość i muszą z tego powodu zapłacić podatek dochodowy, powinni rozważyć możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Warunki jej stosowania przewiduje art. 21 ust. 1 pkt 131 updof. Na podstawie tego przepisu zwolnieniu z pdof podlega dochód uzyskany ze sprzedaży w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, przychód uzyskany z tego zbycia został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Sposób obliczenia kwoty zwolnionego dochodu obrazuje poniższy wzór.

Dochód zwolniony = dochód uzyskany ze sprzedaży * wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe

przychód uzyskany ze sprzedaży

Dochodem ze sprzedaży nieruchomości jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z tej sprzedaży a kosztami nabycia nieruchomości, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, jeżeli były dokonywane od sprzedawanej nieruchomości.