VAT od usługi dzierżawy i opłaty za użytkowanie wieczyste

Firma dzierżawi drugiej firmie grunty i budynek. Wydzierżawiający wystawia faktury na - dzierżawa gruntu + naliczony 23% VAT - opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntu , VAT np /nie nalicza/ - podatek od nieruchomości , VAT np /nie nalicza/ W umowie dzierżawy jest ,że dzierżawca zobowiązuje się zwracac wydzierżawiającemu uiszczoną przez niego opłatę za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomosci. Czy prawidłowe jest wystawianie faktury z opisem VAT np ? A może właściwe byłoby wystawianie noty obciążającej? Opłata za użytkowanie wieczyste to jedna faktura w roku, podatek od nieruchomości 4 faktury w roku. Proszę o poradę.